吴振绵再出发

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2014年8月6日至9日，博鳌房地产论坛在海南重新开幕。围绕“下游通道的房地产”这一主题，视点地产新媒体走访了国内外知名经济学家、商界领袖、行业精英和金融学者，梳理市场现实，理清行业未来。

在采访前的例行问候中，吴振绵笑着说:“人在江湖，情不自禁。”

作为中国最早的体育+房地产概念的实践者，吴振绵退休后致力于“文化+体育+商业+房地产”相结合的葛花中奥广场的研究与建设，具有“烈士暮年，勇往直前”的豪情。

吴振绵以正在建设中的葛花辽阳中奥广场为例介绍说，这种复杂的做法是先拿土地建房子，然后赚钱后再建综合体。该综合建筑通常包括6家电影院、1个剧院、20个羽毛球场以及其他体育设施，其余为商业建筑。

“综合大楼建成后，我们将用商业租赁的资金来支持文化和体育，然后利用文化和体育来提高知名度，并以知名度支持业务。到目前为止，文化和体育仍然需要补贴，而且至少10年都没有盈利的迹象。”吴振绵接着说道。

谈到这种复合材料产品的起源，吴振绵说，它的灵感来自美国体育和娱乐场所公司aeg。

Aeg拥有世界上最多的运动队和体育赛事，是世界上第二大现场音乐娱乐表演者。该公司拥有洛杉矶著名的邮票中心，而邮票中心是湖人队和快船队的共同主场，洛杉矶国王队在大联盟冰球赛中的主场，以及洛杉矶银河队在大联盟足球联赛中的主场。

据吴振绵回忆，他曾亲自访问过美国，并与aeg领导层进行了沟通。“湖人主场对面是一个130英亩的广场。后来，万豪和丽思卡尔顿酒店建成，商业面积30万平方米。左边是诺基亚剧院，右边是espn基地。文化、体育、媒体和商业都包括在内。"

受此启发，吴振绵希望在一些发达的二三线城市建设一个集文化、体育和商业于一体的葛花中奥广场。

至于与葛花的文化合作，吴振绵表示，退休前，双方合作默契愉快，葛花有丰富的文化经验和资源。双方的合作一拍即合。葛花是合资公司股权结构中的最大股东，占30%的股份。

在具体的贸易中，葛花负责文化，包括电影院的管理和维护，吴振绵负责体育，而商业部分将成立投资公司来经营。“运动是我们的力量。李永波是形象代言人。届时，我们将在每个项目中再派一名世界冠军，每年参加一两次比赛。”吴振绵笑了。

谈到未来规划，吴振绵说:“我的目标是先形成品牌，然后连锁经营。现在是探索体验的时候了。口号是变形金刚。内容不变，形状不变，数量不变，面积不变，但基本内容不变。”

以下是新房地产媒体对葛花中奥投资有限公司总裁吴振绵先生的采访:

观点房地产新媒体:开发商对调控政策有自己的看法。你认为什么样的政策有利于行业的健康发展？

吴振绵:新政府上台后真的不一样了。我非常赞成提出的几个观点，比如分类指导。政府不需要照顾一切。事实上，监管不需要任何退出，但最好的办法是悄悄地放松。也就是说，不再有购买限制，不再有喜欢购买的人，不再需要大张旗鼓地取消它们，不再需要宣传它们。

观点房地产新媒体:你认为房地产市场是在下降趋势，还是在拐点？

吴振绵:这是大势所趋造成的一种观望。人们现在有一个沉重的观望态度，这将导致房地产市场波动。

其次，有许多地方供大于求。在许多经济条件较好的二、三线城市，包括三、四线城市，供过于求的现象仍然相当严重。

然而，如果政府把它交给市场，开发商就不会在卖不出去的时候卖掉它。例如，在我们辽阳的项目中，不足10万平方米的房子到现在还不到40%已经售出，其余的不会先建。当它们卖完了，它们会被重新建造，而不是必须马上建造。

观点房地产新媒体:今年，我们普遍减少了工作量开始。

吴振绵:当监管来临时，每个人都会觉得开发商的现金流无法满足，于是他们不得不降价，于是人们开始观望。等了一年半后，我还是要买，所以2012年和2013年的房地产比较好，房子又卖得好了。

每个人都习惯了市场的这种波动，所以不要做任何鲁莽的事情，不要负债购买土地，尽可能多的做你口袋里的事情。如果你卖得慢，你可以买得起。不要借高利贷，房子最终是卖不出去的，这是最糟糕的。

观点房地产新媒体:许多中超球队与房地产开发商合作。你认为这种现象怎么样？

吴振绵:中国把体育列为公益事业，它既不是市场经济，也不是商品，所以永远无法与外国相比。国外最值钱的东西在中国一文不值。

开发商赚钱投资足球。首先，做一些公益事业是好事；第二，它可以提高知名度；第三，这与卖房无关。

开发商指定了一个团队后，房子会卖得更好吗？没必要。只要是为了提高知名度和可信度，人们对你的印象就很好。

观点房地产新媒体:你提到中国很多场馆的空入住率特别高。是否与运营模式和管理经验有关？

吴振绵:主要原因是体育场馆没有投放市场。比如佛山体育馆原来是自己管理的，合肥体育中心原来是自己管理的。当我参观时，我发现场地里的草长得比我高，而且至少有一两年没有用过了。

场馆建成后，举行了运动会，从此不再使用。工作人员只是看着场地，根本没有考虑如何操作它。如果你给我管理，我保证每周有一个活动，平均每年超过50个活动。

观点房地产新媒体:体育场馆不同于开发商熟悉的房子。开发商需要具备什么样的能力才能参与体育场馆的建设？

吴振绵:场馆建设容易，但管理起来很麻烦。今后我们必须走专业化管理的道路。

为什么你现在想保持全民健康？由于我国已经建了这么多体育中心，数万亿的资产闲置，造成了巨大的浪费，每年需要数百亿的资金来维持运转。

体育相对发达的地区每年收入很少，大多数地级市的体育中心建成后基本闲置，浪费很大。

葛花中国奥林匹克广场的做法是先拿了地后盖房子，赚钱后盖综合楼。该综合建筑通常包括6家电影院、1个剧院、20个羽毛球场以及其他体育设施，其余为商业建筑。

我们在辽阳的项目总面积为3.8万平方米，其中文化体育项目1.2万平方米，商业项目2.6万平方米。这个综合体建成后，商业租赁资金将用于支持文化和体育，然后文化和体育将用于提高知名度和支持商业的知名度。到目前为止，文化和体育仍然需要补贴，至少10年内没有盈利的迹象。

2011年退休后，我于2012年开始研究这一产品，并于2013年初开始施工。该产品的模型灵感来自美国体育和娱乐场所公司aeg。aeg是洛杉矶著名邮票中心的所有者。邮票中心是湖人和快船的共同家园。此外，它也是美国职业冰球大联盟洛杉矶国王队和美国职业足球大联盟洛杉矶银河队的主场。

湖人主场对面是一个130英亩的广场，它曾经是一个停车场。后来，万豪和丽思卡尔顿酒店建成，商业面积30万平方米。左边是诺基亚剧院，右边是娱乐体育节目电视网基地。我亲眼看到他们建立的文化、体育、媒体和商业都在里面。

葛花中奥广场也是文化、体育和商业的结合体，都是由aeg演变而来的。

观点房地产新媒体:你能谈谈你与葛花文化的合作吗？

吴振绵:葛花是合资公司的第一大股东，占30%的股份，第二大股东占28%。公司的股份分散了。虽然不是绝对控股，但根据国家有关规定，国有控股，包括相对控股，可以视为国有企业。

观点房地产新媒体:葛花在项目中扮演什么角色？

吴振绵:综合大楼建成后，葛花负责文化，我们负责体育，还有一个招商公司成立。我们在房地产领域有自己的原创团队。

体育是我们的强项，李永波是形象代言人。到时候，我们会派一名世界冠军参加每项赛事，并且每年来参加一次和两次比赛。

观点房地产新媒体:葛花有什么优势？

吴振绵:首先，是文化产业的优势。他们比我更了解产业政策。他们对文化负责。现在他们正在学习绘画、书法和乐器。因为传统的百货公司不容易做，所以我们做体验式的东西，并介绍有特色的、便宜的和美味的东西作为我们的主要产品。

此外，培训可能成为我们的主体，侧重于文化和体育。例如，举办羽毛球培训班，在有游泳池的地方进行游泳训练。中国青少年的训练非常重要。这种文化训练，无论是绘画、书法还是文学艺术，都意味着吃喝玩乐。

观点房地产新媒体:还有哪些项目正在实施和计划中？

吴振绵:海城、宜兴、陵水、南充、南通都在推动和洽谈这个项目。海城项目总体规划面积2.3平方公里，其中葛花中奥广场120亩，一半为住宅，一半为综合楼。我们引进了北京外国语大学，并在这里建立了一所附属学校，它将有文化、体育和教育；引进医院、建造一条博物馆街和一个中央商业区是一个相对较大的项目。

观点房地产新媒体:选择登陆城市时有什么特别的考虑？

吴振绵:首先，它是自己推广的；其次，地方政府更经常来找我们。例如，在辽宁和沈阳，辽阳项目建设后宣传力度很小，很多意向来自周边地区，但谈判可能不会成功。

把20个城市作为一个整体来谈是可以的。总之，一开始，我们并不担心。沃尔玛在最初的50年里建造了不到10个。我们可以在头5年建10个，然后推广速度会很快。

目标是先形成品牌，然后是连锁经营，这很容易复制。现在是探索体验的时候了。口号是变形金刚。内容不变，形状可以改变，数量和面积可以调整，但基本内容不变。

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