马光远：今年房地产绝非简单分化预期很可能逆转

来源：大中时尚周刊作者：杜学君更新时间：2020-09-11 19:30:32阅读：

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美国经济学家加尔布雷斯在他的经典著作《1929年的大崩溃》中写道:“整整一代历史学家指责柯立芝由于盲目乐观而没有看到国内外正在酝酿的一场风暴。这非常不公平。预测灾难既不需要勇气，也不需要远见。形势好的时候，预测灾难是需要勇气的。”我对他说的话有深刻的理解。今年春节刚过，我的文章《中国房价今年很有可能下跌》就被很多人嘲笑了。在文章中，我指出:“2014年，中国的房地产市场并不被很多人看好，而是出现了一个简单的市场分化:一、二线城市的房价继续上涨，而供应已经过剩的三、四线及以下城市的房价下跌。从目前的市场表现来看，由于各种因素的影响，今年中国房地产市场的预期很可能会发生逆转，整体房地产市场将会疲软，房价将会下跌。”对于刚刚经历了2013年中国房地产市场化以来最疯狂的一年的中国人来说，他们真的很难相信危险正在逐渐到来。

事实上，早在去年9月，我在《亚洲金融危机卷土重来》一文中就判断:“美联储收紧货币政策不仅会影响中国的出口，还会导致人民币贬值的压力，甚至可能对中国的房地产泡沫造成致命打击。在中国经济日益被高房价所绑架的情况下，这种外部影响无疑是致命的。”然而，习惯于房价上涨和人民币升值的人只是被当作一个笑话。然而，市场从冷到暖的快速转变远远超出了人们的现象:官方统计数据或一些开发商的资金链断裂和运行的消息，都清楚地证明了房地产市场确实很糟糕。

马光远：今年房地产绝非简单分化预期很可能逆转

前四个月，房地产开发投资增长16.4%，创下16个月以来的新低；新开工住宅面积下降24.5%；住宅销售面积下降8.6%，销售量下降9.9%。虽然三线和四线城市由于巨大的库存几乎下跌，但包括北京在内的一线和二线城市的销售却大幅下降，房价显示出明显的松动；一线房地产企业业绩惨淡，万科、招商局、金地、中海、保利的销售业绩继续同比下滑，降幅超过10%。一旦市场逆转，稻草会压倒骆驼。市场对百强房地产企业之一广药地产的破产非常敏感，对绿城地产的股权转让极为怀疑。更有趣的是，一些多年来一直支持房价上涨的人，在3月份坚持认为杭州和其他城市的房价下跌只是个别现象，房价还会上涨，甚至声称房价还会上涨10年，他们很快改变了态度，开始呼吁救助。更致命的是，与过去不同，房价下跌是市场在没有任何政策抑制的情况下自发做出的反应。

马光远：今年房地产绝非简单分化预期很可能逆转

5月18日，国家统计局4月份发布的70个大中城市房价数据也证明了市场拐点已经到来的事实:从前4个月70个大中城市的房价数据来看，1-4月新增住房和城市数量分别为62、57、56和44个；增幅最高的分别为1.2%、0.7%、0.6%和0.4%；虽然同比增幅为69%，但增幅最高的分别为20.9%、18.7%、15.5%和13.6%；1月至4月二手房环比分别增加48、46、42、35个城市，3月增加68个城市，4月增加67个城市，增幅分别为18.4%、15.9%、13.2%和12%。可以说，市场转向的趋势非常明显。这一变化不仅符合中国当前的宏观经济逻辑，也符合房地产本身的逻辑。

马光远：今年房地产绝非简单分化预期很可能逆转

首先，从过去10年房价上涨的三个引擎:货币超调、经济快速增长和巨大的住房需求来看，至少有两个引擎已经关闭:第一，货币超调，货币超调盛宴的结束，一方面，这与中国努力告别货币驱动投资的经济增长模式有关。另一方面，这与美联储退出后全球流动性盛宴的结束有关。第一季度m2增速10多年来首次低于13%。作者预测了去年的常态。其次，自2012年以来，中国经济实际上已经告别了快速增长。2013年，受房地产投资推动，经济增长了7.7%。经济进入正常增长，包括房地产投资在内的增长率不会很高。今年一季度，经济增长率为7.4%，固定资产投资增长率仅为16.7%，这意味着依靠房地产和投资拉动经济的模式已经结束；第三，从供求逻辑来看，中国住房需求最旺盛的阶段已经结束。从总量上看，中国城镇人均居住面积实际上已超过40平方米，住房供需基本平衡。从2013年房地产业绩最好的一年来看，房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%，占全年国内生产总值的15%以上，房地产开发企业建筑面积66.6亿平方米。根据2013年13亿平方米的销售面积，这意味着住房供应过剩在未来五年肯定会成为现实。此外，由于人民币单边升值不再是趋势，一旦人民币贬值，已经很高的人民币计价住房将变得“更贵”。

马光远：今年房地产绝非简单分化预期很可能逆转

所有这些事实意味着，中国房地产的转折点确实已经到来。对于讨厌高房价的人来说，这种情况自然值得欣喜。然而，笔者并不同意中国房地产将会崩溃的观点，甚至不期待它。2008年，历史给了中国人民刺破不健康的房地产泡沫的最好机会。为了保持增长，我们将不健康的房地产泡沫膨胀到了令人震惊的程度。今天，我们不仅不能刺破它，更重要的是，一旦刺破，就等于是对中国经济的“自杀攻击”，这无疑是中国无法承受的。中国经济在多大程度上依赖房地产？房地产投资占国内生产总值的15%以上，对中国经济增长的贡献率超过20%，土地收益占地方财政的70%以上，而去年房地产业的融资12.2万亿元，占中国社会融资总额的70%以上。这些令人瞠目结舌的数字意味着中国经济已经完全退化为房地产经济。一旦房地产出现大问题，中国经济将不可避免地崩溃，所有人都将成为中国高房价泡沫破裂的烈士。

马光远：今年房地产绝非简单分化预期很可能逆转

中国目前的宏观经济过于依赖房地产，这意味着一旦房价下跌，中国经济增长的日子肯定会结束。为了应对房地产价格下跌的风险，深层次的改革和结构调整必须为房地产带来的风险让路，这是一个高概率事件。因此，就未来的房地产政策而言，应对房价下跌的政策必须放在极其重要的位置。基于这一逻辑，中国人不敢接受一个心理上无法接受的事实:一旦房价下跌，相关部门就会出手救市，维持房地产市场的稳定。然而，何时以及如何拯救市场确实值得思考。我们应该清醒地认识到，目前房价只有一个正常的调整，这种调整不是崩盘，也不会给中国宏观经济和金融带来系统性风险。适当的价格调整不仅有利于房地产业的健康发展，也有利于中国经济的转型。拯救市场的前提应该是房价的大幅回调，这可能导致金融体系出现大规模坏账。然而，目前没有迹象表明这种情况正在发生。

马光远：今年房地产绝非简单分化预期很可能逆转

拯救市场并非不可能，但它无法突破市场边界和底线思维。就救市时机而言，房价一调整，我们就救不了市场，这只会让房地产风险不断积累。拯救市场的时机必须是，房价下跌严重损害中国经济，这可能引发系统性金融风险。如果仅仅因为房子太多就有正常的调整，政府就不应该轻易拯救市场。然而，一旦房价下跌可能对中国金融体系和宏观经济造成实质性损害，政府可以采取行动。这是一个必须遵守的界限。如果我们不遵守这个界限，在房地产供给日益过剩的情况下，人为地维持房地产泡沫只会使中国经济更加依赖房地产。如今，包括一些房地产从业者在内的许多人，一直在看着中国的房地产突然再出口，喊着救市，幻想救市会带来新一轮房价飙升的盛宴，就像2008年的4万亿，这是不现实的，也是危险的。随着中国住房供应日益过剩，任何政策都难以维持房价的单边上涨。

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