香港首富的地产经：在众人贪婪时“恐惧”

来源：大中时尚周刊作者：杜学君更新时间：2020-09-11 16:18:33阅读：

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大卫(化名)对几天前错过的收购感到抱歉。如果他处理这次收购，他的公司最多可以获得数亿元人民币(交易金额的0.5%到2%之间)。大卫声称非常了解买方。买家是私人房地产基金吉辉资本，卖家是香港首富李嘉诚之子李泽楷拥有的英达房地产(0432.hk)，成交额为9.28亿美元(约合人民币57.5亿元)。虽然李嘉诚澄清说这不是“撤资”，但李氏家族的4处房产仅在一年内就被出售，这让地产界人士感到首富的“不感兴趣”。尽管现在的结论有些武断，但大卫认为，连续的卖出行为至少意味着一些东西。 2013年，李嘉诚旗下的和记黄埔(0013.hk)和长江实业(0001.hk)没有在内地收购土地。今年4月，当太平洋世纪中心被出售时，和记黄埔获准在伦敦开发一个10亿英镑(约129亿港元)的综合房地产项目；长实在北京的第一个别墅项目，“世界的声誉”，开始了它的路演。长江实业房地产投资有限公司董事郭透露，售价将比去年提高5%至10%。长期投资在“限购”和“限贷”的双重限制下，“鱼天下”是一个别墅项目，其销售也受到了影响。这一小幅上涨，售价从每平方米3万元涨到3.5万元，甚至可以在交房前分期付款，这也被认为是市场疲软的应对策略。但在多次采访和交流中，郭表示一切正常。2013年7月，中粮集团以23.6亿元的价格赢得了三和地块，底价高达4.8万元/平方米。郭在与包括《21世纪经济报道》记者在内的记者交流时，直言“土地王”有非理性因素，并表示常氏不会高价收购土地。余天霞离中粮三和不远。这个项目的土地大约在10年前被常氏收购。第一批别墅是在2008年售出的，现在还有600多栋别墅。据《21世纪经济报道》记者报道，按照长实的推进节奏，别墅将在2016年进行清算，但该项目有公寓。这与国内主流房企的发展节奏完全不同，大多数房企都忙于“高周转率、高去转型”。在过去的几年里，长沙市内地房地产的年销售额约为15亿至20亿元人民币。 2005年前昌河部门获得了许多项目。例如，北京十三陵和东四环姚家院附近的项目。常氏2013年年报显示，十三陵项目正在选址过程中，预计竣工日期将在2017年12月左右，而北京东四环姚家院附近的逸翠园项目预计在2017年6月左右。李嘉诚不得不在2011年和2012年做出解释，因为开发周期太长。2012年，他在参加昌河部门绩效会议时，回应了昌河部门的指责:“批评之声全错了。”他表示，集团在内地的发展基本上是自有资金，没有贷款。因此，“没有一个项目不想加快建设”。业内人士也表示，长河区之所以能够“合法囤地”并获得土地增值收益，是因为其雄厚的资金实力，以及长寿多年来的资产负债率不超过20%。经历过多次大萧条的李嘉诚更加保守，他的投资组合更加多元化，他的投资足迹覆盖了52个国家。根据和记黄埔2013年的年报，其收入来源包括加拿大14%，欧洲41%(包括英国17%)，mainland China 12%，亚洲、澳洲和其他地区12%，以及香港15%。本集团目前的土地储备约为8300万平方英尺，其中97%位于中国内地，3%位于英国和新加坡。从大陆布局来看，它并没有过度集中在某个城市。有进有退的迹象郭曾告诉《21世纪经济报道》记者，在他看来，出售部分房产是出于资产配置的需要。经济学家郎咸平研究了李嘉诚最近出售的房产。举例来说，位于香港新界的金山银座，租金高达95%，但租金回报率只有3.8%。广州市西城区都汇广场的入住率为75%，回报率仅为3%。经过反复操作和出售，李嘉诚的房地产投资回报率整体上升至55%。在郎咸平看来，李嘉诚通过低买高卖准确判断了空的升值，并果断地买入或卖出，始终保持着较高的投资回报率。大量的现金、较低的负债率和互补的行业选择是李嘉诚控制风险的三大法宝。和记黄埔自1992年开始涉足内地房地产业务，并于2005年开始快速收购土地。2010年至2012年间，也出现了一轮扩张。历史上，每一次危机对李嘉诚来说都是一次机遇。1996年，在福布斯全球富豪榜上，李嘉诚位列香港首富第三。然而，1997年亚洲金融危机爆发后，其财富在两年内迅速飙升，并于1999年首次成为香港首富。 2007年，李嘉诚的净资产比排名第二的李兆基多50亿美元。次贷危机爆发后，两者之间的财富差距在2008年扩大到75亿美元。李嘉诚更善于把握周期。 “投资行为总是反复。”玉祥安合伙人凯利在接受《21世纪经济报道》采访时分析说，长河区作为第一个进入中国房地产市场的外资，曾经代表了那个时期的“先进生产力”，充分享受了政策红利和房地产的巨大增值；但现在，人民币未来快速升值的可能性已经大大降低，但却是在一个相对集中的时间点兑现的，这就导致了撤资的猜测。华远地产董事长任志强曾半开玩笑地开玩笑说，李嘉诚出售东方广场将被视为真正的退出。东方广场早在2011年就打包上市了。李嘉诚仍然拥有控制权，但他的股份被稀释了。资本运营后，该项目融资超过100亿元。虽然昌河部门在2013年没有在中国内地赢得新项目，但和记黄埔在英国海军码头的旧址泰福德开发了一个拥有3500个住宅单元的综合体，位于伦敦金丝雀码头以东3.2公里处。仲量联行北京国际住房部主任张虹表示:“伦敦中心区和外围非核心区的房价都大幅上涨。最著名的是伦敦金融城和东伦敦。后者的住宅价格在2013年飙升了16.5%，高于整个伦敦中心区12.2%的平均涨幅。” 仲量联行预测，未来五年，伦敦乃至整个英国将继续以每年8%的速度增长。从这个角度来看，李嘉诚实际上成功地在英国逢低吸纳。

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