博鳌主题辩论：房地产的新玩法（实录）

本篇文章7391字，读完约18分钟

新瓯鹏集团首席战略官兼副总裁李占宏、傅生集团董事兼执行副总裁何建华、房型房地产广州公司总经理卫哲、海南保利房地产开发有限公司营销总监陆青、贵州红星利尔房地产有限公司总经理阚鹤江、第一太平戴维斯华南投资部总监吴锐、九江都市工业股份有限公司总经理、何帆基金董事黄依然等主持了“玩房地产的新方式”专题辩论会。

以下是书面记录:

主持人:谢谢你，刘爱明先生。下一场是2014博鳌房地产论坛的博鳌主题辩论会。今天下午有两场博鳌主题辩论会，第一场现在开始。在大房地产时代，英雄不会问他们来自哪里。商业、旅游、文化、工业和养老众多，产业融合开创了房地产新时代；多元化是向导，资产是翅膀。如何打开一个新世界，带领房地产企业到蓝色海洋的另一边？

亲爱的朋友们，博鳌主题辩论会1的主题是:玩房地产的新方式。

接下来，请欢迎主持人，世界银行首席技术官李振伟先生。

接下来，请欢迎讨论嘉宾。它们是:

新欧鹏集团首席战略官兼副总裁李占宏先生

傅生集团董事兼执行副总裁何建华先生

房型房地产广州公司总经理卫哲先生

海南保利房地产开发有限公司营销总监陆青先生

贵州红星利尔房地产有限公司总经理阚和江先生

第一太平戴维斯华南投资部总监吴锐先生

九江都市实业有限公司总经理、合肥基金董事黄福张宗为先生。

李振伟:现在我们开始第二阶段的对话。从昨天到今天，我们都在思考一个问题。我们想改变我们的房地产，不管它是下降还是上升，但有一个事实，我们不能像过去那样发展。我们的链接是一个新的房地产方法。说到房地产的多元化，这是一个非常古老的话题。我已经在这个行业工作了26年，从最初的无所事事的机会，到后来的减肥，现在我们必须多元化，这已经扼杀了企业。万科是我们行业的代表。它开始多样化，然后减肥，现在又多样化了。当然，它做得很好。我们今天的贵宾都是行业精英。首先，我想问一下各位嘉宾，你们的企业如何多元化。如何有一个新游戏？第一位客人是李占宏先生。李占宏先生现任新欧鹏企业首席战略官。他的公司是100强开发企业之一，也从事教育。李先生，你能告诉我们新欧鹏的新戏是怎样和房地产结合的吗？

李占红:所谓的玩法不能一门心思。如果你一心一意，那就不叫玩耍。你必须专一或专一。当我们走上这条渠道时，我们是在赚钱的开发商，而当我们走下这条渠道时，我们调整结构。在中国房地产的下一步，我们必须一门心思。如何同心同德地做这件事？像新欧鹏目前的做法一样，其业务定位被称为多产业、多业态及相关发展。什么是多格式？除了住房，还有商业和办公楼。欧鹏是一个多产业的文化。你可能不太了解新欧鹏。它已经连续四年跻身前100名，但一直排在第50名之后，没有引起所有人的注意。事实上，它的房地产不如它的教育好。它有四所中学，连续14年位居重庆第一。它还有两所大学，其中一所在中国同类大学中排名第37，还有一所房地产学院，是中国最大的房地产学院。世界上最大的房地产学院在宾夕法尼亚大学，中国最大的房地产学院由新欧鹏管理。其多产业发展尤为重要，因此在未来的发展中必须有新的发挥方式。要活得好，活得好，就必须一心一意。

李振伟:从一心一意到一心一意，我稍后会问你这个问题。你怎样把他做好？第二位客人是傅生集团的何建华。我注意到你成立于2004年。你现在如何玩多样化？你还坚持一意孤行吗？还是一心一意？

何建华:我们的傅生曾经是向万科学习的好榜样。住房是我们行业的主线。后来，随着市场的变化，人们发现不可能再做纯粹的住宅或纯粹的商业。后来，根据2080年的法律，20%的项目是商业性的。随着市场的变化，这20%的比例可能会再次上升。我们也试着做一些商业地产、办公楼和小型综合建筑，尤其是当我们在市中心有一个更好的位置时。很遗憾没有做这么有价值的商业地产。住宅风险相对较低，商业地产周期相对较长，风险相对较高，但利润也很高。我们也有一个转变。我们还没有完全孤注一掷。我们还进入了房地产的其他领域，包括建材、装饰、弱电智能化等。我们也成立了这样的公司。在这些领域，我们没有完全从事房地产开发，也没有离开房地产系统。我们一生只能做房地产。这是第二点。第三，今天早上，陈启宗先生还谈到了在办公楼里养老鼠。众所周知，商业地产对地段的要求很高。如果条件不满足，即使土地给了你，它也将是一个坑。如果位置好，即使你很大，也绝对不会养老鼠。目前，传统的商业已经受到了电子商务的冲击，这是不可否认的，但是人们在家里仍然不会是宅男，他们仍然会去购物，你必须出去。商业地产最大的风险是区位问题。

李振伟:下一个多元化发展的企业有自己的特点，那就是房型房地产。请告诉房星房地产广州公司的卫哲先生金茂是如何多元化的。

卫哲:这个话题似乎是房地产生病了。我们应该怎么给它吃药？事实上，从我们的角度来看，生病后情况越来越好。永远不会有消失的市场，只有卖不出去的产品，卖不出去的房地产，不是每个人都卖不出去，当别人卖的时候会发生什么？过去，猪会飞。通常是你用心打造的房地产质量、设计、产品研究和客户研究，而你所做的在过去可能不会被别人接受。这时，我们必须回到最初的定位、规划和产品。潘宗和刘宗所讲的实际上可以追溯到10年前，每个人都去研究我们如何与新事物相结合，如何创造市场所需要的东西。这是你解决这个问题的基本方法。房星地产在建金茂大厦的时候，我们一开始就把所有的细节都做得很仔细。直到后来我们在全国十几个城市做项目，我们认真对待每一个项目和每一个产品，无论是住宅、酒店还是城市，我们都是从市场和客户的角度来做的。这样，无论在任何时候，企业都有生存的时间。

李振伟:以下嘉宾是贵州红星利尔房地产有限公司的阚鹤江..我注意到这家公司成立于2011年，就在房地产调整的时候，他们在贵州作为一个综合体工作。我们知道复杂是困难的，所以你现在成功地做这个模型了吗？你遇到过什么问题吗？

阚鹤江:贵州作为西部欠发达省份，近年来发展速度快，存量多，市场大。这种下降趋势是从去年和去年就感觉到的，所以我们放下了几栋住宅楼的土地，尽一切努力建设这块商业用地。上午，许多老师和专家说，如果商业地产做得不好，很多人会死。我们也知道，我们已经从一个住宅建筑转变为一个商业建筑，从最初的设计到今天的建设和后期的运营，这得到了国内外许多相关部门和公司的支持，包括红星美凯龙和一些外国公司的介入。我们想走另一条路。在做这件复杂的事情的过程中，我也感受到了很多的艰辛和辛酸。我以前做房屋，在大部分被卖掉后，我在做下一个项目前拿回了现金。然而，当我们深入调查时，我们发现商业部分一售出就消失了，我们仍然不得不保留大部分业务。在过去的两年里，我们也在寻找一些新的融资方式，包括与一些基金公司合作，为后期的物业管理提供融资贷款。我们都在考虑其他的渠道和方法。我看到一些商务客人明天要发言，我们也希望借此机会向您了解更多。我们的事业必须满足年轻人发展的需要，这样才能生存到底。现在每个人都在强调一站式购物中心的全面体验。由于电子商务的影响，我们一直在经验中寻找一些方法，我们一直在把贵州的资源和具有地域和民族特色的元素整合到我们的商业综合体中。因此，我们建立的业务被称为峡谷式业务，这意味着将贵州的所有山脉、峡谷和流水整合到我们的商业体中，即适应未来的发展。最后，我想再次感谢你给我们这样一个学习和交流的机会。谢谢大家。

李振伟:下一位客人来自国际机场。如果你想和他谈谈，他肯定会告诉你生意是卖不出去的。让我们邀请第一太平戴维斯华南投资部总经理吴锐先生从国际的角度来看看中国的开发商今天面临着什么样的转变。

吴锐:第一太平戴维斯是世界五大银行之一。我们是房地产产业链中的专业服务提供商。我们在工作中接触了很多行业企业。我们也是这个行业的观察者。我可以从观察者的角度谈论这个行业的一些多元化趋势。就我个人而言，我从事投资。让我从投资的角度谈一谈。首先，我认为多元化就是投资领域的多元化。十年或八年前，这里很多开发企业提到的去多元化，可能是三个核心城市加一个区域，或者3+x，4+x，全国布局。但是现在，这个行业最流行的趋势是出海，越来越多的企业走出中国到海外投资。因为第一太平洋是一家国际公司，我们也在帮助很多企业在海上做一些工作，有一些成功的案例。目前，房地产企业在海上发展有两种方式。第一种方式是投资资产。例如，在伦敦直接购房和收取租金的中海地产，慢慢熟悉外国法律和税收，然后进一步发展。这是一种相对谨慎的投资方法。二是直接参与地方发展。人们对绿地和万科很熟悉。他们可以走出去，开始与当地知名的开发企业合作。他们以小股交易，做一些房地产开发业务，但他们的最终产品卖给过去移民到中国或想在中国投资海外的人。这是海外投资的两种主要方式。让我告诉你一个例子。你可能熟悉大型企业，比如绿地和万科。我想谈谈一个小企业，它不是上市公司，所以大家都不知道，甚至没有公告，也没有外部的报道。这是我们在深圳的一家开发企业，在深圳征地非常困难，所以他们几年前就在考虑如何有条不紊地继续我的开发业务。一个小企业继续在深圳争夺高地，可能五年内都无法生存。当时，他们的董事长决定在澳大利亚投资，并参与在澳门的项目开发，主要是在澳大利亚的珀斯。经过五年的发展，他们的董事长告诉我，他们只完成了三个项目，已经是当地最大的开发商。他告诉我，当他第一次出海时，他感到了某种恐惧，因为他不知道外面的世界是怎样的，但是出海后，他发现出海其实很简单，因为一些国外的分工和专业发展都很高。在他的过去之后，他的资产管理由第一太平戴维斯(Savills)移交给了我们，所以我们在从项目工程到融资再到最终销售的一站就解决了所有问题。它实际上变成了纯粹的投资者，这是一种投资。

李振伟:下一位嘉宾是九江都市实业有限公司总经理、合肥基金董事黄福张宗为。九江都市公司成立于2001年。他们主要开发房地产，建造了许多综合建筑。现在我们说二线和三线城市有太多的综合体，但是你选择了这样一个地方。你有什么诀窍？做了几个复合体。

皇甫张宗为:刚才有几个人在谈论多元化和创新。我想在这里表达一些我的浅见。谈到多样性，我更愿意称之为多样性。多样性是跨行业的概念，而多样性实际上是业务的多样性。刚才，主持人谈到了商业地产的困难和复杂。事实上，谈到业务的多样性，我认为这不是大多数企业的主动选择，而是很多情况下的被动选择，因为大多数企业并不意味着你可以得到任何你想要的土地。相反，那些低风险和赚钱的地方只能通过一些灰色的方式获得，而对于大多数企业来说，他们只能获得一些综合性的土地。今天，许多与会者谈到复杂和多样化，这实际上是一种被动的选择。我认为正是这种被动的选择进一步体现了我们行业的战略精神，即不断前进、改进和创新。

我们公司成立于2011年，但我们公司的所有高管都来自万科。这时候，几个中层万科出来，在九江拿了一块地。第一个完成后，政府承认了我们，并采取了第二个。第二个项目与格陵兰岛合作，然后达到更高的水平。后来，它与一些基金公司合作，后来有越来越多的项目。业务多元化更多的是一种被动的选择，但我们必须从被动的选择中走主动的道路，所以各种公司有各种模式，包括红星美凯龙的峡谷业务，都是在逆境中生存和发展的方式。如果我们必须谈论跨行业多元化，我现在也在考虑。有许多热门行业。对我来说，如果涉及的话，更多的是从融资渠道多元化的角度。做那件事不能赚钱，但它可以作为一个平台来支持我的主要业务。

李振伟:实际上，我做房地产已经20多年了，我遇到了很多多样化的情况。过去，多元化往往以失败告终。今天，当我们再次谈论多元化时，我们将真正面临许多挑战，也面临许多波折。让我们来谈谈下面的每一位客人。如果我们在新的环境中进行多元化，主要的一两个问题是什么？

李占红:事实上，做一个企业，尤其是房地产企业，就像和一个男人玩。在过去，这是一种游戏，所以你应该一心一意，在下一场比赛中玩得开心。你真的需要一心一意，甚至更加半心半意。综上所述，有必要发展多种产业和多种形式，而不是一路走向黑色。这是第一点。第二个关键点是，我们在上行信道中进行缩放，最重要的一点是调整下行信道的结构。过去有人说结构调整是三个调整:调整发展速度、调整发展规模和调整产品。未来最重要的保证是主动将房地产行业从重资产转变为轻资产。我们开发商应该积极调整，不知道该怎么调整，这对企业来说是非常危险的。

李振伟:集中精力搞多种经营，选择一个好的行业，不要搞一刀切。

何建华:现在每个人都说生活有点悲伤。事实上，以前的好日子并不正常，但现在是正常的一天。众所周知，2007年是疯狂的，2008年是非常不舒服的。温总理发放了4万亿元。几年前有人骂了4万亿元，但现在不舒服了。那些骂4万亿元的人希望4万亿元能再出来。现在这个市场实际上将被洗牌，那些想等待市场好转的人可能只是在等待被收购或停业。这个时候往往是我们冷静下来反思的时候，因为90年代末开始的房改之后，人们总是期待好日子，害怕坏日子。事实上，这是不正常的。

我认为有两点。一是产品第一。无论你的市场是好是坏，产品第一。在选择城市、地段和项目时，关注产品是最关键的。第二，房地产最终是资本。你能否借钱非常关键。

卫哲:如果你想成为一个城市综合体，你必须有一定的规模。如果你没有尺度，你只能称它为建筑综合体，而不是城市综合体。当你在建造一个具有一定规模的城市综合体时，你应该特别注意每一种商业模式，并以一种独立的商业模式来定义它，然后做出这个姿势，而不是联系你自己。例如，我旁边有一个购物中心和一栋房子。在购物中心工作的人必须住在这里，这是不可能的。它通常是一个大型购物中心，旁边的房子非常高档。真正在购物中心工作的人，也就是说，一些高管买得起这栋房子，但其他人买不起，所以他们需要其他配套设施。所以当你足够大的时候，作为一个城市综合体，你会有这种关系。因此，在定位时，我们应该确定我们在做什么规模，是建筑综合体还是城市综合体，然后再做下一步。这是第一个。第二，在安排你的施工过程时，你必须把它们都联系在一起。你必须计算你的财务账目，哪个来得快，哪个来得慢，哪个周期长，哪个周期短，哪个可以放在前面，哪个放在后面，哪个便于监控。这必须联系在一起，然后作为一个整体系统发展。

阚鹤江:做这些事情需要创新，就像一个企业开发一个新的东西，它应该满足市场和消费者的需求，特别是年轻一代消费者的需求。这是一个我们需要共同努力的话题。同时，在进行这种创新时，我们还应该对资金进行安排和计算，包括融资渠道的来源。我们必须把握好这一方面，在创新之前先做好这一方面，否则，如果我们盲目地在后面创新，我们将遭受更大的损失。

吴锐:我认为今天的话题很好。多元化的轻资产实际上是业界最热门的话题。据我们观察，多元化和轻资产可能是当今开发企业面临的问题。尽管你现在可能发展得很好，但我们实际上有许多业外巨头。我在深圳呆了很长时间，深圳的土地很少。今年，几块土地的拍卖价格令人惊讶。例如，在深圳宝安区的一块土地上，我和在开发商圈里投资的朋友们一起测量。大约是30亿到40亿元，最后是48亿元。使用开发人员的模型来进行投资是绝对不可能的。为什么最后有人买了这么贵的土地？实际上，这是因为土地收购的资金是多元化的，涉及的资金和保险也很多，使得这块土地的价格越来越高。因此，如果你用传统的投资模型或内部收益率来看一些投资，实际上很难计算它们，所以多元化是一个必然的趋势。应该怎么做？一开始，潘总说的社区服务很好。事实上，轻资产确实是一个非常好的模式。除了潘总经理提到的社区服务外，还有一些轻资产模式，比如绿城的代建制模式和万科的小盘股交易模式，包括一些做得不错的商业地产，可以作为一种运营模式，先租你下面的商铺再运营。这些模式具有更高的利润和更好的增长。事实上，轻资产模型也受到资本市场的高度尊重，并且轻资产在资本市场的估值可能更高。

如果我们想多元化而忽视资产，作为一个房地产开发商，我们应该多元化而忽视房地产开发商产业链中的资产。例如，绿城为什么要做代理建设？因为它的产品是最好的，为什么万科做小交易？因为它的作战能力是最好的。因此，当我们考虑多元化时，我们应该从自己的角度考虑轻资产和多元化。

皇甫张宗为:我会分享两种感觉。首先，在这个下行通道中，最重要的是要有进取精神。我们的员工不应该太悲观，因为太多人不想在这段时间做这件事。所谓的轻资产模式并不存在。现在你必须有自己的商业特色，包括大公司的专业能力，有人给你钱，有人不愿意发展，你去发展，我们保持进取精神。第二，我们应该有一个和平的态度。在我过去一两年的工作中，也有非常困难的时候，这不外乎是资金短缺。解决资金紧张的问题只有两个办法，一个是贷款，另一个是卖股票，我们对这些问题采取和平的态度。用积极进取的心态做事，用平和的心态分享，我们可以在下游有更好的生活。

李振伟:谢谢你的分享。我们的讨论到此结束。

相关主题:

2014博鳌房地产论坛

三链:吃昆虫、吃厕所和油炸？？3.模纸锻造，模具模具模具模具模具模具模具模具模具模具模具？？. 95镣铐和镣铐？？0.07%锝58.....

当前流行度:0

[娇娇]http://itougu.jrj/view/189514.j.....

当前流行度:0

1.1 .涓涓细流？？邦邦、邦邦、邦邦、交邦和廖廖？？变得强大。.....

当前流行度:0

你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道........

当前流行度:0

缇落入三条锁链？？3镝？？6铥？？0(乌桕脂含有3条链吗？？4镝？？4铥？？0)死，死，死，死又死，4.72？？......

当前流行度:0

那墙，墙，墙和墙呢？？钳子里有丰富的镰刀、叉子、叉子、nan和链条，这些都是銮棒的来源.....

当前流行度:1

你想挑起镝，破坏哮喘吗？？缇，汤，汤，3汤和柊镶嵌？？链条？？4."敌鲁，缇，汤，汤，汤."？？.....

当前流行度:0

咸丰、大树、细垴、十二寸、相互涓涓？？环秀细链，涓涓细流，砸铙钹，甩铙钹，砸铙钹，砸铙钹，砸响，砸得咝咝作响？？葛格·岳格·柊.....

当前流行度:0