秦虹：房地产波动是常态 不要一跌就说是崩盘

本篇文章4698字，读完约12分钟

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦红

2014年博鳌21世纪房地产论坛第14届年会于7月14日至17日在海南三亚隆重举行。本次年会以“回归新常态:结构调整和经济再平衡”为主题，邀请政界、地产界、金融界和学术界权威人士出席，以凝聚共识，树立信心，推动中国经济结构调整和房地产市场转型多元化健康发展。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦红出席了论坛，她表示，房地产市场的波动是正常的，所以不要把它称为崩盘。我们应该关注房地产的变化，防止房地产市场的暴涨暴跌。

秦宏认为，未来房地产市场经常会遇到波动。

中国房地产市场的真实时间不长。过去经历过的房地产市场在大多数年份都在上涨，无论涨幅有多大或有多小。事实上，作为一个市场，波动是常态，有起有落。“最近，我们的公众舆论对房地产行业的要求更高了。当房地产上涨时，它被称为泡沫，当它下跌时，它被称为崩溃。房价不能涨也不能跌。难道不可能让房地产市场不涨不跌吗？”秦虹道。

她进一步表示，随着未来房地产年数的增加，中国的房地产市场肯定会从过去的涨跌。房地产的波动是正常的状态，所以我们应该关注房地产的变化，防止房地产市场的暴涨暴跌。“我们看到日本等周边国家的房地产价格暴涨暴跌，对国民经济产生了影响。波动是常态，房地产行业不可能飙升。”

以下是对秦虹讲话的记录:

秦红:大家早上好。我很高兴与业内人士讨论今天会议的主题。这无疑是目前最热门的词汇之一。除了中国经济的新常态和路径，中国的房地产业也有自己的新常态。房地产行业的新常态是什么？自从我接到会议的邀请，我反复思考房地产新常态的重点有以下三点。

未来房地产市场经常遇到的第一个波动就是波动。中国房地产市场的真实时间不长。我们过去经历的房地产市场在大多数年份都在上涨。不管它涨了多少，跌了多少年，下跌的幅度也很小。当我们观察世界各国时，事实上，房地产是市场，波动是常态，有起有落。最近，我们的公众舆论对房地产行业很苛刻。当房地产上涨时，它被称为泡沫，当它下跌时，它被称为崩溃。房价不能涨也不能跌。不要让房地产市场上涨或下跌？这是不可能的。未来，随着房地产生活的日益丰富，中国的房地产市场肯定会从过去的起起落落。我们应该注意什么？房地产的波动是正常的状态。我们应该关注房地产的变化，防止房地产市场的暴涨暴跌。我们可以看到，日本等周边国家经历了房地产的繁荣和萧条，这对国民经济产生了影响。波动是常态，房地产行业不能繁荣和萧条。

2014年房地产市场是什么样的？在过去的前六个月，房地产的交易面积和成交量都呈现负增长。不仅如此，房地产行业的前端指标，而且投资的增长率持续下降。房地产市场的终端销售指标和前端指标均显示增长率下降。其中，有两项指标跌至历史最低点。第一个指标是发展中企业的资金来源，从1月到5月的增长率只有3.6%，是历史最低水平。第二个指标，中国房地产的新开工面积约为-20%，这是一个历史低点。这两项指标都跌至历史低点。然而，今年的房地产市场仍在调整，没有崩溃或暴跌。在什么阶段，即2010年以来，我们经历了商品房供应增速快于销售增速的阶段性模式。

2010年之前，房地产市场的供给速度和销售速度大致平衡。2010年后，供应速度明显快于销售速度。为什么？原因只有以下几点。原因之一是，2010年后，我们面临着相对充裕的流动性，大量的资金，实体经济疲软，这滞后于房地产行业的发展。

第二个原因是房地产的投资和投机需求已经被抑制了几年，现在已经成为房地产的供给。当我们买不到房子时，我们会购买房地产信托和房地产私募，或者各种理财产品。这些资金已经进入房地产开发，原来的需求资金变成了供给资金，从而增加了供给。

第三个原因是地方政府的土地财政，现在已经进入了一个增长速度快于销售速度的阶段。再加上货币政策的影响，今年房地产市场的增长率面临下行压力。由于房地产开发的外部环境，如当前的人口结构，如当前的宏观经济形势，如整体金融环境相对稳定。我们认为，如果房地产市场的外部环境没有发生根本变化，房地产就不可能崩盘或暴跌。

基于以下五个原因，我们预计今年下半年的房地产市场将好于上半年。

1.我们预计下半年的销售和投资基础将好于上半年。因为2013年房地产销售和投资两个指标都是高和低，也就是说上半年是高基数，下半年基数有所降低，这有利于下半年房地产的走势。

2.下半年的整体信贷环境将好于上半年，因为我们都知道信贷供应已经从以前的年度管理转变为现在的月度和限额管理。随着政策的变化，我们认为下半年的信贷环境会比过去好。

3.目前开发企业积极的价格促销取得了良好的效果。

4.下半年，供应量仍将上升，消费者的选择有利于销量的增长。

5.地方政府出台了一些调整政策，这也有利于市场的复苏。

就我个人而言，我预计今年下半年的市场形势将好于上半年。从过去的总量问题到现在的结构性问题，中国70个大中城市的房地产销售价格环比上升、持平或下降。有些在前半部分较高，在后半部分较低，而另一些在前半部分较低，在后半部分较高。整个房地产市场有明显的分化，并将成为未来的常态。2010年之前，房地产基本上是一个需求市场。未来，市场问题将变得更加复杂，市场将发生更大的变化。从目前的情况来看，整个房地产市场从整体上看是紧逸有序的。从商品房的销售面积和供应速度来看，2010年以前，商品房的供应速度和销售速度基本相同。然而，2010年后，销售速度仅为供应速度的50%。过去，它通常是紧缩的，但现在它通常是分阶段宽松的，一些地区是过剩的。目前，总量不是最大的问题，绝对短缺也不再是问题。关键是结构平衡。人均住房面积18平方米，平均每户不足60平方米。当时，住房条件普遍偏离。现在人均住房面积是33平方米，这并不意味着所有的城市人都生活得很好很宽敞。房地产市场已经从过去的总量问题转变为现在的结构性问题，解决结构性问题比解决总量问题困难得多。这就要求我们更加尊重法律，因地制宜。

例如，关于限购政策有很多争论，人们认为限购是不合理的，应该取消。现在房子不能卖了，但都卖完了。我们为什么要限制购买？购买限制全部取消，没有人买房子。这会发生吗？中国的房地产市场已经进入了一个分裂的格局。在一些地方，你不被允许买，也没有多少人买房子。例如，在658个城市中，只有49个是有限的，大多数城市没有购房限制，也没有投资购房大军的现象。

常住人口增长迅速，在公共服务不足的中心城市，对常住人口的需求仍然很大。总体收入差距相对较大，没有变化。我不相信所有的城市都放宽了购房限制，没有人在不改变整个城市公共服务水平和就业机会差异的情况下买房，也没有出台抑制投资和投机需求的新政策。

也许每个人都会等上一两个月。一旦房价有望上涨，这些投资者仍将涌向房地产市场。因此，我认为我们应该尊重法律，因地制宜，这是当前政策的一个重要原则。这项政策的底线不能被打破。就我个人而言，我不同意一些中心城市没有底线、无条件放开、无限制放开购房。在市场分化的格局下，判断趋势和选择投资尤为重要。受过去的驱使，每个家庭买房都没有错。只要他们买了房子，他们就会赚钱。在未来结构下，如果趋势判断错误，投资选择不正确，投资可能面临巨大的失败。

结构性问题已成为重要问题，总量问题已基本过去，结构性问题已成为突出问题，政府政策和企业面临巨大挑战。

第三个常态是创新。

最近，我的感受特别深刻。我不断受到两个方面的影响，影响是巨大的。有人说房子卖不出去，投资下降，新建筑出现负增长。我们对如何处理房地产市场以及是否拯救它非常悲观。另一方面，有些企业说我的商业模式已经在全国各地复制推广，有些企业说我已经注册了专利，未来的发展前景非常好，我准备在全国各地复制，有些企业说我准备收购更多的企业做我的生意，有些企业说我的商业模式前景非常好。悲观的声音，激动的声音，不断冲击着我的思想。我们不需要过多考虑未来的创新。用土地盖房子赚钱是传统模式，但我认为创新应该是未来发展的方向，一是产品创新，二是商业模式创新。产品创新是从同质化到个性化，商业模式创新是从开放思维到操作思维。 众所周知，出售传统房屋非常困难，尤其是在供应量大的地方。许多企业一个月卖两到三套，但是一个企业去年卖了50套，今年卖了30套。我去找为什么别人只有他的1/10。我发现他们在产品上有所创新，针对当前的需求也有所创新，那就是在农村上楼，新区有很多农民。中国人非常怀念这片土地。每个社区一楼带花园的房子卖得很好，但不能在楼上卖。我发明了一个专利，意思是每个家庭从一楼到十楼都有一块田，可以根据不同的区域种植蔬菜、草药和灵芝。为此，我发明了一项专利，包括供水和下水、阳光通风和废料。垃圾是怎么来的，也就是说，家里的厨余垃圾变成了垃圾，特殊设备申请了专利，满足了中国人的需求，包括退休、下岗和新农民的需求。有机环保减少浪费，产品创新，市场反响很好。除了房子，还有办公楼。现在基金很多，本地企业很难出售和出租。当一些企业和一些基金经营办公楼时，他们也注入新的想法，提出什么样的想法。我建的办公楼不仅要让企业愿意注册，还要让员工愿意在这里工作。如何实现这一点，并注入文化、生活和艺术的各种内涵，以满足员工的需求，是产品创新。同一个办公楼和旧的有很大的不同。 模式创新非常重要。传统的发展思路是征地和开发。到目前为止，我们的业务在不断发展，地方政府要求的实际比例越来越高，房地产开发企业自身所占的比例也越来越高。各种财产都需要经营，而企业、办公室、老年护理、服务、医疗保健等都需要持续的福利。一些开发企业已经在运营商中动脑筋了，我认为前景非常广阔。 至于住房，它仍然是开发和出售住房，这是发展的思路。一些基金告诉我，现在经营的住宅楼、服务式公寓，应该为新白领提供三个新环境。首先，创造一种新的生活方式，其次，创造一个新的家，第三，为年轻人建立一个社区，其中有许多创新。房地产行业的新常态取决于未来的创新。没有创新，就很难找到出路。我们必须首先了解房地产的新常态并适应它。当你研究创新模式时，你会觉得竞争真的很好。只有在竞争压力下，才能提供如此好的产品和服务。房地产新常态将促进优胜劣汰，推动行业进入成熟发展的新阶段。以上是我对房地产新常态的理解，仅供参考。谢谢你。

相关主题:

2014博鳌21世纪房地产论坛

三链:吃昆虫、吃厕所和油炸？？3.模纸锻造，模具模具模具模具模具模具模具模具模具模具模具？？. 95镣铐和镣铐？？0.07%锝58.....

当前流行度:0

[娇娇]http://itougu.jrj/view/189514.j.....

当前流行度:0

1.1 .涓涓细流？？邦邦、邦邦、邦邦、交邦和辽寮？？要坚强，要坚强。.....

当前流行度:0

你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道........

当前流行度:0

缇落入三条锁链？？3镝？？6铥？？0(乌桕脂含有3条链吗？？4镝？？4铥？？0)死，死，死，死又死，4.72？？......

当前流行度:0

那墙，墙，墙和墙呢？？钳子里有丰富的镰刀、叉子、叉子、nan和链条，这些都是銮棒的来源.....

当前流行度:1

你想挑起镝，破坏哮喘吗？？缇，汤，汤，3汤和柊镶嵌？？链条？？4."敌鲁，缇，汤，汤，汤."？？.....

当前流行度:0

咸丰、大树、细垴、十二寸、相互涓涓？？环秀细链，涓涓细流，砸铙钹，甩铙钹，砸铙钹，砸铙钹，砸响，砸得咝咝作响？？葛格·岳格·柊.....

当前流行度:0