蔡洪平：A股市场融资对地产封闭很愚蠢

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"我认为a股市场的融资是非常愚蠢的，或者对房地产有偏见."蔡洪平认为，房地产公司无法在a股市场融资是一个奇怪的现象。

蔡洪平进一步指出，中国房地产市场的异常不是普通人的问题，不是房地产开发商的问题，而是中国政府造成的。“我告诉外国投资者，在中国政府的残酷蹂躏下，中国的房地产仍能健康发展，我认为这个行业很棒。”任何行业都不容易被政府如此反复地蹂躏，最终发展成今天这样。”

以下是书面记录:

主持人:感谢巴曙松先生精彩的演讲。接下来，让我们以热烈的掌声欢迎今天下午最后一位演讲的嘉宾，德意志银行亚太投资银行执行主席蔡洪平先生。蔡洪平先生演讲的题目是“房地产市场一体化时期的金融战略”。

蔡洪平:除了巴曙松性感的语言表达，这音乐也是我的最爱。我40年前参加过西沙海战，我会在《红色女兵》里跳芭蕾。我60岁了，可以演这个角色。

刚才，巴曙松先生谈到了美国的二手房交易。我非常同意他的观点。我猜他可能在美国买了房子，否则他不会有这么深刻的理解。去年我还在美国买了一栋房子。最近，两个朋友也在美国买了房子。交易金额约为1200万美元时约为4%，低于500万美元时佣金为6%。买方和卖方各承担6%的3%。美国的二手市场值得中国学习。它们和股票市场一样，它的房屋记录非常详细。美国有三波房屋。第一波是第一次世界大战后的新大楼，第二波是第二次世界大战后的新大楼，第三波是20世纪90年代后的新大楼，基本上是木制建筑。它的信息被详细披露，比如招股说明书，那栋房子的哪些柱子被修复了等等。如果披露不充分，他的前主人将被指控。我相信这个市场在中国会建立起来，但是在中国的成本不会太高。不同的地区有不同的费用，这种文化是不同的。

目前，中国房地产业在国际资本市场的估值处于历史最低阶段。看这张表，恒大今天的市盈率是3.3倍，这意味着在市值达到300亿之前，它可以实现100亿的利润。目前，大多数房地产公司的市盈率低于5倍，R&F为3.58倍，soho中国为3.69倍，绿城中国为3.51倍。当然，也有更高的，比如中国海外的8.12，稍微好一点的企业大约是6到7。这个市场估值非常低的原因是什么？我认为一个很大的方面不是外资市场对中国房地产不乐观，而是全世界对中国房地产的发展趋势和政策取向都不清楚。目前，购房者不知道他们是否应该购买，这是更可怕的房地产衰退。资本市场上有一句话:“如果你不怕跌，不怕涨，你就不会交易。”如果房地产市场长期保持这种状况，我相信在未来一两年内会有很大的下降。至少很多人认为房地产市场仍有上涨的希望。目前，这种不确定的情况和市场的低估值是我最担心的情况。

正因为如此，在过去的两年里，除了五家已经配股的房地产公司之外，90%的房地产公司没有进行股权安排，大部分都安排了债务融资或债务再融资。去年在香港资本市场，中国房地产企业的再融资在150亿至180亿美元之间。今年还没有结束，但这一势头可能比去年有所下降。许多在香港上市的公司也非常困难。目前，大多数在香港发行的股票都被称为自摸。理论上讲，这是非法的。所谓的自摸就是当我发行股票时，我向一些朋友寻求帮助，每个人都买股票。我知道在某些情况下，会有拖底等安排。在这里面对小投资者是不公平的，但是没有小投资者买你的股票。这种所谓的僵尸式手动分配不是一个正常的房地产上市。我在碧桂园上市时，市盈率是17倍，在潘石屹上市时，市盈率接近15.8倍，在绿城上市时，市盈率是15.9倍。

目前上市太难了，你为什么要上市？还有一个原因，因为上市后，你可以发行债券融资。目前，香港发行债务融资的平均成本，国有企业约为4%，最好的民营企业约为7%，几乎所有房地产公司约为9%至11%。即使你这样做，你也可以得到8%到9%的利息，这比中国房地产公司的融资成本要低。所以人们还是想在香港上市融资。我不知道为什么a股市场经常被一些政策所控制，房地产公司不能在a股市场融资是一个奇怪的现象。因此，我认为a股市场融资关闭或损害房地产是愚蠢和不恰当的。既然这是一个行业，你为什么这么说？在过去的15年里，所有的房地产政策都是为了减少供应，无论是资金的供应还是土地的供应，最终在交易真正失控时控制交易。我认为中国房地产市场的异常不是普通人的事情，不是房地产开发商的事情，而是中国政府造成的。我们感谢这个政府，它基本上是好的，不容易移动或干扰房地产。我告诉外国投资者，在中国政府的残酷蹂躏下，中国房地产仍能健康发展。我认为这个行业非常了不起。任何行业都不容易被政府反复蹂躏，最终发展成这样。

融资后，我现在该怎么办？在今天看来，我认为我们不应该更多地关注土地征用。我发自内心地建议企业和政府保持超然的关系。我两天前看了一篇报道，说中国官员的腐败主要与房地产有关。这是政府的责任还是企业的责任？、

现在，整合市场比收购土地更好。即使这么多上市公司的市盈率很低，有并购概念的房地产也会上涨。有一个叫华南城的企业，是商业地产。被腾讯收购后，现在华南城市的市盈率很高。市盈率接近8倍。当资本市场不景气时，包括当资本市场遇到困难时，正是整合的最佳时机。一个成熟的市场完全融入了整个过程。单边财富，单边萧条，没有整合是不可思议的。在整合的过程中，有些企业，有些管理、成本控制、反周期经营等等。，像龙湖一样做得很好。他们能够很好的把握周期，处理好政府关系，很好的把握房地产发展的步伐，有一套成本控制，对管理机制和内部管理有信心。这些公司可以大有作为。这些公司扮演着整合者决策的角色。目前，如果资金准备充分，可以通过整合促进发展。收集他的股权比收集资产要便宜得多。此时，与其拿走土地，还不如在市场上寻找一个合适的收购目标。中国房地产市场一体化的高潮和黄金时代已经到来。让我们在这个时候整合房地产市场，让中国的房地产市场在整合中有一个好的发展。

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