《金融街会客厅》专访杨乐渝：房地产拐点与模式之变

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全国房地产经理联合会执行主席兼秘书长杨乐军

[本期简介] 2014年对房地产行业来说注定是不稳定的一年。年初以来，整个房地产市场的交易量一直低迷，政策资金越来越紧，人们不禁要问:这是泡沫破裂的前兆，还是不可避免的调整？拐点出现了吗？如何摆脱产能和泡沫？如何面对财务困境？无论如何，房企的转型迫在眉睫。金融网站邀请全国房地产经纪人联合会执行主席兼秘书长杨先生到金融街客厅做客。

【嘉宾简介】杨，1964年11月3日出生于四川乐山，高级工程师，工程硕士。在房地产开发和管理方面有大约15年的经验。他目前是全国房地产经理联合会的执行主席和秘书长。

第一节

杨乐军:央行关于抵押贷款的声明为房地产行业注入了稳定剂

财务部:您好，杨秘书长。5月12日上午，中国人民银行总行副行长刘在“金融服务研讨会”上明确表示，不能停止抵押贷款，要优先支持首套房贷，避免出现弃房现象。你觉得这个消息怎么样？

杨::其实大家都知道，近几年关于房地产的声音很多，包括说房地产的转折点，很多地方都有明显的房地产泡沫和鬼城。我认为，在这样的时刻，刘副行长关于稳定首套房贷、积极支持房地产首套房贷的表态，实际上起到了稳定市场的作用。它展示了中国人民银行和金融系统对房地产的基本看法。事实上，我们知道在当前的城市化率下，房地产对中国经济的发展起着非常重要的作用。如果房地产市场真的出现普遍的泡沫和衰退，将会对国民经济产生巨大的影响，包括购房者乃至整个经济体系。我认为刘副主席的声明是一个积极和稳定的信号。

金融:你认为这会给整个房地产行业带来什么样的影响？

杨:这将稳定许多买家的预期。因为在这样的舆论环境和市场表现下，许多购房者会怀疑房地产价格是否会发生变化。或者是中央政府的政策摇摆不定，还是会影响房地产的持续下跌？作为中国人民银行的副行长，发表这样的声明实际上是向买家的期望发出了一个稳定的信号，这间接地影响了房地产市场，我认为这将产生积极的影响。

第二部分

杨乐军:“房地产拐点论”应区别对待

金融界:据说“2014年是房地产转折点的第一年”。你觉得这个观点怎么样？

杨:关于房地产的转折点，我已经谈了很多。从某种意义上说，“拐点”这个词不是一个理性的表达，而是媒体中一个引人注目的词汇。事实上，每个房地产市场都是每个城市的市场，也就是说，在中国不同的经济和社会条件下，每个市场的供给和需求是完全不同的，所以你不能用一个词或单个地方的表现来概括整个市场，这是完全不可能的。中国一线、二线、三线和四线城市的房地产开发、城市化和经济发展水平不同，这使得当地房地产市场的表现差异很大。

因此，在我们现在看到的一些地方，供应量过大，交易量开始下降，这是由于那个地方的特点，如鄂尔多斯(市场，咨询)，宁波和许多三，四线城市的大量供应，所有这些都有停滞的房价，这是市场的表现。然而，我们也看到了一线和二线城市，尤其是许多一线中心城市。事实上，房价不仅坚挺，而且成交量实际上也不错。我们必须从不同的类别来看待这个市场，现在这个市场明显是分割的，所以不能用一个词来概括整个市场的特征。我认为这也是我们对市场做出的更理性的判断。

金融:你刚才说市场差异化是指一线城市的火爆状态。二线和三线城市可能会出现一些停滞。你是这个意思吗？

杨::不能一概而论。即使在二线城市，它们在不同地区的供应也是不同的。例如，在成都和重庆，有一些城市供应量大，市场表现出低分区率的特点。在一些供应量较小的城市，北京和上海的分区速度仍然很快。因此，即使在一线、二线、三线和四线城市，你也不能明确区分，说哪个热，哪个冷，哪个好，哪个坏。事实上，没有统一的标准。我们只能观察不同城市的状况，给出个别的答案，而不是普遍的答案。在中国，用一个期望和一个普遍的答案来概括整个市场是可能的。

第三节

杨乐军:中国的房地产模式受到资源约束的极大挑战

金融:你认为整个房地产行业持续低迷的原因是什么，房地产企业应该在哪些方面进行转型？

杨:其实，整个房地产开发企业的转型就是从这几年开始的。我们知道，在过去，房地产开发模式是广泛的，类似于制造业模式和面包和面粉模式。当你买了土地，你就买了面粉，当你造了房子，你就把它和面包一起卖了。事实上，我们可以看到，随着房地产市场的不断发展和城市化率的不断上升，它遇到了巨大的挑战，这种挑战受到了整体资源和环境的强烈制约。如果我们继续这样做，土地财政和面包面粉将受到限制。

但在过去，它在整个中国的政治和经济发展中发挥了非常重要的作用。但从长远来看，它受到了资源限制的极大挑战。例如，北京为什么说有房间限制？这是因为土地消耗太快，而且已经建立了很多环境承载率，所以没有办法承载它们，也没有办法像工业一样有效地发挥它们的功能。这些是住宅，将对未来的城市发展产生严重影响。

因此，从另一个角度来看，从企业自身的角度来看，很多中小型房地产企业没有能力拿走带有招牌的土地。它的转型不是一个是否愿意的问题，而是关系到房地产企业的生死存亡。因此，近几年来，许多房地产企业开始寻求与现代服务业和城市发展的联系。如今，服务业包括新兴的养老产业、文化旅游、商业地产、文化创业和大量休闲，这些都属于现代服务业的范畴，也是我国倡导产业升级的趋势。因此，许多中小民营企业正在寻找新的出路，将未来发展方向与行业结合起来。这样，房地产的发展才能真正与产业融合，房地产资本才逐渐转化为产业资本。这条路实际上是未来房地产发展的必由之路。

现在，我们也看到了很多正在转型的大企业，如万科、保利、恒大。现在，转型已经成为房地产行业的共识方向，也成为大家都认同的一个共同词汇。这在过去是不可想象的，也许是五年前或十年前。那时，我们仍然沉迷于面包和面粉的狂欢盛宴。每个人都可以闭着眼睛看房子，享受地价的狂欢。然而，那个时代已经过去，整个行业正在转型，转向与现代服务业和新兴产业相结合的方向。房地产将成为一个平台，一个承载和聚集产业的平台，一个孵化和支撑产业发展的服务，一个服务城市、促进城市发展的驱动力。因此，这是未来房地产的发展方向。

金融:这种转变是什么时候开始的？

杨:其实转型很早。应该说你应该说具体的年份，但是实际上没有办法定义它。许多企业很早就这样做了。例如，你就像时尚，它在2000年初开始做可持续建筑，这是从产品方向发展的。还有很多像华侨城这样的模式，其中文化和房地产相融合。这种情况已经存在了很长时间，但它是一种情况。然而，真正普遍的是，整个行业正在开始转型。我认为它开始于2012年，基本上是这两年，这是一个集中和全面的过渡期。因此，说到产业的发展，它不会被人们的意志所转移，每个阶段都有自己的特点。那个阶段的特点是房地产是商品房。我们知道房地产是一种商品，买房子意味着买房子住。许多媒体也是这样理解房地产的，但现在房地产已经摆脱了它只是一个商品住宅的定义。工业地产也是工业地产。也是办公楼、精品酒店、老年居住区和文化旅游地产。它有许多与工业相结合的房地产和物业的展示和服务形式，这与我们的完全不同。

第四节

杨乐军:房地产创新迫在眉睫，商业模式将多元化

金融:你认为未来房地产行业会有什么空缺陷？我们需要在哪些领域创新？如何创新？

杨于乐:实际上，房地产业有很多创新，因为所有的产业都需要以工业和土地为基础，而空不可能发展，所以创新无处不在。每一项创新都会给房地产本身带来创新。每一个行业，无论是精品酒店、文化旅游、休闲、度假、养老和健康产业，都必须结合起来，按照特定的产权形式发展，这就给房地产带来了巨大的需求，需要建造这样的房子和特殊类型的房子。因此，你认为服务业的发展会带来更多新的需求。房地产的真正春天在于这个问题。不是建造一堆每个人都只住的房子，而是产业应该在这些房子的基础上发展，这些房子有特殊的形式，特殊的设计和特殊的功能。这是开发人员能够完成或擅长的。在这种情况下，房地产和工业的结合有许多创新。我们可以看到每个案例都是不同的。医疗保健和房地产的结合有不同的形式。旅游业和房地产业的结合也非常不同。每个地方都非常不同。因此，未来的商业模式和房地产商业模式将变得丰富多彩。它不像住房那样单一。住房的商业模式可以通过基本上使用标准化的操作过程来清楚地表述，所以一切都不会改变。然而，在与现代服务业结合之后，房地产的商业模式将会彻底改变。

金融:中华全国总工会在促进产业创新方面取得了哪些成绩？

杨::全国总工会主要从实践和第一线研究和观察行业创新，特别注重从实践中总结这些创新案例。中华全国总工会成立五年来，在可持续建筑、商业地产、办公综合体、文化旅游、养老、公园地产等领域进行了大量创新实践，取得了许多成功案例。通过对这些案例的研究和总结，我们建立了近100个创新教学基地，与业内同仁分享这些案例，相互学习，并建立了一个巨大的学习平台——中华商学院。然后，通过对这些案例的研究和交流，我们整个行业从中受益，获得了宝贵的创新经验和创新方法，促进了企业和行业的整体创新。

我们的道路是基于我们的成员所做的创新，并扎根于个案进行持续的研究、跟进和总结。现在我们还在不断发展，每年、每个季度甚至每周都有创新:每个月，我们都组织企业家学习考察，总结创新案例，通过一线的具体实践来推动行业的发展。

金融界:来自实践，具体服务实践，促进未来。那么，在整个经济联系起来之后，会有什么样的发展计划，你希望取得什么样的成就？

杨::应该说，在过去的五年里，整个经济都在用知识和案例的力量，或者说是用人才的力量来推动行业的创新。然后，在第二个五年里，中华全国经济贸易联盟将利用资本的力量推动产业转型和创新。中华全国总工会专门成立了一个金融中心，也成立了自己的母公司基金。房地产金融创新会议将于6月召开。就是整合金融的力量，用资本的力量推动企业和产业的创新。因为我们总结了这么多创新案例和创新项目，最后一英里实际上是由资本推动的。这样，我们就可以在中华全国总工会的平台上联合更多的资本力量，支持好的创新项目，让它们尽快成功，尽快在市场上建立一个平台，在市场上实现长期发展。这是我们资本的力量，它能真正让创新成为现实。

第5节

杨乐军:互联网深刻影响了房地产行业的未来。开发人员可以将他们的名字改为运营商

金融:2014年也是互联网整合的重要一年。你认为房地产和互联网应该如何整合？

杨:事实上，互联网已经深深地影响了房地产的发展。例如，我们的会员企业，他们通过移动互联网建立了应用终端，最初建造房屋，现在他们负责人们的生活。这是一个非常深入的发展，它结合了人们的整个生活，如他们的健康、餐饮、养老，以及他们的文化旅游，包括他们的教育。因此，后端可能比它从房子里赚的钱多得多，因为它必须管理它的一生。他说我以前是一个开发者，但是现在不要叫我开发者。我现在是社区运营商。这是互联网。将其应用于互联网与房地产的结合，使得房地产的产业链和价值链变长，越来越多的后端价值链因为互联网的介入而得以充分实现。

另一方面，与此同时，房地产也对互联网产生了影响。例如，阿里巴巴曾经通过淘宝向许多消费者出售很多东西，让他们在网上购物。然而，万科是最大的房地产开发商，他有许多社区。当他回头看时，他觉得他需要改变。他最初靠卖房子赚了一笔钱，但他一生都没有赚到钱，所以他认为他建了这么多社区。如果他能很好地整合社区的终端，他会赚更多的钱。现在他变成了一个终端。万科的计划包括对智能家居的干预，这也将影响互联网。从某种意义上说，他将从互联网上接收到大量的高端客户。如果他在智能家居中路过一台电视，他会把一台电视发给家里的每个人，他可以通过电视购物，购买网上提供的各种商品。那阿里巴巴为什么要这么做呢？你不需要电脑来购物。因此，房地产开发商也在用互联网思维进行转型，也在进行这样的转型。

这也将影响互联网公司。你看，这很有趣。这说明你不知道什么时候会在整个跨境过程中杀死一匹黑马，它的方式与传统方式完全不同。最近，我们看到平安、平安推出了一个不错的住房网。我没有具体研究过。这也是一个可怕的互联网金融。但是跨境是非常有意义的。这个时代每个跨界思维的变化都不同于过去的逐渐变化。每一个变化都可能是颠覆性的，也可能是对整个行业的颠覆性反思。

正如我们所看到的，网络教育是如此强大，它曾经在新东方是如此令人敬畏，但现在网络教育已经开始，我们也感到巨大的危机是一样的。因此，互联网对房地产和行业有着深远的影响，这将使开发商与人和终端有更多的关系，而不仅仅是与房子，这是最深远的影响。

金融界:你最近有一个观点，2008年以前的房地产是一个1.0纯开放的时代，2008年以后是2.0年，即开发和企业管理的结合，而2014年是3.0年，即开发和综合服务的融合？

杨::是的，正在逐步升级。房地产最初是建造房屋和出售房屋，然后开始进入服务和管理。虽然它被升级的越来越多，但后端实际上变得越来越有利可图。本来，我们没有这个能力。房地产开发商卖掉房子，离开了。服务业、资产管理公司和金融公司赚了大钱。金融实际上是最有利可图的。如果你说一个物业经营良好，有持续的现金收入，有良好的长期经营和管理，它将作为一个金融资产上市或收购，这个物业在资本市场的实现价值实际上比在前端大得多。看看许多外国金融机构，它们同时也是开发商。他们中的许多人是因为他们有良好的运营服务和管理，所以他们比我们传统的国内开发商赚得更多。开发商挣的钱很少，他们在建完房子后被别人买走了。他们的业务相当不错，他们被列在资产包中。我们只收取前端劳动力成本，这与我们的各种产业链是一样的。例如，最有利可图的设计是方案。外国建筑师做了这个方案，但其他人的方案成本很高。是我们的设计院画施工图。这是产业链。本来，我们太低端，太初级，所以升级慢，竞争力就上来了。我们有前50名，他有能力做服务，开始做金融。因此，王石说过一句话，现在是金融。如果你没有几亿元，不要说你在做房地产。这意味着未来房地产和金融的结合是一个整体。如果你做房地产，但仍然做产品，但不想做金融，也不想把你做的每件事都金融化，你的级别是1.0版，而金融是3.0版。

因此，我们的房地产金融研讨会是关于房地产3.0版的故事。我们都是房地产创新的新模式，金融资本仍需整合。这些故事仍然很好，欢迎你来听。

金融:当然，我们的观众也很期待。

杨:谢谢。

第六节

杨乐军:市场化的痛苦会让病态的市场慢慢回归正常

金融:如果市场占据主导地位，2014年对房地产意味着什么？

杨::我认为2014年整个宏观经济是一个转型升级的过程。我还得忍受一些痛苦。因为整个中国的经济和社会都处在这个阶段，我们可以看到新政府在战略布局和方针上实际上是走在了正确的道路上，使市场化更加市场化，让市场解决所有市场能够解决的问题，让政府制定更多的规则进行保护。这是一个很好的方向。中国的经济和社会发展正处于转型和痛苦时期。需要一些痛苦。事实上，我们已经看到了许多房地产的波动，市场波动是中国经济转型升级的必然现象。然而，这种现象是正常的，它是异常的，而不是波动。

两天前我写了一条微博，说这房子一天卖完是不正常的。原来，我们认为这房子不容易卖是正常的。为什么这很正常？这证明了什么？进入买方市场，消费者有更多的选择，买方有更多的讨价还价的空，所以他们可以有更多的选择。除了你们的产品，他们还注重物业管理、社区服务等。事实证明，消费者和买家都没有选择，这基本上就像北京抢白菜，也就是说，你必须按数量购买，这不是一个健康的市场。因此，我们可以看到，转型升级是为了使社会和整个经济运行更加健康。我们正朝着这个方向前进，所以我们不应该称市场不好，而应该称市场从最初的病态市场慢慢恢复正常。我认为这是一种更正常的状态。

(-面试结束-)

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