毛大庆：反腐对楼市影响很大好多二手房不知怎么来的

来源：大中时尚周刊作者：杜学君更新时间：2020-09-07 02:56:03阅读：

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建策沙龙主任陈淮发布微博，对沙龙的讲话被泄露和曲解表示愤怒，间接证实了讲话的真实性。陈淮微博说:“网上有万科毛内部沙龙的帖子，这次会议是专门为我主持的。我的印象是，毛主席讲的重点是:第一，市场价格是敏感的；其次，不同的城市被划分；第三，一些城市正在盲目扩张。除了最近的市场讨论之外，没有任何夸张之处。既然有些参与者不珍惜这次交流机会，就不会有这样的沙龙了！”

万科副总裁毛大庆在建策沙龙的致辞全文如下:

今年的市场。像万科一样，从今年第一季度开始，这里的每个人都对市场感到复杂。让我们坦率地谈谈对市场的个人分析。去年年底，我参加了一个面试。我曾经说过，2013-14年市场可能会有很大的差异。我在许多会议上都谈到过它。从现在关注的50个城市来看，明显存在着差异。50个城市的背景:(自2003年国家实施政策调控以来，已有10年没有在2014年实施政策。共进行了43次政策调整，其中发布了4个以上部委的179份文件。在这179篇文献中，个人深受任志强的影响，喜欢对其进行分析。个人找到了所有179份文件，并把它们放在一起阅读(嘲笑个人疾病)。结果发现:179个文件没有前言，许多事情没有落实；然而，这179份文件给了我一个启示:它再次证明了中国房地产存在房地产问题。由于这个国家有4个以上的部委，他的每一个文件都有一个段落，这个段落叫做这个文件的方向:从30多个城市到70多个城市，最多提到50-60个城市。事实上，如果你仔细看，这50-60个城市标志着中国房地产的各种明显特征。长期以来，万科的研究所、研究机构和自己的研究部门分析得比较多，实际上是36-50个城市之间的状态。从13月末到14月初，这50个城市出现了两种情况:一是以二线城市为代表，表现出明显的特点:由于土地供应过剩，带来了对未来市场的透支能力或销售能力。这些城市最明显的代表是沈阳，沈阳有明显的代表，一些三线城市没有提到它，比如营口、鞍山、唐山。像沈阳这样的城市大约有30个(在50个城市中)，基本上是由于市场供给过度的影响；第二，还有一些城市，以北京为代表，也就是说，市场还在，需求相当大。然而，他的波动在于过去一年土地价格上涨过快。我们用斜率来表示。13年来的斜率是非常倾斜的，这是过去几年斜率的总和，这给空的市场价格上涨带来了透支，所以基本上有两种类型的城市是今年第一季度创建的，这三个点(两个透支加一个收紧)，加上国家对银行贷款的收紧，使我们的普遍市场出现了相对消极的，观望和悲观的状态，今年可能涵盖大多数城市。

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一个辅助干扰因素是反腐败(星河湾代表下午表示，反腐败对星河湾影响很大)。作为开发商，反腐对高端房地产有很大影响。反腐败对高端市场的影响不是缺少一批腐败官员，而是缺少一批与此事直接或间接相关的人，包括行业、人，以及一批人对持有高端房地产的疑虑。不同的城市是不同的，比如山西省。我们也关注影响整个煤炭行业的星河湾项目。在过去的三个星期里，我们在北京的万科高端房地产只接待了检察院和纪委，这是多达14-15次。我们配合了一个楼盘的调查(价格是40，000元/套)，其他开发商更不敢去想哪个楼盘更贵。因此，至少在不久的将来，反腐败是房地产业的一个明显的干扰因素。

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与此同时，在北京的二手房市场，廉政的影响更加明显。例如，在与两个主流二手房商店沟通后，我爱我家和连锁店，我得到了这样一个数据，尤其是连锁店(连锁店基本上占北京市场的一半以上)。他们单间店的单日待定订单量(这是二手房市场的一个重要数据)已经从原来的5套大幅增加到10-12套。此外，许多未完成订单的单身业主要求他们尽快出售，给予相当大的折扣，甚至以极低的价格出售。可以看出这房子不知道怎么来的。例如，一个省的地级市公安局局长在北京出售的房子(此人已经进入)，在北京市场中介，找到44家商店挂他的房子。他在北京的房子大约有1-2栋，帮助他挂房子的人都是他的手下。尴尬的后果是二手房销售严重放缓。在这种情况下，每个人都可以去商店看看(我已经卖了13年的房子，100平方米的房子不能卖。现在我不能一边等一边卖。经纪人让我降价。我告诉经纪人，我是按成本价出售的，没有计算利息。结局是我没有卖掉它并收取租金)；

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北京还有一个更复杂的因素:自住商品房和自住商品房的供应。对于一群只需要它的买家来说，他们会得到一个更便宜的价格，并且可以买房子。然而，事实上，这种期望也是相当虚幻的。他的供应量非常有限。北京金隅叶嘉在北京有两个更好的地方，大约5000套房子，还没有开始销售。排队的申请人已经剔除了重复的。如果不消除重复，申请的家庭数量是450，000。因此，北京有一个市场，有很多人急于买房，但这些人并没有形成对高端房地产的支持。这是我想表达的观点。90%以上的市场是刚性需求，它们的临界点特别敏感。前一段时间，万科在北京出售的房子(住在万科和万科共同开发的万科橙色项目，统一价格22000元)在市场上引起轩然大波。这个项目被建设委员会要求有一个合理的价格和一个较低的价格。万科询问股东和合作伙伴是否不能出售，但建设委员会仍要求我们带头。低价出售后，记者写了很多文章，万科不得不率先降价，以至于中央常委的儿子从美国打电话给我，问我北京的房子是不是真的要倒了。我说是政府让我做的，但你还是问了我。情况是4小时内就卖光了。售完:房价几乎和北京的自住商品房一样。然而，我们已经测试过，如果我们把它放在另一个房地产中，价格将会卖到28，000-29，000，买家的数量将会立即下降到30，000，这是更明显的；因此，可以看出，目前市场的价格容忍度空区间和区间非常清晰。我们有一个建筑委员会批准的每平方米36，000英镑的项目。在北京亦庄，40%的项目在开盘后就卖出去了，后面的数量走得很慢。你可以看到有22，000个项目卖完了，36，000个项目卖得很慢。

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目前，北京和上海的情况比较好，包括广州、深圳等城市，市场不好。我只是用数字来说明:我们在2013年和2014年的1月、2月和3月检测到的24个重点城市的营业额变化，同比下降:1月为13%，2月为21%，3月为30%。至于四月，我们认为也好不到哪里去。24个重点城市的存贷比变化也相当大，当然，银行倒闭和客户观望情绪加剧了这种变化。

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还有几个重要的数据。我们分为1000亿个城市，分为:北京、天津、沈阳和青岛(北方城市为典范)。1000亿城市商品房供应面积同比下降，北京为23%(目前很多企业不卖，政府不批准限价)；天津环比增长106%，同比增长8%；沈阳上升了205%，同比上升了78%，所有这些都上升了；青岛也在崛起；

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商品房交易量方面，北京同比下降37%，天津同比下降35%，青岛同比下降45%，大连同比下降40%，济南同比下降43%，太原同比下降66%，均呈明显下降趋势；

许多城市的批售比大于1，北京为1.2，青岛为1.9，烟台为1.4。这些数据似乎正在恶化。

同时，我们也看到了商品房的上市。与土地的交易面积相比，如果它小于1，就意味着大量的交易已经进入土地，但还没有进入市场。例如，天津、沈阳、青岛、大连等。所有这些都不到1，这证明开发商手中的土地存量仍然相当大。但是这些城市的商品房销售比例是多少呢？如果大于1，表示列出的零件已经开始累积。例如，在天津，商品房上市。

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让我们看看高档房价的差异。我们判断，如果低于5000元，就很难赚到空房。我们列出了十几个城市，其中只有北京10824元，天津8419元，沈阳4847元(沈阳现在很难赚钱)，青岛7000元。

在大多数城市中，只有新增库存达到足够销售一年以上，三年的库存与消费比例相当严重，如天津17、沈阳7、青岛16、烟台38、鞍山20、唐山22等。唐山就是一个突出的例子。万科和华润在唐山相对较大。不幸的是，许多企业还没有进入，但所有进入的人都被困住了。唐山是河北省国内生产总值最高的城市，远远高于石家庄。三年多来，城市建设带来的人口几乎没有增加。这个城市的基本产业结构是钢铁、煤炭、水泥和陶瓷。这些企业大多是政府垄断和国有的，少数大型矿山也与政府有关联。这里没有重点中学，只有两所排名前三的医院，这是北方城市非常传统的经济结构。由政府、私人资本和私营企业垄断的经济很难发展。此外，环保不得不被推到各种炉灶上，万科在唐山已经止步。中国这样的城市并不少见。此外，政府出售土地基本上是政府财政的唯一来源。在这种情况下，这些城市的销售在过去的六个月里一直在快速恶化。

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现在库存问题实际上相当尖锐。万科也做了统计。与前几年3月加速去化学化不同，27个主要城市中的大多数都在上升，21个城市超过12个月，9个城市超过24个月。例如，在广州-深圳地区、上海地区、北京地区和成都地区，深圳的存款-消费比率是29个月，长沙是24个月(我们是平均的，但是每个公司有不同的看法。万科管理自己的公司。万科根据每个公司的资金来源成本和我们的基本成本计算我们股东的回报率。我们可以容忍一个城市达到一定程度后，拯救和消灭它的比率。如果它高一点，就会很危险。每家公司都有不同的算法和衡量标准。无锡在上海呆了57个月，这很严重。宁波36个月，杭州33个月，上海33个月，天津39个月。唐山28个月(整个唐山市已超过100个月，其中28个月在市区)，沈阳23个月，Xi 30个月，郑州23个月。

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总的来说，商品房的供应链正在急剧上升，但交易的反弹很弱，总库存在增加，大多数城市的储蓄与消费的比率在上升，没有真正感受到小阳春的味道。除了北京和上海的几个地方，一线城市的土地交易已经进入下行通道，这是相当明显的。只有很难理解的北京被市场保险。但事实上，昨天下午，恒大地产(03333.hk)旗下的北京郑好房地产有限公司以41.6亿元的总价拿下了大兴区黄村的dx00-0101-0201地块，并划拨了3.68万平方米的自住住房和1.57万平方米的限价住房，地价高达179.95%。同一天，万科(000002.sz/200002.sz)和第一发展集团以7.63亿元的最高网上报价，以0.53%的溢价，获得了当日出售的c2商业金融用地，如北京市大兴区黄村镇dx00-0101-0801。底价为8048.85元/平方米，远低于恒大收购的黄村地块。)，两个街区隔着一条街，我不知道恒大是怎么卖的；然而，每当一家公司迅速崛起，就有一家这样的企业走在前面，这就形成了北京市场所描绘的状态:价格仍在快速上涨。但是，从目前土地拍卖的结构来看，参与结构发生了很大变化。事实证明，上市公司、大公司、中央企业和一批知名企业在一起竞争，它们的竞争力是真实的，它们都举着标语牌。但是现在情况不同了。现在基本注册企业的数量急剧下降。然而，总会有这样的企业，而其他企业并没有提升它们。他们直到最后还在饲养它们。每一次，这样的一对朋友都会出现。最后，无论这两家企业如何抬价，但价格都很高。因此，总的来说，从招标、登记到征地，实际上有这样一个严重的下降，像北京的成熟发展在北京很长一段时间。

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目前，可以说除了这些城市，所有的都在下降。政策的重点正在发生变化，从强有力的行政干预转向分类调控管理，弱化行政管理，回归市场。在重返市场的道路上，信贷继续收紧，再加上宏观经济下行风险，导致市场信心不足，这是目前的一个明显现象。

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今年的银行特别有趣。我在第一季度集中安排了20多位总裁，并与他们进行了交谈。银行怎么了？我发现今年的银行基本上没有任务。在第一季度，抵押贷款没有任务。它过去有任务。但是今年，今年，我为银行签了份股份。如果银行能放手，它就不会放手，也没有人会责怪你。这是今年的一个奇怪现象；第二，当大家都不知道的时候，有中国银行、中国工商银行、交通银行和中信银行。所有这些银行都设立了一个部门。这个部门的人是从市场上找到的，做过房地产开发的人。之后，他们开始分析。例如，中信银行在北京开始分析:最近拿了20块地，他们应该跟踪哪些项目要抵押，哪些项目要瞄准。过去，就像北京银行的一个分行一样，直接说出来是对的，但现在是一个一个的分析。比如，为什么这块地3万，你8000(意味着万科和恒大的项目一路分开)，然后说这个项目被列入黑名单。风险在于，他们在银行的人分析了抵押贷款，这表明了第一点:银行开始以市场导向的眼光审视这个项目，但现在他的分析和思考有点像信托；第二个表明他们没有贷款的任务。在他们没有任务之后，他们想放一些好的，而他选择了所有的。

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关于负债率，万科最近也在研究。据东方证券分析，2012年开发性房地产企业的净负债率为65%，龙头企业的平均负债率为43%，现金比率普遍较低；负债比率，从去年开始，大城市的开发商，尤其是那些高地价城市的开发商，都经历了非常严重的负债比率上升。比如像北京，土地很凶，像太和，负债率很高；此外，这些企业还有另外一种方式来获得土地，即在获得昂贵的土地后，他们去黄金所有者那里借钱，这些钱是通过产权制度借入和抵押的。有几个项目已经到了这样的地步，即土地收购开发企业的实际股权已经减少到只有几个，大量股权已经在黄金所有者手中。然而，黄金所有者的大部分资金都非常昂贵和昂贵，因此这些项目能否经受住销售缓慢的考验是未来的一个大问题。

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因此，可以得出结论，2014年宏观调控确实给房地产市场带来了巨大的变化。自2014年以来，政府已经有了许多想法，并且有稳定增长的巨大压力。贷款紧张，融资成本上升，整个中国经济陷入困境。事实上，复苏也有不确定性，其次是过去一年的土地总量，尤其是北京和上海的自住商品房用地上市，这也是短期内自住商品刚性需求攀升的一个特征。但是，从北京和上海来看，供需矛盾并没有立即得到缓解，刚性需求的需求仍然很大。在这里，我还想谈谈万科今年年底至明年年初对北京市场的判断:因为我也参加了市政府的一些会议，这些在2014年底和2015年初即2013年收购的土地都比较贵。当土地上市时，北京可能会有42个底价在5万到12万之间的房地产。这40个房地产分布在那里，但有一个。基本上，它们都不位于五环路。单元数量是根据建筑面积比率估算的，大约在40，000至50，000之间。然而，这不包括商业变化。如果恒大最近收购的土地需要商业改造，仍有大量房屋进入市场，因为2013年北京出售的土地有一半以上不是住宅用地，而是商业用地。然而，这些已经取得商业用地的企业基本上不想做生意。有必要在市场上增加一些房子，这些企业的底价不低于房子的底价。因此，到2014年底，北京将会有一批价格在4-5万元之间的房子，非常有代表性。不管他们是不是主流，我还是不敢说。这些价位的房子将成为市场上出现的一大批。我个人对这些房子持相对悲观的态度，因为我觉得北京取消限购几乎是没有希望的。达来了以后，我亲自制定了北京未来的发展方向，基本上是对北京的严格限制政策。我不认为北京会在未来3-5年内取消限购；如果限购不能取消，这么多房子涌向市场，再加上反腐败，我作为一个从业者，对此非常重视。现在北京年景好的时候，一年7万到8万套，加上13万到14万套二手房，大约20万套，这是一个稳定的数字。因此，如果这个市场突然出现5万多套价格在5万元左右的房子，我不知道这到底需要谁。刚到楼层的人的地价是5万元。我不认为我是新来的(指毛大庆本人)。我不知道谁还是那么新。有多少人认为50，000元的价格很容易(很多人在会场笑)。我个人认为，万科的员工，在房地产圈，有一个相当不错的收入。

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以下是我的另一个观点。至于中国房地产的未来，仍有一些地方值得我们关注(万科的个人总是分析劣势和风险)。一种观点认为，住房供应是否仍然严重不足。我们已经研究这个问题一年多了。对于这个问题，发达国家有一个数字。城市稳定的房地产市场是每户1.1元，人均1.1元，这表明这个市场是相对稳定的。这一平均家庭和人均平均数不是指平均城市人口，而是指平均居民人口。从这一平均方法来看，北京显然是不够的，但在许多城市，计算目前的库存，它实际上是足够的，这是一个值得观察的数据。那么用什么样的尺子来测量这些数据呢？我们现在有一个标尺，叫做一个城市的年人口数，它代表住房水平，并推断市场供应能力。这是一个用于国际衡量的重要指标(场馆内没有企业使用此标尺进行衡量)。在这里，我给你一个细分:中国的1000人。根据竣工口径，2009年至2011年，全社会竣工住宅面积为18.5亿平方米/年，相当于平均每年建设1627万套，1000人12.1套；同期，人均住房面积为9.05亿平方米，相当于801万套，1000套为12套。从完成的口径来看，近年来，中国的1000台数量相当于其他国家的峰值水平，已经达到峰值，但还可以接受。这一结论忽略了两个没有被考虑的因素:一是目前我国的竣工远低于开工建设，大量的违法住房、单位住房、小产权房和私有住房没有计入数据。我们参考了美国、加拿大、德国、澳大利亚、英国、日本、韩国和瑞典等主要国家的经验。即使在高度城市化进程或全球房地产最繁荣的时候，除了韩国和日本，一般也不超过12个，而所有国家都不超过14个；从商品房建设的口径来看，本世纪初以来，中国的1000人实际上一直在增加，从本世纪初的5人(2000年为5人)到2011年已经超过了20人。近年来，如果计算在一起，每年的经济适用房建设约10万套，非法住房，单位住房，小产权房和私人住房在建仍未考虑。2011年，中国建成了1000人的数字。

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从城市类型来看，一线城市相对合理，处于10-15的相对合理水平；三线和四线城市的趋势与全国平均速度相似。最大的问题实际上是在二线城市。到2011年，仅在商品房中工作的人数就达到了1000人，这是一个严峻的形势。我们列了一份城市清单。更严重的是呼和浩特。过去三年的平均数字达到了70，沈阳是49，Xi是38，贵阳是37，等等。所有这些城市都在最佳城市之列，排名前十的二线城市是合肥、贵阳、重庆、长春、大连和昆明；在26个三、四线城市中，2006年只有一半的商品房开工率高于15，2012年和最近三年，几乎所有城市的商品房开工率都高于15，只有佛山、泉州和温州不超过15，其他城市都高于15。最可怕的城市是营口，1000人的数量开始疯狂增长，在过去的三年中平均达到93.3人，已经达到了不合理的水平。因此，从独立的角度来看，如果房子没有被炸，而且目的不是为了炸房子或腾空房子，那么自2009年以来，全国住房供应不足的情况实际上已经开始出现拐点，所以在过去的三年中，中国的住房创造了人类历史上的高水平。对于能够吸引新的投资移民和移民的城市来说，1000年后20-25年开始建造商品房仍然是安全的。本世纪初，一线城市普遍处于这一水平，一些二线城市已经长期超过30个甚至40个。它不能不引起高度警惕。二线城市的透支程度最值得关注，可能会超过三、四线城市。但是，三、四线城市吸引力和投资能力不足，引导能力不如二线城市。

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总的来说，我国新建商品房已经达到极限，未来仍能保持增长的城市主要是东部城市带的一些三、四线城市，我们认为其增长潜力仍然存在。至于空房价是否会上涨，对于高库存率和高积压的城市来说，除非国家出台几万亿元的政策，否则近几年房价不可能上涨。从一线城市的角度来看，香港、新加坡、伦敦、台北、悉尼、纽约、东京、北京、慕尼黑、首尔、上海、莫斯科、北京、上海等跻身世界前十名的城市，已经进入了世界前列，甚至北京、上海的一些城市已经超过了东京和纽约。当我们这次看美国的时候，事实上，美国的房子是相当经济的，东京的平均房价大约是6万到7万元人民币。

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看土地的总价值是监测房地产泡沫的一个重要指标。随着土地价格的急剧上涨，我们看到在日本房地产泡沫之前，土地的总价值占gdp的比例关系。我们分析，1990年，东京的土地价值为4.1万亿美元(有一个计算土地价值的公式)，相当于美国的土地价值，约占同期美国国内生产总值的63.3%；1997年，香港土地价值为5.7万亿美元，占同期美国国内生产总值的66.3%；2012年，北京的土地价值约为10万亿美元，占同期美国国内生产总值的61.6%，这是一个可怕的数字。

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至于房价收入比，不言而喻，中国并不低。因此，从多个角度来看，中国房价在短时间内大幅上涨的原因并不充分。相反，有许多数据显示，2013年中国房地产市场具有与日本和香港泡沫相似的特征；从房价收入比和房价租金比的数据来看，北京和上海的房价上涨速度已经达到或接近泡沫时期日本、东京和香港的水平。由于房地产是一个非常明显的周期性行业，发达经济体历史上发生的事情很可能在中国的未来重现。有必要了解泡沫时期他们的数据之间的逻辑关系，这样我们就可以避免可能出现的情况。

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最后，我想谈一谈经济背景与房地产业的关系，以及它与人口结构值得关注的观点。我个人认为，与过去10年甚至几年前的手段相比，他们所使用的手段可能与政治改革和经济措施有根本的告别或根本的隔绝。这是显而易见的，无论从腐败的态度到经济措施的改变，这基本上都是一种告别的态度，这不能说是决裂，但至少是一种断绝关系的态度。这种态度是显而易见的，或者已经明确表达出来了。也就是说，在过去10年或更长时间里，经济手段基本上由m2或货币刺激主导。这意味着，再加上我们未能在创新或投资引导领域正确引导，土地和房地产获得了大量资金回报，当然包括基础设施投资和固定资产投资，但这些都是不能为未来创造价值的行业，它们都是暂时快乐的行业。在这种状态下，我认为我们房地产行业的所有人过去都享受过这样的快乐，但这并不意味着这对我们的国家是健康的，个人会这样思考问题。在这样的中国，每个人都在发呆。当然，就像吃了这种药后的国家一样，他们上瘾了，戒不掉，所以他们继续刺激，继续赚钱，继续进行土地融资。这是一个特别奇怪的现象。在这种情况下，银行仍然有很高的利润。事实上，经济中存在许多潜在的泡沫。我们应该告别这一问题，采取有纪律和限制性的金融手段或宽松的金融措施。在这方面，我们有大量的经济学家说，国家仍然有大量的基础设施投资，从而告诉每个人，国内生产总值仍然有强大的驱动力。但事实上，问题在于，国家一直在大力投资固定资产和基础设施，但事实上，它远远没有支持创意企业、私营企业和中小企业的发展。就社会投资的效率而言，这种投资的效率是最差的；对于国有企业和垄断企业来说，投资这种固定资产投资在未来是不能产生收益的。如果你投资民营企业和自主创新企业，那完全是另一种情况。这些行业将找到自己的未来生存空，其创造力是非常强大的。因此，这一代人应该在这里吗？

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第二，中国现在面临一个非常紧迫的问题，那就是我们的人口结构正在迅速变化。在过去一年左右的时间里，我们做了一项似乎与万科和房地产行业无关的研究。我们收到了一个项目，我们有七个医生，他们收到了一个项目，并在十八届三中全会前将近一年把它交给中央政府的一个机构去研究中国人口结构的变化。这七个人来自七个行业。分别做了七个报告，最后我得到了一个激动人心的数字。我想在这里分享几个数字。一是到2028年至2033年，我国60岁以上人口将达到3.9亿至4.4亿，其中4亿人数量庞大。60岁以上的人口将在2033年左右出现，加上2.7亿被抚养长大的人。然后我们继续研究剩下的7亿人，这意味着我们有7亿受抚养人来支持6.7亿受抚养人。对于这7亿人，我们做了一个比较详细的人口分类，然后取了一个0.6的系数(即一个人可以供养一个或多个有能力的人)，也就是说，将来我们会面临一个5亿多人供养9亿多人的局面。今天，中国大约有9亿人口，养活着5亿人口。这一数字将明显逆转。逆转之后会带来什么严重的问题？所有抚养比接近或超过1:1的国家都有几个特点:经济快速发展放缓，就业岗位减少，国家负担增加，延长退休年龄延迟了国家社会福利的压力，这进一步导致企业资历现象、年轻人晋升渠道缺乏等，创新能力大大削弱。最接近中国的可能是日本，那里数千万人养活数千万人。日本在1997年开始进入抚养比率后，其经济开始迅速放缓，至今仍未得到解放。然而，日本经济已经20多年没有增长了，但是普通人的生活质量却下降了。他的理由是，当他在1991年步入老年时，日本的经济结构比今天的中国要合理得多。1991年，在国内生产总值增长的十大驱动因素中，60%是科学技术转化为生产力带来的国内生产总值增长。因此，从根本上说，日本在20世纪90年代进入老龄化设计阶段，经济发展放缓后，日本的经济结构远远优于今天的中国。我们已经做了一个模型，很难想象2030年的gdp增长将由科技转化为生产力来产生。否则，这个国家将会更加麻烦。因此，事实上，中国房地产的上限已经在过去的18年里实现了。不要认为它会持续发展到2030年，房价会永远上涨。

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