王健林：房地产仍是中国经济最后“救命稻草”

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大连万达集团有限公司董事长王健林

2015年，王健林超过李嘉诚，成为亚洲首富。像李嘉诚一样，王健林的财富得益于他敏锐的洞察力和房地产业的快速发展。

随着2015年中国经济下行压力凸显，房地产行业告别了过去的高增长阶段。然而，在王健林看来，在未来5-10年内，没有“大火车”可以取代这个行业。至于北京房价，他表示，由于人口净流入，未来10年北京房价将继续上涨。

同时，他还表示，房地产行业本身并不是一个“长寿行业”，房地产企业不能把它作为未来的长期生存战略。

关于房地产行业

短期内，没有什么支柱产业可以取代房地产

问:根据上半年的宏观数据，许多经济指标并不理想，但房地产行业是独特的，并显示出逐渐复苏的迹象。你认为这种现象怎么样？

王健林:很简单。在本轮房地产大火中，发行了近150万亿元人民币的货币，这绝对是超额发行(仅相当于60亿元的国内生产总值)。货币总量是国内生产总值的两倍多。世界上没有一个国家能发现这种情况。当然，其中一些是可以理解的。例如，中国仍在发展，一些长期投资项目，如铁路和公路，已经占用了大量资金，但过度发行仍然明显。钱像水一样流动。当股票市场着火时，它就跑进股票市场。当股市下跌时，房地产市场再次下跌。

可以解释的是，房地产行业自今年5月以来表现良好，尤其是在一线和二线城市。事实上，最根本的解释不是房地产行业的性质和趋势正在改善，而是因为货币现象。

问:我们能理解房地产仍然是中国经济最后的“救命稻草”吗？

王健林:当然。事实上，这一轮(经济)衰退是由房地产衰退造成的，这对房地产来说太难了。房地产的增长率在四五年前一直保持在每年20%，今年突然下降到10%，甚至是个位数，甚至下降到3%-4%。如果去除了一些统计数据中的水分，如果它与通货膨胀相对应，它可能不会增长。因此，房地产现在对拉动中国经济起着消极作用，而不是积极作用。

问:你认为这个“火车头”能推动国内经济多久？

王健林:短期内，我认为5-10年内不会有“大火车”取代这个行业。房地产现在占国内生产总值的12%-13%，超过7万亿元。此外，建筑材料、机械和电气装饰等相关行业估计约占中国gdp的四分之一至30%。这么大的机车现在不能运行，依靠其他行业来推动它是无效的。

此外，这取决于政策调整和库存时间。如果政策调整到位，仍然没有杀手。

我是一个老“运动员”。自从我进入房地产行业以来，我经历了六次房地产“运动”，并且词语在不断地变化。起初是整顿，后来是宏观调控，但实际意义是一样的。基本上，这六次主要是为了抑制房地产。因为当时国内经济还处于物资短缺阶段，房地产业处于供不应求的状态，中国政府积累的经验形成了主要针对它的调控措施；后来，房地产市场受到抑制，普通人(报价603883，购买)看穿了这一点，知道市场不再供不应求(供求结构发生了变化)，过去(政府)20多年积累的经验和技术效果不佳，因此现在没有办法调动房地产业。

20世纪90年代初和中期，出台了许多政策:所有的契税都是免费的，个人所得税通过买房来抵消，还出台了各种激励政策。

问:最大的杀手是什么？

王健林:当前政府正处于两难境地。显然，如果你现在想去股市，你不可能成为一个大杀手。一旦上市，将会驱使大量投资者疯狂再次进入房地产市场，一旦上市，将会造成更大的流通问题。因此，我认为政府目前的运作方式是正确的。给一些小政策，让房地产行业慢慢起来，去一些库存，然后在痛苦的过程中找到一个新的模式。

目前，国家提出了许多方向，如文化、旅游、体育等。，即这些新产业形成的时间和长度。就我个人而言，我认为房地产行业不能再刺激了，这个行业的库存也不能再增加了。

关于企业转型

住宅企业的转型仍停留在应急阶段

问:现在房地产企业都在谈论转型，忽视资产。你认为有哪个企业在转型方向上做得很好吗？

王健林:很多企业都在谈论忽视资产吗？我没看见。许多企业仍然雄心勃勃地宣布明年将实现几十亿的销售额和完成多少销售业绩。我没有看到大型企业有任何实质性的变化，真正意识到这个行业的未来(我不能说这是一场危机，现在还不是时候)，并采取实际行动。一些企业提出的所谓转型，在这里转到哪里，在哪里转，似乎是一个紧急情况。

问:你认为房地产企业转型最重要的是什么？

王健林:企业应该从思想文化的角度对转型有一个统一的认识。

我真的不认为这个行业可以作为未来的长期生存策略。有了这种决心，你就可以有意识形态和文化相统一的战略和战术，你就可以坚持下去。我们(万达)也经历过这样的过程。

如今，许多房地产企业遇到销售困难时都会提出转型。最近，市场形势有所好转，他们又开始关注销售了。我认为明年的房地产市场会比今年好，这是肯定的。为什么？小规模和微观刺激已经出台，有了这样宽松的货币政策，银行利率肯定会下降。如果中国经济要从中高速转向中高档，就必须把重点放在消费上。以消费为主要因素的社会必然会有低利率甚至零利率，这是不可避免的现象。

然而，房地产行业本身并不是一个长寿的行业。从全球来看，各国房地产业的发展周期基本上都是50年。在大约半个世纪里，这个行业的发展到70%-80%几乎是一样的。当然，这个行业不会消亡。直到今天，美国和英国仍有房地产行业，但它不再是推动国家gdp的主要行业。

关于旺达

拥抱互联网，不要神化

问:万达已经率先转型。其中，电子商务部门被提出作为适应互联网时代的四大产业之一。从确立这一目标到今年在线飞行，除了大数据集成之外，目前的方向是否仍在您的预期之内？

王健林:完全变了。应该说，在过去的两年中，方向发生了巨大的变化，这与以前完全不同。我说我想做电子商务，但是我没有想清楚该往哪个方向走。我总是觉得我们应该勇敢地拥抱互联网，但互联网并不神秘，它只是一个工具，不能被夸大，更不用说神化了。

不谈论相互联系的思想是完全错误的。事实上，最重要的是互联网背后的“+”这个词才是本质。互联网商务，本质还是商业，互联网金融，本质还是金融。如果本质是互联网，那就错了。这个词应该把“+”的内容放在前面。我注意到许多国家部委都提出了同样的概念。例如，国家旅游局提出了旅游+互联网的概念。

在万达的历史上，没有任何时候其他人是乐观的，我也认为我们不需要做任何每个人都乐观的事情。我们必须做一些大多数人乐观或不敢做的事情。我认为，对于互联网行业，我们应该勇敢地拥抱它，我们应该做的是最大限度地发挥它的优势。

问:万达最大的优势是什么？

王健林:巨大的线下资源。今年年初，万达决定首先利用线下资源，而R&D现在为客户提供的是在万达的业务中形成一个良好的生态商圈。所有技术研发成果应在第一季度形成，模型应在第二季度形成，包括贷款模型，应设立数据分析部和信用信息部，并于次年开始。连续三年后，他们可以上市。

问:电子商务首席执行官经常离职，他们仍然在高薪之下等待他们。有人开玩笑说，只有王思聪能拯救万达电子商务。

王健林:那他做不到。

问:什么样的人才适合万达电子商务的发展要求？

王健林:首席执行官们之所以不断更换，是因为在电子技术和商务人士到来之后，他们基本上把注意力放在了业务上。他们提出的解决方案基本上围绕着电子商务和商业。所有的解决方案都不是为了最大化万达的优势，而是成为万达的缺点。一旦他们来了，他们想招募人员，投资和做些事情。我只是想，投资是可以的，这可以解释哪一年可以盈利，哪一年的收入来源，但我不能说清楚，这不是万达的做事风格。

关于房价

未来10年，北京房价将继续上涨

问:北京今年频频创下卖地的历史纪录。你认为这个市场是可持续的吗？

王健林:这种情况至少会持续10年。许多人认为土地国王是疯狂的。面粉总是比面包贵，在这种困难的经济形势下很难理解。为什么？一线和二线城市是安全的，因为最大的优势是人口净流入，这仍在控制之中。现在，一线和二线城市不允许买房，北京和上海甚至没有资格买房，所以他们无法阻止。北京每年至少有30万新增人口，最热的一年有90万。

问:北京房价有上限吗？预计什么时候？

王健林:中国现在是第二大经济体。有人分析说，它可能在2020年左右成为最大的经济体。此外，人口最多的国家，如北京和上海，拥有高房价或世界上最高的价格。因为最大的问题是我们不能再扩张了，供应短缺意味着价格将不可避免地上涨。北京、上海、广州和深圳，这种情况在十年或八年内都不会改变。

判断一个城市的房地产状况很简单，只要看人口流入还是流出，它就是平衡的。

问:今年许多高价地块的底价已经超过5万英镑。这些项目将在两三年内上市，单价预计将超过10万甚至更高。你认为北京未来的最高价格是多少？

王健林:这不容易预测。无论如何，这是一个持续上升的过程。一线城市的商品房市场无法停止。不要指望抑制商品房价格。过去，我们的管理思想是有问题的。认为控制商品房价格就能解决穷人买房的问题是错误的。当北京的房价降到10000的时候，很多人还是买不起房子，所以市场属于市场，商品房涨了就涨，然后就有保障了；然而，由于土地利用的短缺，它带来了新的问题，所以有必要控制人口。

■相同的问题和答案

转变是一个长期的过程

问:你对中国明年的经济转型有何期待？

答:转型是一个长期的过程。更不用说一年，中国经济要在未来三年实现初步转型并不容易。

目前，我们的结构实际上是由出口和投资驱动的。令人欣慰的是，去年服务业和第三产业首次占国内生产总值的51%，但要达到这70%的目标可能需要很长时间。

问:最大的困难是什么？

答:最大的困难是核心产业。老两匹马(出口和投资)都累了，小马(服务业)还没有成长起来，而且轮班时间也不长。如果换挡在两三年内能够成功是显而易见的，如果不能换挡，最大的风险可能是就业问题，因此中国经济应该是未来2-3年内最大的考验期。

房地产行业本身并不是一个长久的行业。从全球来看，各国房地产业的发展周期基本上都是50年。

我总是觉得我们应该勇敢地拥抱互联网，但互联网并不神秘，它只是一个工具，不能被夸大，更不用说神化了。

不谈论相互联系的思想是完全错误的。事实上，最重要的是互联网背后的“+”这个词才是本质。互联网商务，本质还是商业，互联网金融，本质还是金融。如果本质是互联网，那就错了。新的。北京。报纸