巴曙松：二手房崛起条件已经逐步具备

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中国的二手房市场怎么样？巴曙松表示，二手房上升的条件应该逐步满足。

“商品房的存量已经足够大了。目前，商品房存量已超过1亿套。如果考虑在建工程的规模，2015年应达到1.25亿套。”巴曙松指出，城市家庭住房的自有率已经很高。考虑到中国城市中有超过2.5亿的常住人口是流入农村地区的非注册居民，他们中的大多数还没有进入商品房市场。如果扣除这部分，中国城镇登记家庭的住房将被重新计算，2015年将超过70%。如此高的住房拥有率是二手房市场兴起的一个重要条件。与此同时，新一轮人口流动的趋势正在形成。不同城市之间以及中心和郊区之间的人口流动将带来对二手房交易的巨大需求，尤其是在租赁市场。这不是一个下行通道市场，而是一个处于上行起点的新的房地产市场。

同时，巴曙松进一步强调，二手房市场的机遇和机遇主要表现在三个方面。一是交易佣金，二是广告支出，三是配套服务。

以下是书面记录:

主持人:感谢陈淮先生。接下来，我们将继续演讲。下面，请国务院发展研究中心和金融研究所副所长、著名经济学家巴曙松先生致辞。巴曙松先生演讲的题目是“二手房市场的新跑道和新机遇”。

巴曙松:自从刚才那位著名的经济学家参加论坛以来，他每次都批评金融问题，从来没有深入地谈论过房地产行业。在今天的早餐会上，许多房地产行业的负责人质疑下行通道是什么意思，以及到底发生了什么。我想找一个向上的市场，即二手房市场，这是一个典型的向上的房地产市场。今年我在纽约哥伦比亚大学做访问学者，我的一个业余工作是和我在中国的朋友一起看房，这促使我查看了一些数据，然后我深深地感觉到在一个成熟的市场中，当它的新房市场可能不会快速增长的时候，它的二手房市场就变成了一个非常活跃的轨道和新的机会，这也带来了新的商机。与国际经验相比，我国房地产市场的二手房在现阶段的发展中走在中国前面是一个必然的趋势。在几个主要的成熟市场，美国、英国、法国和澳大利亚已经是二手房市场。

在上述国家和市场中，二手房的成交量分别是新房的9倍、8.1倍、1.9倍和3.5倍。二手房的全流通促进了多层次的市场体系。从1972年到2013年，美国二手房交易量增长了2.5倍，达到510万套。二手房成交量占90%以上。我陪了一些中国朋友去看房子。我在美国看到了用木头建造的房子，其中一些在1990年还在使用，而且发行量很大。只有当住房拥有率达到一定水平，并且业主自己的住房存量足够大时，这一次才是二手房销售和租赁市场的开始，或者说是上升的开始。

看这条曲线，我们可以看到，美国早期的二手房市场经过一定时间的积累后，正在快速上涨，存量足够大，新屋市场的增长并不明显。英国的二手房市场在20世纪80年代有所上升，这主要是由于英国的住房拥有率较低，在20世纪80年代后才上升到60%以上。经过20年的酝酿，二手房市场飙升。英国政府在历史上对房地产市场进行了深度干预。有一段时间，超过50%的房屋是由政府提供的，这与香港非常相似。你可以看到香港的夜景灯火通明。我在香港工作了67年，香港有一半的房子是政府提供的。住房拥有率上升非常缓慢，这导致其二手房市场受到一定程度的影响。同时，存量房的质量能否满足要求也是一个问题。如果你的证券公司质量差，它的市场就不会发展得那么好。美国二手房市场如此之大以至于每年有500万套交易的原因很大程度上是由于其单一家庭住房结构。从其交易构成来看，80%是单户住宅，而联排别墅、公寓或其他形式的比例很小。人口流动和住房转换的频率从根本上决定了二手房的流通率和空房。二手房市场在美国爆发，这从根本上与美国的郊区化和移民有关。特别是在学校较好的城镇，发行量很大，因为地方税很高，可能达到3%、4%甚至5%。只要孩子上学并完成学业，房子就会立即被卖掉，搬到其他地方税低的地方，所以流通非常普遍。人口流动对租赁市场的影响也非常明显。在二手房租赁市场，房屋周转率高达30%，是交易市场房屋周转率的6倍。尤其是在一些大城市，纽约有一个笑话说，纽约基本上是一个年轻人的地方。那些年轻人在干什么？他们拿华尔街的一个笑话开玩笑，说30%的人在忙着租房和搬家，30%的人在忙着找工作和换工作，30%的人在忙着找男朋友和女朋友，他们都是刚毕业的年轻人，住在曼哈顿岛，流动性很好。

中国的二手房市场怎么样？我们看到，目前二手房市场主要集中在一线和个别二线市场。不同城市二手房的交易面积和交易量的比例有很大差异，但这种爆发正在孕育之中。即使在一线城市，目前的住房流通率已经大大提高了/0/房。即使在像北京和上海这样的城市，流通率的比例仍然非常有限。两天前，我和一些做pe投资的朋友对上半年的投资情况做了一个总结，对下半年做了一个展望。突然，一些项目，特别是一些产能过剩的行业，经历了意想不到的波动。最后，我得出结论，在一线城市，由于各种原因低价出售的房子比那些产能过剩的房子有更好的回报。

二手房兴起的条件应该说已经逐渐满足了。商品房的存量足够大。目前，商品房存量已超过1亿套。如果考虑在建工程的规模，2015年将达到1.25亿套。与此同时，我国城市家庭住房的自有率已经很高。考虑到中国有超过2.5亿的城市永久居民是从农村流入的非注册人口，他们中的大多数人还没有进入商品房市场。如果扣除这部分，中国城镇登记家庭的住房将被重新计算，2015年将超过70%。如此高的住房拥有率是二手房市场兴起的一个重要条件。与此同时，新一轮人口流动的趋势正在形成。不同城市之间以及中心和郊区之间的人口流动将带来对二手房交易的巨大需求，尤其是在租赁市场。这不是一个下行通道市场，而是一个处于上行起点的新的房地产市场。

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