要闻:民法典来了｜民法典怎么保护“广厦成千上万间”

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从古到今

住房问题一直是人民

最引人注目的民生问题之一

1200多年前

诗杜甫叫道

“安德烈广厦千载难逢

庇护天下寒士，大家欢颜”

千古名文

民喊，法有所应

作为新中国第一部典中命名的法律

从民法典的全权居住权租赁权

三人系化维度

城市化进程中的

“有住的地方，有住的地方”

倒笔，护卫

01

所有权利:三重权利聚集

恒产者有恒心。 居民对住房享有的一切权利是直接支配和排他的财产权。 民法典设置建筑物区分所有权利章，从专利权、共权利、成员权三个部分，详细规定居民在“不动产”上的各项权利，通过相邻关系调整邻里之间的权利义务，充分保障人民的“安居”乐业。

专业性:充分尊重和保护

是尊重特别权利的决策性和基础地位。 民法第272条打开宗明义，充分尊重和保护所有者对专有部分享有的占有、录用、利益、处分的绝对权。 而且，根据建筑物区分在所有权中的基础地位，在所有者的决定中参与重大事项、收益分配等，专有部分的面积都有重要的作用。 例如，民法典第278条的重大事项需要专有部分面积占三分之二以上的所有者参与投票，第283条的收益分配根据专有部分面积所占的比例而明确等。

二是为权利的行使设定边界。 根据法律格言，权利的行使必须以不伤害别人的权利为界。 因此，《民法典》第272条规定所有者行使权利威胁建筑物安全，装修必须遵循一定的技术标准，不得拆除承重墙第279条将住宅变成经营性用住宅时，征得有利害关系的业主同意，“居住改革商，

共享权利:共享权利共享义务

一是确定共享的权利范围。 民法典274条规定了建筑区化内道路、绿地、公共设施、不动产服务用房间等，几乎由业主共享。 比较居民停车难的问题，民法典275、276条应作出响应，确定占用所有者共享的道路或其他地方停车的车位，所有者共享，要求开发者计划的车位首先满足所有者的需要。 利用新增加的282条共有部分确定产生的收入，扣除合理的价格后，属于业主共有。

二是不能拒绝履行义务。 在社会生活中，少数业主拒绝缴纳物业费、修理资金等，比较了许多业主利益受损的情况，第273条业主以放弃权利为由不履行义务，不得强化共享、共享权利的本质。

成员权:参与决策的重要事项

一是重建重大事项的范围和投票要求。 民法典278条重建了物权法中所有者共同决定几个事项的范围，与通常的重大事项(议事规则的确立、管理规章、选举业委员会、房地产服务公司、招聘资金、其他)特别重大的事项(筹资、改建重建、用途变更) 另外，为了处理物权法投票门槛过高的问题，进一步降低了投票要求。 以专有部分的面积和人数的2/3参与投票为前提，通常重大事项同意参与投票的2/3通过，特别重大事项2/3以上通过。 因此，理论上，过所有者的1/3可以通过通常的重大事项，1/2以上可以通过特别重大的事项，与物权法的1/2和2/3以上相比，操作性大幅度提高。

二是增加紧急情况下采用维修资金的权利。 在比较采用修理资金困难的问题，进一步降低门槛的基础上，第281条增加了紧急情况下业务大会或业务委员会依法申请采用修理资金的权利，打破了资金沉睡的状态。 而且，确定规定修理资金的筹措、录用情况必须定期公布，保障业主的知情权和监督权。

邻接关系:贯彻十六字方针

人是社会关系的总和，和谐的邻里关系是安全的基础。 通过民法典第七章邻接关系的九条条文，充分宣布了邻接关系“有利于生产、生活方便、团结互助、公平合理”的基本基础，为业主和平共处提供了指导。 另一方面，不动产权利人对相邻权利人的合法权益提供必要限度的便利，保障物必须全力使用，另一方面，所有者因噪音、光辐射、排水等受到损害的，可以要求赔偿损失，维持自身的合法权益。

02

居住权:新的用益物权

有住的地方，主要在“住”。 党的十九大报告指出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租赁合并住房制度，让全体人民居住。 对此，民法典第14章追加了“居住权”这一新的用益物权，满足了相关民事主体长时间稳定居住的现实需要。

居住权的定位

根据民法典第366条，居住权是权利人按照合同约定，对他人住宅拥有占有、采用的用益物权，满足生活居住的需要。 早在《婚姻法解释一》中就出现了债权形式的“居住权”，即“离婚时，一方以在个人财产中的住宅帮助生活困难者的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的全部权”。 鉴于物权法定的大致要求，为了适应家庭互助、养老等现实需要，民法典增设了居住权，为实现“居民有其家”提供了法律保障。

居住权的设立

根据民法典第368条，设立居住权，必须向登记机关申请居住权登记，居住权在登记时设立。 从形式要件来看，设立居住权，必须使用书面形式，签订居住权合同，或者按照遗嘱方法设立。 大陆法系居住权的人役权属性，具有在家族之间挽救危险的性质，因此民法典以免费设立居住权为基本。 而且，为了发挥每一个居住权的功能，民法典没有严格要求居住权的无偿性，除了当事人另有约定的情况外，为商业开发利用确保足够的空间，有利于社会资本进入养老市场。

居住权的效力

居住权作为用益物权、人役权，通过登记设立，可以最大限度地对抗第三者，保护居住权者的好处。 确保居住权，实现其特定功能，居住权者只有自然人，排除了法人和不法分子组织。 另外，民法典第369条确定了不得转让或继承居住权。 设有居住权的住宅不得出租。 但是，当事人另有约定的除外。 居住权比租赁权更有效地通过登记获得对房屋的更强的支配力，在存续期间居住权期间可以设定为居住权人的一生，具有长时间、稳定性，有助于保障居民生活的长期稳定秩序。

03

租房权:合同守护生活

在城市生活中，阶段性的住宅租赁是生活的常态，也是居住地的开始和开始。 住宅租赁市场健康迅速发展，关系到千家万户的切身利益。 民法典吸收了《合同法》《城镇住房租赁合同司法解释》等有益经验，为租赁关系的稳定提供了更周到的法律规范供给。

追加优先租赁权

为了执行党中央提出的建立租赁同权住房制度的要求，民法典734条根据吸收合同法236条的“租赁期限届满，承租人继续采用租赁物，租赁人没有异议的情况下，原租赁合同继续有效”，第二项“租赁期”

完全优先购买权

根据民法典合同法230条，吸收参考《城镇房屋租赁合同司法解释》的相关规定，完善承租人的优先购买权。

一是决定了优先购买权的期限。 民法典第726条规定承租人履行通知义务后，承租人未确定在15天内表示购买的，视为承租人放弃了优先购买权。 与拍卖中优先购买权的行使相比，第727条委托租赁人拍卖的，必须在拍卖5日前通知承租人，承租人没有参加拍卖的，视为放弃了优先购买权。

二是确定了侵害优先购买权的救济。 根据第728条的规定，承租人没有通知承租人或者承租人有妨碍行使优先购买权的其他情况的，承租人可以要求承租人承担赔偿责任。

三是优先购买权确定的例外。 房屋共有人行使优先购买权，出租人把房屋卖给近亲时，民法典判断承租人没有优先购买权。

细化承租人的保护

一是确定承租人的瑕疵担保责任。 关于质量瑕疵担保，租赁住房威胁承租人安全或健康的，承租人签订合同，即使知道，也可以随时解除合同。 关于权利瑕疵担保，由于第三者主张权利，承租人无法采用租赁住宅、获得利益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

二是列举承租人的合同解除权。 民法典724条吸收了《城镇住房租赁合同司法解释》第八条的规定，租赁物被扣押、扣押，权利属有争议，违反录用条件的强制规定的，承租人可以解除租赁合同。

三是再次确认买卖没有打破租赁。 租赁住房在承租人租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人可以继续居住。

(文章的配图来自网络)

原稿:北京一中院

作者:郭帅

:马相桐谢伟辉

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原标题:《民法典来了|民法典是如何保护“广厦成千上万之间”的》

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