梁信军：五年内房地产市场将发生逆转

来源：大中时尚周刊作者：杜学君更新时间：2020-09-13 06:38:32阅读：

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梁新军表示，由于地方政府必须偿还债务，而且大部分债务都与土地收入有关，因此地方政府有很大的动力和动机保持土地价格稳步上涨。然而，它推测，在未来三至五年内，持续高企的土地价格将逐渐达到平衡点，开始逆转，并开始供大于求。

梁信军：五年内房地产市场将发生逆转

梁信军警告说，如果当地政府不改变发展模式，将会有很大的风险。

梁信军还表示，在未来6至8年内，大健康将取代房地产成为中国最大的产业。

在谈到关于“直接融资会提高融资成本”的争论时，梁信军直言不讳地说这是无稽之谈。“直接融资无疑降低了资本成本，因为它非常简单。如果有钱直接借给需要钱的人，中间没有中介，怎么能提高成本呢？”

以下是这次演讲的记录:

梁新君:非常感谢东华兄弟的邀请，很高兴在这里见到所有的海岛邻居。我没想到郑和岛发展得这么快，在郑和岛上每个人都可以享受到这一切。今天的主题很合适，做一个独特而不同的企业。

事实上，当我们谈论商业之美时，许多企业感到困惑、不开心和不开心。因为你和其他人一样，你必须想办法做一些不同的事情，快乐地生活。

首先，要成为一个不同的传统企业，最大的变化真的会促使你更快地上网。这一次，互联网不同于十多年前的互联网，因为它改变了几乎所有的行业。例如，当移动互联网与商业活动相结合时，它现在已经导致中国的电子购物超过美国，成为世界上最大的。事实上，正如一个商业寓言一样，当美国的商业规模和国内市场规模是中国的三至四倍时，我们的电子商务甚至比美国还要大。在未来的移动互联网领域，中国的规模是美国的三到四倍。

梁信军：五年内房地产市场将发生逆转

类似地，例如，做金融的人最近不太开心，因为移动互联网和传统金融已经影响了它。如果不出意外，今年年底将会有一笔资金，比如一只货币基金。我估计移动互联网的规模会超过它的规模，移动互联网的货币基金肯定会超过普通的货币基金。我认为接下来可能影响的是付款。传统金融很大，但加入移动互联网后可能会有很大变化。接下来，我认为它会改变健康、旅游、教育、房地产、汽车等等，所以我认为很多传统行业的商界朋友最近都很郁闷，他们的生活也不是很顺利，因为你没有什么不同，你做的都是传统的事情，我认为我们应该学会用互联网来改变它。当然，这种改变并不是每个人想象中的改变自己的生活。我想我们可以通过vc投一些好的方向和互联网的方向，就像这些网络英雄一样。其次，你也可以用pe向大量的移动互联网用户投资大量的服务，现在这些服务非常便宜。你也可以投资互联网的成长，刚才提到的互联网嫁接，电子商务所产生的商业。

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得益于电子商务的物流、快递和仓储，这些东西在我们原来的制造业中是相当低端的环节，现在低端环节变得香浓起来。未来，如果你想从移动互联网嫁接金融、移动互联网嫁接旅游、嫁接房地产和嫁接汽车中受益，有许多行业会受益。移动互联网嫁接汽车的可能性非常高。交通堵塞的原因和拥有汽车的原因，人们开车的时间可能会逐渐比在家和办公室的时间差得多，但现在他们越来越近了。由于人们有了更多的汽车，他们将来可以连接在一起，而且数量非常大。汽车联网后，有许多行业可以与汽车联网一起完成。

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不开心的第二个原因是中国的一切都很贵，有太多的规定，或者因为你是一个普通的企业。我认为你应该是一个不同的企业，学习更多的国际视野和移植一些国际资源。现在，从海外来看，事实上，总的来说有系统的机会。我已经把它分成三类。第一类是从一个制造大国和中国作为一个制造大国的角度出发，走出国门的途径。例如，我们的许多制造企业可以从这个角度来考虑。

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过去，作为一家制造企业，我们去海外购买矿山、资源、能源和海外销售渠道、装配线和技术，目标是搬到中国。未来，那些在国内产能过剩的情况下生活不顺利的人应该认真思考如何转移和出口产能。

最近，我们向印度尼西亚出口了100万吨钢材，所以没有必要向国内钢厂放血。根据消费大国的出海方式，存在风险套利的机会。到目前为止，中国仍将被视为一个新兴市场，但事实上，在许多行业，我们已经是主流市场。在中国，在许多行业中，中国也是世界上最大的市场或者将很快成为最大的市场。例如，汽车、消费品、奢侈品、未来健康，包括视频、互联网等等。因此，我认为在这些领域，我们可以找到世界上最好的公司之一，这不一定是昂贵的，可以驱动到中国发展。大消费者的这种出口方式非常稳定。

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这是一个很大的私人国家。王董事长的海外投资大部分来自海外，去年的融资成本不到2%。我不知道这里有多少私营企业，因为它们在海外很便宜。像四大国有银行一样，它们受制于中国各种各样的新生事物，并提及存款至4点。在这样一个困难时期，海外融资非常便宜。从1月到5月，欧洲四大国有银行融掉了750亿元。五年期利率不到2%。在日本，据说利率已经提高了四倍。日本银行对人民的存款现在是0.35%，变成1.4%，日元对人民币正在贬值。在海外，如果你想稍微滋润一下，我希望制造业可以考虑如何出口产能，如何利用无风险套利机会，以及如何廉价使用海外资金。金融业变成了我们的石头漏斗，这是一个非常有趣的现象。就市场利率而言，存款价格的上升肯定会导致贷款价格的上升，这种情况在美国、香港和台湾都有发生。在利率管制消失后，存款利率首先会迅速上升，很快贷款也会上升。美国的贷款利率将达到4%，中国未来也不会降低。信贷成本和市场利率都在上升。

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最近，我们都觉得金融在放水，银行间的利率在下降。政策利率下降，市场利率上升。总的来说，宽松的程度正在改善，所以我认为在短期内，例如半年，我担心利率，特别是债券的利率会下降。因此，对于地方政府和民营企业来说，最好是直接从中国债券的角度来筹集资金，而且成本会比较低。

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金融企业不高兴的第二个原因是b2b在过去是主要业务。如今，个人理财越来越多，个人理财发展壮大的重要原因与中国中产阶级的成长有关。我认为既然b2b做得不好，为什么不认真考虑b2c呢？如果你在个人理财方面做得好，你会玩得很开心。

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随着人民币国际化，人们现在有45万亿存款，至少20%，其中9万亿想出国。所有在场的人都是百万富翁以上。有27万亿可投资基金，至少三分之一想去海外。你知道吗，从改革开放到今天，我国的外资总额只有1.3万亿美元和1.4万亿美元，但想走出去的国内企业有3万亿美元以上。因此，我认为，如果海外渠道建设得好，海外资源和能力建设得好，金融机构就能玩得开心。

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我们最近投资了o2o最大的独立银行bhf，目的是直接融资。许多人说直接融资推高了财务成本。今天，有媒体在场。然而，想要发誓是无稽之谈。毫无疑问，直接融资降低了资金成本。因为很简单，有钱直接借给需要钱的人，中间没有中介。它如何提高成本？除了债券，它比银行贷款便宜得多？所以我认为金融机构近年来不开心的原因是你必须找到一种方法成为一个快乐的企业。

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让我谈谈房地产。我认为在接下来的六到八年里，我们可以对谁是中国最大的产业打个小赌。过去，我们认为土豪的最大产出和大量产出无疑是在房地产行业，因为房地产是中国规模最大的行业。我认为在六到八年内，大健康将成为中国最大的产业，所以这里的许多企业家可能没有接触过大健康产业。在如此大的未来，它将成为中国最大的产业。如果你过去接触过房地产，为什么不接触大健康，从培训教育、研发、制药、药品批发到零售、下游医院到养老，再到医疗保健、整个健康产业支付、保险、支付渠道等等。

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所以我认为健康是一个严肃的考虑。房地产的问题是不可能扭转。房地产开发商现在日子不好过。我想原因是一样的，因为你做的和别人完全一样。如果你想成为一个不同的企业，政府也会面临巨大的压力。地方政府必须偿还债务，其中大部分与土地收入有关。因此，地方政府有很大的动力和动机保持土地价格稳步上升。因此，债务是可以偿还的，但是稳定增长的可能性有多大？我认为，在未来三到五年内，这种持续上升的趋势将逐渐达到一个平衡点，开始逆转，并开始供过于求。如果当地政府不改变发展模式，我认为这也是一个很大的风险。既然地方政府有这么高的负债率，就有必要降低负债率。因此，许多新的事情可以通过引入社会基金来完成，这给房地产开发带来了新的机遇。从复星集团本身来看，我们已经将房地产商业模式完全转变为蜂窝社区模式。既然我很想成为一个蜂巢社区，我就开心多了。我建议在这里有房地产的土豪也可以认真对待。

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作为一个蜂巢城市，它和传统的房地产开发有什么不同？第一个区别是，你的整个项目为城市提供的功能，不是住宅功能，而是简单的办公功能。例如，一些城市可能希望你能为我建更多的医院，这些医院经济发达，但健康状况不佳。有些城市经济发达，生产要素中的金融非常薄弱。你建立了一个金融蜂巢，有些人可以说任何话，但普通人没有地方可去，需要体验消费蜂巢。这些模式的核心是，首先，为城市提供一种功能，以及如何通过引进核心产业来实现这种功能。例如，如果进行直接融资，直接融资需要27个类别，以确保在这27个类别中，金融中心可以导入每一个类别和一到三个类别，从而形成一个核心产业链。还有一个配套的延伸产业链，也希望围绕核心功能引入核心产业，促进生产，生产和生产一体化，这样社区就有大量的就业机会，城市就不会有睡觉和死亡的问题。这也是复星集团选择蜂巢并投入大量核心竞争力资源的原因。

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刚才东华一直建议我多谈谈微软、商业力量和商业美。我认为我们在很多情况下会被认为是太功利的东西，因为我们谈论效率。分享两个非常小的案例让我非常感动。第一个案例，去年6月7日，现在是6月14日。一周前，厦门有一个叫陈水总的人，他在厦门公交车上放火，一次烧死了37个人。他们中有十几个是大学入学考试的候选人。这种残忍行为的原因是他在自己的生活中遇到了许多失望，在过去的几年里多次没有办法寻求帮助。

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在我看来，这样的事情就像一个现代社会寓言。这些被他伤害的人没有一个伤害过陈水总，但是那些伤害过陈水总的人没有被陈水总的报复伤害过，这很尴尬。让我稍微简化一下。作为一个群体，人类社会，包括企业家和普通人，是一个命运共同体。当你今天看到一个软弱的人，你不愿意帮助他，当你纵容你的MoMo，你实际上是放弃了你的未来，因为你放弃了今天帮助软弱的人的机会，这在将来可能会受到伤害。

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第二个例子与此有关。今年2月17日，在深圳地铁蛇口水湾站，一名35岁的ibm女白领因低血糖倒在出口台阶上。这个职位不太好。向下滑动，俯卧，七八分钟后，地铁工作人员通过视频发现了问题，并立即来到现场查看。看完之后，他们不敢碰她，因为害怕承担责任。25分钟后，警察也来了。我觉得风险太大了。当我敢动的时候，不到50分钟，医生来了，120人来了。我发现人们已经窒息而死。一名35岁的未婚女孩在光天化日之下于10: 29死于一次非常小的低血糖事件，发生在中国的大都市。我不确定，今天在这里的所有人，我们有一天会在某个地方，有没有低血糖的可能性？你认为如果你真的因为低血糖而死在如此活跃的社区，你不认为死是错误的吗？我想说一件事。媒体谴责地铁，谴责警察，认为这是MoMo，谴责所有微观的人，认为你太MoMo。我认为作为企业家，我们不能扮演一个小人物的角色。我们应该更多地考虑如何利用商业力量来改变人们的心灵、人性和社会。

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我想到了一个办法。我后来要求我们的保险公司为他人设计一种福利保险，我们称之为帮助保险。造成这种情况的一个非常重要的原因是，自2006年以来，中国已经立案6起。第一个案例是南京的彭宇案，该案帮助老人判决了4.6万元。天津的许云鹤达到了顶峰，损失了10.8万元。这些箱子只用了几十万块。我的一些外国朋友在深圳发生了什么后问我，这在中国常见吗？我不知道如何回答。人们认为你们中国人的人性是这样的。

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我的做法是，这种保险是不出售的，它是c2c。两美元可以损失10，000元，每个人都可以损失200，000元。我认为我们应该根据你的人性来做。救命，一切后果将由你承担。引入这项保险后，我们家最年长的老人是我的岳母。我婆婆说她亲自买了2000元，又把我们全家的孩子都送去了。他说，上海同济大学的秘书动员校友筹集资金，并为所有学生准备一份复印件，希望同济大学的学生在场时能给予帮助。我在想，我们能通过保险吗？我们认为我们会按照人性和人心做事。我们希望完成保险和这件事。

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第二个要触及的是医生和病人之间的矛盾。事实上，我认为医生的道理是一样的。我的一个非常好的朋友是医生。在过去，病人寄希望的2%将被挽救。现在，只有50%的把握他们会开始工作，他们的家人必须在场。否则，他们移动后自己的风险会太大，他们会被杀死和受伤。为什么要冒这些风险？像这些问题一样，如果企业家纵容这个社会的不良习惯飞速发展，迟早会伤害到我们自己的企业和我们的个人。因此，我认为，我们的商业力量应该致力于通过公共福利来改变社会，改变人们之间的距离。因此，我理解商业的美丽，不仅是高效率的利润，也是我们的企业改变那些高效率社会的坏习惯的责任。谢谢大家！

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