李嘉诚内地囤地致富：29地产项目9年只完工1/3

来源：大中时尚周刊作者：杜学君更新时间：2020-09-16 11:22:33阅读：

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数据地图:李嘉诚

简介:今年上半年，在内地房地产企业表现普遍低迷的情况下，李嘉诚旗下的长江实业(00001.hk)与内地房地产市场的战场之一发生了翻盘。其半年度报告显示，许多指标如归属于股东的利润(即归属于母公司股东的利润)呈上升趋势。

今年上半年，在内地房地产企业表现普遍低迷的情况下，李嘉诚旗下的长江实业(00001.hk)逆势而行。长江实业是内地房地产市场的战场之一。其半年度报告显示，归属于股东的利润(即归属于母公司股东的利润)等指标呈上升趋势。

有分析指出，先拿地，再分阶段慢慢开发，等待土地升值，是长江实业保持高回报、高增长的长期商业策略，但也使李嘉诚家族长期遭受“囤积土地”的批评。

“囤积土地”让长江实业在市场面前变红？

长江实业的董事长是亚洲首富李嘉诚，该公司最近发布了2014年半年度报告。报告显示，今年上半年，公司股东应占利润为213.45亿港元，每股利润为9.22港元，同比增长59%。

这与内地房地产企业的经历大相径庭。由于今年内地房地产市场销售放缓，许多房地产企业业绩持续低迷。例如，万科(000002.sz)半年度报告显示，2014年上半年股东应占净利润为48.1亿元，同比增长5.6%；根据龙湖地产(00960.hk)半年度报告，上半年股东应占利润为人民币40.1亿元，同比增长4.2%。上半年，这些内地领先房地产企业的净利润增速低于长江实业。

李嘉诚内地囤地致富：29地产项目9年只完工1/3

根据长江实业2013年度报告，长江实业拥有或参与的“正在开发或待开发的土地面积”达到1182万平方米。作为董事会主席，李嘉诚回顾了长江实业2014年半年度报告上半年的业务，称上半年，内地多个房地产项目的住宅销售或预售速度较慢，部分城市的销售情况比预期差。此外，长江实业2012年、2013年的年报和2014年的半年度报告显示，自2012年以来，公司仅在内地取得了一块土地。

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那么，2014年上半年长江实业许多指标相对于市场上涨的原因是什么？一些业内人士表示，囤积土地是一个谜。

在接受《中国经济周刊》采访时，中国房地产协会相关负责人表示，长江实业进入内地进行房地产开发的一个显著特点是分阶段缓慢开发，变相囤积土地，实现土地增值。

蔡襄证券的房地产研究员张华东曾经分析过《中国经济周刊》，长江实业的土地储备主要集中在大陆，而且这些地块大部分都是在2007年之前收购的。由于征地时间长，中间“囤积”的手段，平均土地储备价格处于较低水平，保证了地块的价值得到充分挖掘，从而使项目利润最大化。

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长江实业也公开承认其土地成本相对较低。根据其2009年年报，“由于现有土地的平均成本较低，本集团有信心其持有的土地将带来良好的回报。”

很多业内人士指出，分阶段开发是长江实业变相“囤积土地”的做法。

然而，对于这一说法，长江实业最近回应媒体称，长江实业和和记黄埔在内地的土地开发项目都是按照国家规定进行的，不存在土地占用问题；长江实业和哈奇森·惠姆波公司无意囤积土地，该公司一直希望尽快完成开发和销售项目，以便提取资金进行再开发。

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在四分之一世纪内开发一个项目

根据长江实业2012年和2013年的年报，位于北京中心别墅区的余天霞项目为长江实业的销售业绩做出了贡献。

记者了解到，早在1993年，长江实业就开始作为大股东之一参与余天霞所在土地的开发；2003年，长江实业完全拥有土地；2005年，他获得北京市住房和城乡建设委员会颁发的施工证书，开始施工，但由于某种原因很快停止工作；2008年，该项目再次启动。

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根据长江实业2008年度报告，余天霞项目占地面积74万平方米，建筑面积44.5万平方米，分三期开发，第一期预计2010年完成，第二期预计2012年完成，第三期预计2014年完成。

根据长江实业2013年度报告，余天霞项目未完工土地分为四个部分，分阶段开发，预计最终完工时间为2018年。这意味着该项目的开发时间为25年，相当于1/4世纪，从1993年开始。

据了解，2008年世界著名别墅上市时，价格为2万元/平方米，而今年世界著名别墅最新价格为3.5万元/平方米。时隔6年，这座世界闻名的别墅已经从每套约600万元的经济型别墅跃升至1000万元的别墅。

分析人士指出，经过十多年的土地囤积，中央别墅区的交通设施和区域环境得到了明显改善，大大提高了项目的土地价值。经过10年的发展，中央别墅区可供开发的土地越来越少，房价的上涨进一步提升了该区域的土地价值。

经过9年的征地，2/3的项目没有完成

国际声誉只是长江实业“先囤积等待升值，再相机进入市场”战略的冰山一角，这一战略受到外界的质疑。

根据长江实业2014年半年度报告，绝大多数内地房地产项目是在2005年之前收购的。例如，长江实业预计今年完成广东省东莞市海逸豪庭项目一期和二期。事实上，该地块的竣工时间已被反复调整，从2001年到2017年。到目前为止，这个项目的开发面积只有三分之一。

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记者选取了长江实业2005年年报和2013年年报，对长江实业在内地的土地储备和发展进行比较。

之所以选择2005年，是因为2005年是长江实业在内地大规模收购土地的一年。土地越多，越有代表性；其次，2005年后，中央政府不断加大对土地复垦的打击力度。几乎每次房地产市场受到监管，都更好地理解长江实业在这种背景下的发展技巧；第三，自2005年以来，近九年时间已经足够开发一个房地产项目。

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根据长江实业2005年的年报，mainland China有29个项目，大部分项目预计完成时间为2006年、2007年和2008年。长江实业2013年年报显示，这29个项目中只有10个处于竣工状态；有18个项目处于未完成状态，最终完成时间一般调整为2015年和2016年左右；重庆南岸还有一个项目，具体开发信息不明。

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这意味着长江实业2005年的土地储备项目，经过1989年的开发，仍有近三分之二未完成。然而，在18个未完成项目中，有6个项目的开发完成率为零，仅处于新开发或未开发状态；其中，四个项目的用地面积甚至有所增加。例如，在武汉市江汉区老浦电影项目中，长江实业的土地面积从2005年的2.95万平方米增加到2013年的3.52万平方米。同时，项目建筑面积从66300平方米增加到73500平方米。

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一些业内人士指出，增加项目建筑面积的原因在于规划的修改。一个房地产项目从申请修改规划到最终实施通常需要一定的时间，如规划专家组的论证和规划部门出具的意见。因此，修改计划不仅会给开发商带来额外的好处，也成为一些开发商拖延项目开发时间的重要手段。

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根据长江实业2005年的年报，广州国际玩具礼品城项目占地面积32.13万平方米，处于“规划”状态，预计2007年12月竣工，这意味着该项目2005年还没有开工。

根据长江实业2013年年报，该项目部分物业预计于2014年12月竣工。这意味着，从2005年到2013年，该项目没有任何部分得到开发。2013年年度报告还显示，该项目将于2017年6月完成，比2005年的预期完成时间晚了10年。

长江实业内地房地产项目一览表

“蹲点”的嫌疑笼罩着李嘉诚家族

《中国经济周刊》记者发现，即使是长江实业已建成的项目，其发展周期也很长，比如曾经被多次质疑的海马桥项目。

2005年2月，长江实业和和记黄埔(00013.hk)在上海购买了马桥地块，项目已经完成。但在实际开发中，项目开工时间不断推迟，竣工时间从2005年长江实业年报公布的2007年推迟到2009年完成一期工程，2011年完成二期工程，比预定竣工时间晚了几年，受到了市场的广泛质疑。

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2006年，东莞发布了最大的土地闲置罚款，罚款高达近8000万元。涉及的房地产企业是长江实业的子公司东莞冠亚皇岗湖商住区建设有限公司，其占地1938.3亩的开发项目“海逸豪庭”闲置8年。

事实上，在李嘉诚家族控制的企业中，长江实业并不是唯一一家因囤积土地而受到政府处罚的企业。

2010年3月11日，北京市国土资源局发出通知，称北京栖霞房地产开发有限公司(以下简称“北京栖霞”)名下的朝阳区工体北路4号地块超过了出让合同约定的建设时间。并未及时申请延期，拟处以地价1%的罚款，并暂停北京栖霞及其原股东香港盈科集团(以下简称“盈科”)及其子公司在北京土地交易市场的交易

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盈科是李嘉诚的儿子李泽楷拥有的一家公司。2006年1月23日，朝阳区工体北路4号地块被盈科以5.1亿元人民币收购，北京栖霞是盈科的子公司，负责该项目的开发。拿到这块土地后，PCG没有开始建设。截至2009年8月底，盈科以数亿元的净利润将北京栖霞及其所有地块转让给瑞安建业。

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2010年，国土资源部公布了中国房地产土地闲置情况，其中媒体曝光了1457处闲置土地的黑名单，李嘉诚旗下的和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司在逸翠园拥有的2h1和2h2地块被列入黑名单。

根据公开资料，土地出让合同于2004年8月31日签订，约定开工日期为2005年2月27日，约定竣工日期为2006年10月31日。然而，根据和记黄埔2006年至2009年的年报，逸翠园项目的预计完工时间已经调整，分别为2008年、2010年、2012年和2011年，逐年变化。根据合同约定的完工时间，逸翠园项目已经“囤积”了近4年。和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司相关负责人在接受《中国经济周刊》采访时表示，由于政府原因，该公司处于闲置状态，但拒绝透露更多信息。到目前为止，上述地块仍在开发中。

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