要闻:买卖不破租赁？NO，租赁有时可被买卖破！

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租赁期没有到，房子被法院拍卖了。 新事业一开始要求租客转移。 我该怎么办？

最近白云法院审查了物权保护纠纷案件，承租人说用现金方法一次20年不重复支付房租而支付给原所有者，租赁合同合法有效，房屋全部权利变更不得侵犯承租人的权利。

那么，承租人一定能按照“买卖不破租赁”的规则继续采用房屋吗？

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用96万买法拍房子，但很难进屋

由于老谭没有依法履行生效判决的明确债务，天河区法院依法对位于广州市白云区广园中路的房屋进行交付判断、拍卖，于年6月23日在司法拍卖平台举行公开拍卖。

拍卖的不动产大多低于市价，阿辉适时以96.7万元拍卖购买了老谭的房子，处理了不动产权证明书。

但是，租了那所房子的莫某很难搬家。 年10月，阿辉多次访问，告知莫先生购买了不动产，办理了新的不动产证明书。 莫某声称有租约，但没有出示租约，只出示身份证，还占有那所房子。

买了房子但无法入住的阿辉向白云法院提起诉讼，要求莫某空归还房子，参照市场租赁价格( 2337.7元/月)赔偿租金损失(从年9月8日开始计算到房子归还之日)。 。

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租客:约定租赁期20年，付了房租

莫先生说，由于家庭生活的需要，2008年7月与老谭签订了《租赁合同》，租赁期限为20年，每月租金为500元，约定用现金方法一次性支付20年租金共计12万元。

2008年以来，莫某一直住在这所房子里，每月缴纳物业管理、水电、污染等费用。 现在《租赁合同》依然有效，履行期限还有10年，因此根据法律规定，房屋产权的变更不得侵犯变更前签订合同的承租人的合法权益。

但是莫的话到底是真的吗？

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审判:租赁合同是反签字的

对于莫氏提出的“租赁合同”，阿辉提出了在法庭申请鉴定的合同的形成时期。 法官也开始怀疑合同的真实性，反复提问的结果是，莫先生从2002年开始就住在这所房子里，双方承认没有签订合同，《租赁合同》于2008年签字，2008年作为一次20年的租金重复支付12万元。

在反向签字的合同中，没有明确记载20年间不重复支付租金的问题，相反，约定为“租金从2008年8月1日开始计入，最初的租金在合同签订时支付，之后每年租金采取先支付后采用的形式。”

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法院:不存在实际租赁合同，按时转移支付录用费

法院经审理认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条的规定，房屋颁发不动产权证明书，登记权利人是阿辉，因此阿辉的合法权益受法律保护。

调查结果显示，mo出具的租赁合同是此后追加签署的租赁合同，合同上一次也不支付20年的租金，相反没有承诺在合同签订时支付最初的租金。 之后，每年租金采取先付款后采用的形式。 莫某未能提供证据证明按租赁合同约定支付了租金，因此无法证明莫某和老谭之间有真正的租赁合同关系。 阿辉要求莫某离家出走，清空房屋归还阿辉管业，支付房屋录用费的诉讼合理合法，予以支持。

最终，法院判定莫某搬家后，交给阿辉管业，支付从去年10月19日到实际转出的那一天的房屋录用费。

一审判决后，莫某不服判决，上诉。 广州中院经过审理，认为莫某应该在房屋执行阶段通过执行异议手续进行救济，但根据事件明显的事实，莫某没有就此寻求救济途径，在其执行手续结束后，对执行标的物的异议不成立。 阿辉作为房屋的合法权利人，莫某清空归还房屋，支付争论期间的房屋占有费，声称有合法依据，因此判决驳回了上诉，维持了原判。

法官的辩解

《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立了不动产上的“买卖不破租赁”规则，目的是保护现有承租人对租赁物的占有、采用和收益状态，防止物权变更引起的租赁关系不稳定。

另外，2021年1月1日施行的民法第七百二十五条也规定了“买卖不破租赁”，但要适用“买卖不破租赁”规则需要注意以下条件。

●租赁合同成立的同时生效。

●租赁物已经交付给承租人，被承租人实际占有。

●租赁物的全部权利变动发生在租赁期间。

●租赁人或租赁物的所有者将租赁物的所有权转让给了第三方。

具备上述条件后，租赁物的买方即使不知道该租赁合同的存在，租赁关系也可以对抗买方，租赁关系对买方有约束力。

但是，在本案中，承租人和原所有权人的租赁合同是反签字的，双方确认20年内不一次性支付租金的情况下，与反签字合同约定的条款不一致，租赁合同关系不真实，因此通过适用“买卖不破租赁”规则，

供述:民四庭陶向军。 审查管理(研究室)林嘉丽

图片:互联网

原标题:“生意没有打破租约吗？ 否，租赁可能会被买卖！ 』

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