凌克：两方面应对楼市波动和市场危机

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金地地产董事长柯灵

2014年博鳌21世纪房地产论坛第14届年会于7月14日至17日在海南三亚隆重举行。本次年会以“回归新常态:结构调整和经济再平衡”为主题，邀请政界、地产界、金融界和学术界权威人士出席，以凝聚共识，树立信心，推动中国经济结构调整和房地产市场转型多元化健康发展。金谷地产董事长柯灵在论坛上表示，房地产市场波动和市场危机应从两个方面应对。

如何应对市场危机，以及在剧烈波动的情况下应该做些什么，柯灵认为应该做两件事。一方面，服务型领域将做得更好；另一方面，国际化。

“住房涉及到青年人的衣食住行和老年人的养老问题。事实上，有很多工作要做。在家里，我们必须首先解决吃饭的问题。吃意味着一日三餐是否能帮他做一顿好早餐，让人们好好休息，或者早餐是否能送到家里的老人手中，是否能帮他们吃完午饭。老年人吃过午饭后，想休息一下，但年轻人不在，家庭情况又老又小。如果一个家庭在它运行的家庭中，年轻人去工作，而老年人在家里非常孤独。为老年人找到一种休闲方式是非常重要的。”柯灵说。

至于国际化，柯灵认为，中国企业有机会发展国际化，因为中国资本正在走向国际化，机构投资者和个人投资者都有国际化的趋势。在国际化的过程中，我们应该看看美国，在未来的十年里，美国将非常有竞争力。金融危机后，美国的就业率在短时间内得以恢复。2010年，失业率约为10%，今年，失业率恢复到不到6.5%。这样一个国家竞争非常激烈，值得每个人持续关注。“美国有许多大城市，这为我们创造了许多投资机会。”柯灵说。

以下是柯灵演讲的记录:

柯灵:今天，当实证理论非常强的时候，有朋友说去年售出了11亿平方米，相当于世界总量的30%到40%，而且是一个非常巨大的数额，房地产价格还会继续上涨。有朋友说，供应量已经很大，拐点已经到了，房价开始下跌，房地产行业就像屌丝行业。在这种情况下，房地产和开发商该怎么办？这是摆在我们面前的问题。

首先，我认为我们应该做好两件事。首先，我们应该把握市场趋势，做好投资。第二，我们应该把更多的小事做好，我们应该把以前无关紧要的事情做好，我们应该继续做大。我们的房地产开发需要应对这样的市场变化，我们需要做这样两件事。

以香港中部为例。临海有很多办公楼，下面有很多房子。如果我们想做好住房，利润率应该不断提高。如果利润率不够，企业就不会赚钱。

国际金融公司是新鸿基拥有的资产。新鸿基十多年前投资了国际金融公司。现在办公楼的租金是1100元/平方米，非常高。中环写字楼的资产价格非常高，一些房地产企业拥有它。如果你投资办公和商业，你的资产会更高。如果我们投资住房，利润率应该得到保证；如果我们投资业务，资产的质量应该在完成后得到很好的管理，价值应该保持并不断增加。在此过程中，我们还在全国投资了一些住房和商业相结合的项目。

我们在深圳做了一个面积100万平方米的旧房改造项目。商业面积和价值都很大。如何应对市场危机，以及在波动性非常强的情况下我们应该做什么，我认为我们应该做两件事。

一方面，服务型领域将做得更好；另一方面，国际化。

原来，它只是为了住房，物业管理是顺便做的。我们没有特别注意这些问题，也没有做得很好。住房涉及青年人的食物、衣服、住房和交通问题以及为老年人提供服务。事实上，还有很多工作要做。在家里，我们必须首先解决吃饭的问题。吃意味着一日三餐是否能帮他做一顿好早餐，让人们好好休息，或者早餐是否能送到家里的老人手中，是否能帮他们吃完午饭。老年人吃过午饭后，想休息一下，但年轻人不在，家庭情况又老又小。如果一个家庭是在它运行在家庭中，年轻人已经去工作，老年人在家里非常孤独。为老年人找到一种休闲方式是非常重要的。现在，社区里有工作委员会，每月为老年人举行两次学习会议。老年人来学习十八届三中全会的文件，他们特别感兴趣，因为他们需要交流。老年大学能否办好，是一个值得我们思考和努力的问题。事实证明，这些问题不会被考虑太多。

我们目前的业务服务已经对几家大型网络公司产生了影响。他们会把所有的箱子放在社区里，在网上订购肉和蔬菜，在家里刷箱子，这些货物会被送到家里。目前，开发商与网络公司合作可以诞生许多业务。

金融业正在一个接一个地寻找开发商和物业管理公司。有必要与他们合作，进行社区财务管理。因此，买房很容易赚钱。这些行业过去是屌丝行业，我们不喜欢，但今天它们不同了。

国际化

中国企业有国际化的机会，因为中国资本正在国际化，机构投资者和个人投资者都有国际化的趋势。在国际化的过程中，我们应该看看美国，在未来的十年里，美国将非常有竞争力。金融危机后，美国的就业率在短时间内得以恢复。2010年，失业率约为10%，今年，失业率恢复到不到6.5%。这样一个国家竞争非常激烈，值得每个人持续关注。美国有许多大城市，这为我们创造了许多投资机会。

我们投资了美国旧金山的办公楼，这在旧金山是一个很好的位置，位于cbd区，地价不是很高。让我们看看这样一幅画。旧金山2014年的入住率是多少，2015年和2016年的入住率是多少？2014年大多数新开工的房子都被租出去了，而黑色的房子没有被租出去。它们也是在2015年租出去的，而不是在2016年租出去的。美国顶尖城市的竞争力非常强，这表明旧金山的金融业和高科技产业在过去几年都有很强的竞争力。

美国投资应该做什么准备？让我们在这里与你分享。

强大而专业的研究。

美国市场很大，每个城市都不一样。在纽约曼哈顿的一个小岛上，一个街区和两个街区的房价可能相差50%或70%。面对中央公园的地方是30000多美元/平方米，经过两个街区，没有面对中央公园的房子是15000美元/平方米，所以市场很大，所以有必要充分研究经济。

二、综合经营项目

美国法律和中国的房地产法规有很大的不同，与中国相比，税收也有很大的不同。融资与中国不同，所以需要专业研究。本地化是一项重要的任务。我们已经邀请了美国的专业金融公司和管理人员加入Gemdale，他们将和我们一起管理公司，以便利用他们的专业能力，这是非常重要的。

为了在美国有好的合作伙伴，美国开发商与中国开发商有很大的不同，包括专业的住宅开发商和复杂的开发商。他们的发展方式与中国截然不同。综合开发商都是拥有轻资产的公司。在开发项目时，对项目的投资很小，这与中国有很大的不同。

我们投资了一个3亿美元的房地产项目，即在矿产交易区的原址建设高端住宅，开发周期为两年。我们也在考虑其他项目。在美国有各种各样的投资机会，而且投资安排得很好。无论投资是由我们、英伦群岛还是香港直接投资，税收情况都完全不同。

美国的金融工具比中国多。投资时如何使用好金融工具对我们来说非常重要。美国的抵押贷款不同于中国。他们要求开发商在房屋交付和竣工后进行抵押。每个地方的法律都不一样，每个州的移民法也不一样。许多在美国的华裔美国人开发了商业购物中心来吸引更多的移民。每个州的法律都不一样，所以我们应该研究它们。

今天和大家分享一下，看看是否有机会一起在美国投资。在美国选择投资城市并不难。你可以选择前5到8个城市，投资办公室、公寓或住宅。这些都是不错的投资。谢谢你。

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