陈淮：不明白为什么要拯救中国房地产

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陈淮表示，他不同意中国房地产正处于下行通道。中国的房地产市场是世界上最大、增长最快的市场，面对这样的市场，需要拯救哪些行业？不明白，不知道为什么要救。

中国的城市化才刚刚开始，刚刚过了初级阶段。在21世纪的前10年，我们在上海举办了奥运会和世博会，在几个沿海大城市的基础设施建设方面做得很好。我们的二、三线城市仍然落后于现代化、国际化和区域经济中心的水平，普通老百姓的步伐仍然处于脱困阶段。

那些提出这个话题的人，他们心里所知道和不知道的，都希望拯救那些在新的正常市场经济中无法生存的人。

然而，陈淮认为我们的政策体系需要拯救。近10年来，在我国房地产业蓬勃发展的过程中，我们的政策体系严重滞后，对客观规律把握的主动性严重不足。如果我们在未来向市场经济转型的过程中不能把握市场发展的客观规律和脉搏，那么我们就永远不可能成为这个市场经济的积极变革者。

以下是这次演讲的记录:

今天的会议给了我一个奇怪的问题，我们应该拯救房地产吗？我已经三天三夜没睡觉了。房地产有什么不好？它需要拯救。需要拯救的是省级以上的高官。今天上午，单伟宝先生说，他强烈反对这个下行通道，我非常同意他的看法。为什么？中国的房地产市场是世界上最大、增长最快的市场，面对这样的市场，需要拯救哪些行业？不明白，不知道为什么要救。中国社会已经发展到这样一个阶段，住房正成为人们消费需求弹性最高的一个方向。专业地说，一个年轻人挣3000元，却买不起房子。他一个月只能租600元。当他的收入增加到4000元时，只要他的收入增加33%，他就可以每月花1200元来满足自己的住房需求。收入增加33%，他的住房消费能力可以增加100%。我们大多数的城市居民都处在这样一个高度灵活和敏感的阶段。经济学如何发现人们不同的消费具有不同的敏感性和弹性？例如，当老板提拔你时，你从财务总监到集团副总裁的收入增加了30%，而你的餐费却不能增加30%。因为它处于一个不敏感和无弹性的阶段。需要拯救一个对社会收入高度敏感和高弹性的行业？我不明白。

中国的城市化和城市化才刚刚开始，才刚刚走过初始阶段。在21世纪的第一个十年，我们只举办了一届奥运会，上海举办了一届世博会，在几个沿海大城市的基础设施建设方面做得很好。我们的二三线城市仍然落后于现代化、国际化和区域经济中心的水平。普通人的步伐仍处于摆脱困境的阶段，即北上城市看海、上海、广州、深圳的故事不断流传。今年上半年国务院召开的常务会议提到，我国城市的地下市政管网和基础设施将在未来10年内进行大规模改造。这只是帷幕的开始，所以你不能做？为什么这个行业需要拯救？我不明白。今天，随着社会的发展，人们的利益诉求正从增加收入转向收入与私人财富的积累并重。什么是全面小康社会？也就是说，大多数人都过着有财产的小康生活，每个人都在从无产阶级走向资产阶级阶段，而房地产业在这个过程中需要被拯救吗？我不明白。

那些提出这个话题的人，他们心里所知道和不知道的，都希望拯救那些在新的正常市场经济中无法生存的人。他说，你看，我的企业资金链很紧张。我以高价买下了这块土地，我的销售放缓了，我的资金链将会断裂，所以我们应该挽救它。这叫做常态。它不能适应春夏秋冬。它只能是在春天或夏天生存的个体。你可能会在这个群体的第一轮质量进化中被淘汰。也许你想挽救的是旧体制下的土地财政，中央和地方政府之间的税收负担关系，或者是我们目前的土地制度。你说当地政府不能再活下去了。你必须让他以卖地为生。这需要改变，而不是保存。

有什么要保存的吗？是的。什么需要保存？我们的政策体系。近10年来，在我国房地产业蓬勃发展的过程中，我们的政策体系严重滞后，对客观规律把握的主动性严重不足。如果我们在未来向市场经济转型的过程中不能把握市场发展的客观规律和脉搏，那么我们就永远不可能成为这个市场经济的积极变革者。

过去的政策体系有四个重要缺陷。第一个主要缺陷是不断强化政府的权力，对抗市场机制的权力。仔细考虑一下。在过去的10年里，博鳌房地产论坛每年都在讨论这个问题。当我们上台时，我们谈论了10年的下一个政策。在这10年里，真正影响房地产业发展的第一个因素是什么？是什么决定了我们房地产行业的交易规模、价格、空分布和购房水平？国家五，国家八，国家十，还是市场经济？这是市场。市场固执地遵循自己的轨迹。二是成本高、效率低，具有明显的滞后性、主观性和被动性。第三，在改革问题上没有采取任何行动，包括政府土地制度的调整、中央和地方政府之间财税关系的调整、城市结构的调整等等。当然，还有其他人。例如，正如我刚才所说，我们的一些政策仍然发挥作用，例如抑制投机需求、改善市场交易系统和改善安全系统。然而，事后看来，这些发挥作用的政策效率低下，成本高昂。这些项目需要改革。十八届三中全会提出了市场引导和政府引导的关系。我们的新政府正逐步走向市场主导地位。刚才有人说取消限购是为了救市。我们的媒体上有很多这样的话，记者们不断地问取消限购能刺激市场。错了。取消购买限制，因为不再需要。何时需要购买限制？限购的最初动机是抑制投机需求。只有在长期供不应求的情况下，才有必要限制需求，也只有在春节出行时，每个人只能买两张火车票。当火车票充裕时，票贩子会买火车票吗？当你的血压不高时，为什么要服用降压药？限制购买和拯救市场算不了什么。第二个需要拯救的是金融体系。在过去的几年里，一个和尚挑水吃，两个和尚挑水喝，三个和尚喝水不喝水。中国缺钱吗？进入21世纪后的十年，中国一直是一个资本外溢的国家，中国是美国最大的债权国。两天前，王健林会见了cnn记者。他告诉记者，“回去问问你的老板，cnn是否会出售它。”你要卖，我就买。”。缺钱吗？缺少的是融资渠道。银行是最保守的资金提供者，因此房地产不应该依赖它们来获得食物，也不应该主要依赖它们来获得食物。党的十八届三中全会明确指出，发展债券市场和直接融资的体制已不能适应日益蓬勃的发展。在过去的10年里，房地产业将成为未来10年中国国民经济的支柱产业。我们行业的发展规模、速度和质量将直接决定未来10年和20年中国经济的发展规模、速度和质量。第三件需要节约的事情是改革。

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