王家春：囤积房抛售潮或触发房地产市场长周期调整

来源：大中时尚周刊作者：杜学君更新时间：2020-09-11 18:06:34阅读：

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[嘉宾介绍]王家春，中国第一家保险资产管理公司PICC资产管理有限公司首席经济学家。1995年，他在厦门大学金融系获得经济学博士学位，之后在财政部综合司和其他政府机构工作了12年。2007年10月，他加入PICC资产管理有限公司

金融界:目前，房地产市场是一个大家都非常关注的领域。对于中国当前的房地产周期，你当然有自己独特的看法。告诉我们这方面的情况。

王家春:在中国，房地产是一个全民关注的问题。中国人普遍认为，从长远来看，房价只会上涨，不会下跌。这种观点大大偏离了整个世界房地产市场的历史轨迹。我们的研究人员研究了美国房地产市场100年来的走势，其特点是“长周期、大波动”。一轮上涨可能持续几年甚至十年，但一轮下跌也可能持续几年，波动幅度一般高于1/3。从日本、韩国、台湾和香港等周边经济体来看，房地产市场的长期波动性甚至更强。亚洲人对房地产有着特殊的偏好，因此亚洲的房地产泡沫在膨胀时比欧美更为剧烈，泡沫破裂后的调整深度也更大。日本和韩国是房地产市场最好的反例。在20世纪90年代初房地产泡沫破裂后，日本和韩国已经调整了2/3以上，但仍未摆脱底部。在香港的历史上，它也可以在很短的时间内减少一半。

王家春：囤积房抛售潮或触发房地产市场长周期调整

有些人可能会争辩说，房价必须在一百年到二百年的时间里上涨。在我看来，即使这种说法是正确的，如果你在一个高位上走了十多年，然后损失了一半，这对于大多数投资者来说是非常难以忍受的。因此，我认为我们不应该强调房地产市场会长期上涨，但我们应该看到，从长期来看，这是一个波动很大的市场。由于长期和强烈的波动特征，它在你购买时更为重要。如果你在一个周期的底部买入，那么你就有一个稳定的态度一直持有这个资产；如果你在高位买入，然后赶上一轮调整，最后损失1/3、一半或更多的投资，那是非常痛苦的。如果这笔钱是借来的，它将与债务的钱一起投资，你将无法携带它，资本链将被打破。

王家春：囤积房抛售潮或触发房地产市场长周期调整

此外，对于中国的房地产市场，其特点不应过分强调。中国的房地产市场确实很特别。更重要的是，中国政府在房地产市场有着巨大的特殊利益，政府与房地产市场有着特殊的关系。另一个重要特点是，居民对住房的需求在改革开放后积累了20多年，然后集中释放。在计划经济时期，房屋供不应求。进入新世纪(市场、咨询)后，出现了“补救性”需求井喷。这些因素导致了本轮中国房地产市场相对较长的上涨过程。

王家春：囤积房抛售潮或触发房地产市场长周期调整

当房地产市场处于顶峰时，每个人都在观望。我们倾向于对这个问题做出正确的判断。就是等到高层被确认，然后给出一个明确的结论。过早下结论是不好的，而且这有点像猜测。正确的判断，如何判断？我们主要关心的是供求关系是否完全颠倒了。多年来，人们认为房屋供不应求。现在，我认为改进的需求已经完全释放。如果中高收入群体买房，他们主要是购买海外房产。我想和你谈谈“只是需要”。许多人都强调了对中国房地产的长期“按需”支持。我认为这种理解很成问题。所谓“正当需要”，就是与婚姻有关的需要。在这方面，我们做了一项研究，即我们对适合结婚的妇女进行了统计。男人结婚的年龄可能更大，但是女孩主要在20到30岁结婚。从这样一个年龄段的女性人口来看，它实际上在2012年和2013年开始下降，而且在未来的空房间里还会下降。因此，“只需”将是一个递减的数量，其趋势是长期负增长。这是从需求方面来的。

王家春：囤积房抛售潮或触发房地产市场长周期调整

从供应量来看，目前已建成的待售房屋面积超过5亿平方米，这是一个历史数字，并将继续增长。除此之外，还有一些具体的囤积房屋，没有人知道。全国各地的鬼城和空实际上是囤积房屋的一部分。我认为，只要囤积居奇的房子出现，也就是说，它们变成了出售的过程，然后“只需要”的萎缩被叠加，中国房地产的供求格局就会完全逆转。第一轮衰退是去泡沫化。去泡沫后，它将赶上人口的深度老龄化，然后购买房子的需求将非常弱。也就是说，脱泡完成后，应该会按照正常的房地产周期出现反弹，但在那个时候，它会受到一个更大的周期因素，即人口周期的抑制，这不会反弹。因此，我认为，一旦中国房地产市场见顶，我们应该对调整的长度和深度有足够的想象力，我们不能简单地说调整需要一年、两年或三年的时间。一旦进入调整周期，这不是一个时间跨度的问题。最近，包括北京和上海在内的全国房地产市场出现了降温迹象。我们正在密切关注囤积居奇的房屋是否已经进入出售过程。如果发生这种情况，我们将确认中国房地产市场的长期转折点的形成。我们的正确判断可能就是这样一种逻辑。

王家春：囤积房抛售潮或触发房地产市场长周期调整