红星商业李嘉：不谈资本介入的“轻资产”都是伪命题

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与行业内资深公司的资质相比，成立于2013年的红星商业无疑是商业地产领域的一个新招，但这并没有成为红星商业进步的绊脚石，相反，它为其“强调和强调”模式提供了更大的空空间。

在一次约60分钟的采访中，无论是如何用“创业”的心态填充红星的商业版图，还是如何谈论中国的商业地产，调整“药方”，我们都可以看到红星商业正在清晰地界定自己的定位——代表着中国房地产运营商的最高水平。

红星赵耀商业

作为红星美凯龙集团筹备、招商、运营城市综合体和商业购物中心的管理平台，红星商业成立于2013年，其首个代表作是北京爱琴购物公园。

据视点房地产新媒体报道，上述“爱琴海”项目总建筑面积13万平方米，定位为高端商业场所，是中国首个以欧洲风情为重点的时尚购物公园。

2015年，北京项目客流量同比增长46%，年累计销售额同比增长48%，销售部分同比增长60%以上。在被问及去年开业的项目运营情况时，李佳表示，该项目的入住率和租金收缴率均达到100%，租金收入比2013年开业时增加了近一倍。

此外，2015年开业的福州和天津爱琴购物公园在开业当天分别接待了468，000名和356，000名游客，创下了各自区域的新纪录。

对于今年的开业计划，李佳向视点房地产新媒体介绍，除了已经在北京、天津、昆明和福州开业的四个项目外，“重庆和唐山今年还将开业”。

李佳告诉记者，红星商业在2016年只开了两个项目，因为它应该为2017年的爆炸性增长打下良好的基础。一方面，资产管理签署的项目将在2016年快速增长，另一方面，团队正在继续规范整个产业链的业务模块，以支持后期的快速扩张。

值得一提的是，上海吴中路项目将于2017年年中正式开通。谈到这个名为“一号工程”的项目，李佳说，“一号工程”一方面代表了公司在上海的第一个项目，另一方面也希望它能成为一个“标杆”工作。

毫无疑问，李佳提到的所有项目都带有自己的“爱琴海”标签，这也是红星商业唯一的系列产品线。

据李佳介绍，与许多商业地产公司名下的“1、2、3……”产品线不同，红星商业用“爱琴海”打造了自己的产品线，具体分为两种模式——爱琴海购物公园和爱琴海城市广场。

“他们的主要标志是相同的，但他们的颜色是不同的。爱琴海购物公园是一个标准商店，爱琴海城市广场比标准商店小30000到40000平方米，可以下沉到社区购物中心的形式。

在李佳看来，商业项目不是“重资产”的代名词，商业运营公司的模式也可以“轻化”，但这取决于强大的运营能力，这也是红星商业资产管理的根本保证。

第二条“创业”之路

“事实上，我们是一家初创公司，公司的每个员工都以企业家的态度开展业务。”谈到企业管理的经验，李嘉儒告诉房地产新媒体。

在李佳看来，红星的商业运营模式从一开始就是一家专业的商业资产管理公司，专注于资产运营、资产振兴和资产增值，努力满足当前市场开发商的实际需求。

作为同一系统的内部客户，红星房地产项目已经成为红星商业打入市场的基础。与此同时，红星商业正在广阔的市场中确立自己的市场地位。

随着运营能力的日益巩固，越来越多的外部开发商开始表达与红星商业的合作意向，并对爱琴购物公园红星商业的房地产运营能力感兴趣。

红星业务目前的合作伙伴主要是有一定实力但缺乏发展经验的房地产企业。李佳认为，合作伙伴的信任来自企业管理团队以往的成功案例，来自始终为合作伙伴创造价值的诉求。

这样，红星商业的“轻资产”运营中所重视的关键环节必然与“资产管理”相关，这也是国内其他运营商很少涉足的领域。

“现在正在酝酿。从今年年底到明年，将会有更多的车型成功实现从传统运营商向资本运营商的转型。这是一个不同的维度。”这就是红星业务的“资产管理”计划。

但是，虽然已经开始走“轻资产”之路，李佳仍然认为红星业务仍然需要一定数量的“轻资产”来保证“轻”与“重”的平衡，但运营模式会有所改变。

“今年应该会有一些小额资产合作，包括股权合作、整体租金承诺或点数共享，将于今年下半年开始。”

至于合作项目的分布区域，李佳主张覆盖北部、广州和深圳地区，即先在一线城市站稳脚跟，然后在二三线城市或一些好的地级城市发展。

当被问及是否考虑拓展华南市场时，李佳表示:“我们在深圳和广州都很努力，我们仍然不敢对广州市场发表评论。当我们得到一个项目，我们将再次评论。”

以下是视点房地产新媒体对李佳先生的专访:

观点房地产新媒体:红星商业已经在北京、昆明和无锡规划并开放了13个爱琴海项目。去年开放项目的租金表现如何？今年的开幕计划是什么？

李佳:红星商业成立于2013年，准备的第一个项目在北京。目前，北京、天津、昆明和福州已有四个项目开工，重庆和唐山的两个项目今年将再次开工。运营方面，2015年北京最早开通的项目客流量同比增长46%，全年累计销售额同比增长48%，销售部分同比增长60%以上。与此同时，北京项目的入住率和租金收缴率都达到了100%，租金收入几乎翻了一番。此外，2015年开业的福州和天津爱琴购物公园也创下了新的商业记录，开业当天接待了468，000名游客和356，000名游客。

观点房地产新媒体:租金上涨的影响因素是什么？

李佳:严格来说，租金的上涨取决于商家的运作和购物中心战略的调整。因为商场开业时的首要目标是稳定市场，所以租金在一定时间内会排在第二位。然而，项目开业一年后，良好的运营将创造更高的效益，并会做出相应的调整，包括品牌、租赁费和收取方式，这些都是租金增长的必要因素。

观点房地产新媒体:为什么上海吴中路项目被称为红星商业的“一号工程”？进展如何？

李佳:上海项目将于2017年年中开工，被称为“第一工程”。因为这是我们在上海的第一个项目，所以一定要做得漂亮。另一方面，更重要的是考虑到目前上海有很多商业项目，如果没有任何特色或亮点，我们的项目将很难运作。上海吴中路项目规模较大，总容积率和销售面积为55万平方米，室外为5万平方米的城市公园。

观点房地产新媒体:红星商业计划推出爱琴海系列产品线，并根据不同的城市规模和消费力建立管理模式。“爱琴海购物公园——城市度假中心”的新定位从何而来？

李佳:红星商业只有一条产品线，即爱琴海系列，可以分为两种模式，即爱琴海购物公园和爱琴海城市广场。他们有相同的主要标志，但不同的颜色。其中，爱琴海购物公园是一个标准商店，爱琴海城市广场比标准商店小4万平方米。在一些项目中，它会以社区购物中心的形式出现，在那个模型中城市广场的面积会更小。

观点房地产新媒体:去年5月，红星商业提出了轻重并举的发展模式。与以前的单一模式相比，最大的变化是什么？

李佳:严格来说，我们已经从重资产变成了纯轻资产。为什么它是纯粹的轻资产？因为现在集团称商业地产开发、商业运营管理和资本运营三驾马车齐头并进。红星商业应该成为一个纯市场化的管理公司。

观点房地产新媒体:商业房地产开发、商业运营管理和资本运营三个部门如何相互配合？

李佳:第一部分，所有的业务都是我们和红星房地产合作开发的。最后一个部分负责支持前两个部分。除了第一部分，第二和第三部分也需要做外部业务。

观点房地产新媒体:红星商业选择合作伙伴的标准是什么？

李佳:客户主要针对有实力但缺乏开发经验或没有商业运营团队的房地产企业。我们的专业运营服务不仅满足了他们的需求，也实现了他们降低开发成本、提高开发效率、提高运营收入的核心需求。

观点房地产新媒体:红星的商业交易项目不多。如何吸引合作开发商无疑是公司“轻资产”运营过程中不可避免的问题。如何处理它？

李佳:从商业地产的角度来看，没有严格意义上的“轻资产”，因为没有资产维度的合作与分配只能称为“管理产出”。房地产轻资产应通过管理嫁接到房地产项目或控股物业，然后资本化的产品。然而，这种模式目前在中国还没有特别标准化。我还是要看看我自己。我不认为所有的企业都应该重视资产，或者说重视资产。最好是兼顾轻重，同时根据自身的发展战略调整轻重部件的比例，这是最科学的。

观点房地产新媒体:红星的业务比例是多少？

李佳:我们还是一家新公司。目前，我们属于纯粹的轻资产类别，但今年应该会有一些权重较小的资产合作，包括股权合作、整体租赁承诺或共享，将于今年下半年开始。

观点房地产新媒体:目前有多少项目正在谈判中？它们都是轻资产战略吗？

李佳:今年我们谈的项目范围很广，其中会有轻重结合，可能不完全是轻资产。

观点房地产新媒体:合作项目的区域分布是否倾向于二线和三线？

李佳:现在提倡北移，广州、深圳，先在一线城市站稳脚跟，然后在二三线城市或者一些好的地级市发展。

观点房地产新媒体:你对华南有什么想法？如何看待广州的商业地产？

李佳:我们在深圳和广州都很努力，现在不敢评论广州市场。当我们得到一个项目时，我们会做出一个好的评价。

观点房地产新媒体:说到资产管理模式，新加坡企业在这方面会比国内企业成熟得多。你如何管理国内房地产投资信托市场？

李佳:政策就是政策。我认为房地产投资信托只是时间问题。由于住房市场可以出售和去库存，但业务不能出售和去库存，多维资本化运作是下一步开放市场的必然趋势。

观点房地产新媒体:红星公司在资产管理方面的计划是什么？

李佳:现在正在酝酿，今年年底到明年会有更多的车型问世，成功实现从传统运营商到资本运营商的转型，这是一个不同的维度。

观点房地产新媒体:回到纯粹的商业运作，你如何理解体验元素对购物中心的意义？

李佳:好的体验既有吸引力，又有价值创造。这不仅是好的吸引力，也不是价值创造。汕头是好的，但汕头不是永久的，不是永恒的。作为一个商业载体，体验是不断变化的。最根本的是让商家从消费者和商家的角度赚钱，让消费者住得舒服。这是最好的体验。红星商业在做购物中心时注重的核心体验是人性和情感。

观点房地产新媒体:增加购物中心的体验无疑会增加公司的投入成本。在考虑的范围内会有矛盾吗？

李佳:会有矛盾，但我们毕竟是中国公司，我们只能做出相应的努力来告诉我们的合作伙伴哪些是好的，哪些是坏的，哪些是灵活的，但最终还是要靠双方协商。现在，许多公司都在一个接一个地朝着这个方向前进，不是为了将独创性应用于商业地产，而是至少要有一个百年企业和百年建筑的理念，这样商业运营才能做好。

观点房地产新媒体:红星未来三至五年的发展规划是什么？

李佳:我们有两三年、三五年的计划，但是还不成熟。当他们成熟时，我们会介绍他们。我们从2013年到2015年开放了四个广场，我们在2016年开放了两个广场，只是因为我们需要思考。当你在任何地方开始项目时，你需要停下来回头看看，然后你可以做得更好。

观点房地产新媒体:刚才提到国内商业地产还存在一些问题，你对其未来发展有什么看法？解决方案是什么？

李佳:商业地产的下一步发展是好的，因为商业地产已经有了这么多的现有资产，不可能再搞砸了。因此，大量的现有资产需要重新活化，商业地产在未来十年仍将欣欣向荣。

观点房地产新媒体:在您看来，在解决中国商业地产发展问题的过程中，新加坡模式有借鉴意义吗？

李佳:新加坡的发展模式值得学习。无论是商业氛围、商业形式、融资平台还是融资渠道，它都是与我国联系最紧密的地方。

目前，我们不能说中国没有倡导新加坡模式的趋势，而凯德置地在资本运营方面给了行业一个很好的榜样。红星商业银行资产管理中的“投资、融资、管理、回报”资产资本化服务也借鉴了新加坡的经验。