徐晓亮：中国地产业转型需要做到五方面

来源：大中时尚周刊作者：杜学君更新时间：2020-09-19 19:46:27阅读：

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复星地产总裁许

2014年博鳌21世纪房地产论坛第14届年会于7月14日至17日在海南三亚隆重举行。本次年会以“回归新常态:结构调整和经济再平衡”为主题，邀请政界、地产界、金融界和学术界权威人士出席，以凝聚共识，树立信心，推动中国经济结构调整和房地产市场转型多元化健康发展。复星地产总裁许在论坛上表示，中国房地产业转型要做五个方面的工作。

徐晓亮：中国地产业转型需要做到五方面

许进一步阐述了自己的观点:五个方面也是五大功能，一个城市需要金融功能、健康功能、孵化功能、旅游和贸易功能。这些是未来新型城镇化的新功能。每个城市都不同，大城市、城市群和城市群也不同。

在谈到转型机遇时，许认为，整个中国正在经历转型，而建设新型城镇化就是一个机遇。土地依附于城市，城市正在转型，产业也在转型，产业结构也在转型。在这样的转型背景下，房地产业需要转型。

“原来城市的单一中心变成了多中心。最初的城市主要以住宅为基础。其次，新型城镇化建设对城市的规模和要求不同，赋予了新的功能。在这个过程中，我们认为它充满了机会。”许对说道。

以下是许对讲话的记录:

许:女士们、先生们，下午好！有一个词可能比我们在房价问题上更纠结。当我们说转型时，这个词可能比当前的房价更纠结。你为什么这么说？

你想转化，怎么转化。首先，谈到转型，这是一件非常痛苦的事情，因为很难找到新的方向和优先事项，并确定转型。房企要探索一些新事物，当然转型是有风险的，也有不确定性和风险。

我认为整个中国房地产行业是否应该转型。复星地产在三年前给出了答案，它必须立即转型。今天，我想借此机会和大家分享一下我们对复星地产转型的思考和路径。

首先，转型包括危机。我们经历了三次转变，一次在2005年，一次在2008年，一次在2010年。今年，又有了一个监管和控制。每次调控实施，过去的房价一路高歌，地价一路上涨，楼市成本一路高歌。无论我们的“三高”模式能否持续，我们当然希望这条线永远不会回头，而这种“三高”模式是不可持续的。

徐晓亮：中国地产业转型需要做到五方面

让我们看看转变的机会。整个中国正在经历转型，新型城镇化建设是一个契机。土地依附于城市，城市正在转型，产业也在转型，产业结构也在转型。在这样的转型背景下，房地产业需要转型。在转型过程中会给我们带来什么机遇？原来，城市的单一中心变成了多中心，原来的城市主要是以居住为主。其次，新型城镇化建设对城市有不同的规模和要求，并赋予新的功能。在这个过程中，我们认为它充满了机会。

徐晓亮：中国地产业转型需要做到五方面

美国诺贝尔经济学奖得主伯格说，21世纪有两个内容，一个是美国的新技术，另一个是中国的新型城镇化发展。因此，我们应该明确表示，我们想要转型，我们希望通过新的城市化进行转型。我们提出了“蜂窝”的概念，即以生产促城市，以生产促城市。就像蜂窝系统一样，在一个城市里，我们实际上需要注入核心产业，然后工作、生活和消费，从而形成一个社区。在北京，我们有这样一种感觉，我们在东方起床，在北方工作，在南方吃饭，在一天结束时辗转反侧。整个城市就像一个大蛋糕。如果城市没有新的功能，我们必须建立一个蜂窝模型和新的功能。

徐晓亮：中国地产业转型需要做到五方面

在这一轮转型中，我们认为有五个方面需要做，这也是我们提出的五个功能。一个城市需要金融功能、健康功能、孵化功能、旅游和商业功能。这些是未来新型城镇化的新功能。每个城市都不同，大城市、城市群和城市群也不同。中国每个城市的市委书记和领导班子都在考虑城市的下一步发展方向，所以蜂窝是我们新的切入点和发展方向。

徐晓亮：中国地产业转型需要做到五方面

让我们花点时间简单介绍一下每个功能和项目。

我们在上海创建了一个金融趋势博鳌亚洲论坛，它是上海外滩的国际金融中心。有酒店和办公企业，其中包括正规的配套设施，互联网金融和基层金融，包括会计师事务所和律师事务所，从而创造了一个平台。每年，上海外滩金融峰会都将举行，汇聚来自各种金融峰会的人们，交流思想和文化。在这座大楼工作的海外人士如果将来来纽约，可以享受这个平台。我们的平台也给上海带来了新的金融功能。我们把这种模式带到中国的其他城市。

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我们在上海建立了兴保中央养老社区。该项目分为两个阶段。最后，如何为老年人提供服务取决于服务，老年人能否得到很好的服务，以及如何设置服务参数。我们的模型是租赁模型，它通过两三百个老年人的入住率来反映中国老年人的参数。经过大约一年半的运行，该项目目前在上海是成功的。260多位老人非常乐意住在里面，每天都有大量来自全国各地的人来参观，所以兴宝团队忙得不可开交。因此，它每周只开放半天，游客要支付2000元，但这个比例是花在老年人身上的。这样的门槛仍然不能阻挡游客。

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我们在沈阳建造的玉龙城市复制了上海的豫园。文化综合体是未来城市整体发展的核心。有些人去过上海，豫园占地10万平方米。在这样一个10万平方米的地方，年客流量为3500万人次。目前，东京的迪斯尼是700万，是它的6倍，是上海正在建设的迪斯尼的3倍。它继承了整个城市的文化，也就是未来的沈阳。

徐晓亮：中国地产业转型需要做到五方面

下面是旅游区，离我们开会的地方不到两公里。在海棠湾，我们引进了海南的环球蓝地三亚酒店。海南仍然缺乏通过旅游消费提升海洋文化的核心引擎。世界上有两个，一个在非洲，另一个在迪拜。我们将在海南投资100亿元在中国建造一个七星级酒店，拥有最大的少数民族室内博物馆和最大的游乐场，这是一个全球性的酒店。因此，我们希望孩子们能靠近海洋。中国的消费正在上升，因此我们需要全球资源。这是我们将要建造的旅游蜂房。

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物流和商业的蜂巢。我们与阿里巴巴的线下电子商务合作，同时与国药集团在中国最大的物流港口合作，包括位于中国中西部的天马城，汇聚专业市场，同时开放线上线下，提升城市所需的功能。

复星地产在全球化中的布局思路很简单。一种是纵向投资，另一种是反向投资。纵向投资是从全球角度将资产配置到海外。我们在美国和英国购买了建筑。从全球角度来看，世界核心地区的资产是不匹配的。我们花了50亿美元在纽约买了一栋建筑，总面积22万平方米，是上海金茂大厦的两倍。我们在美国的核心地区买下了这栋建筑，也就是说，在世贸中心旁边，在美联储的对面，有一个中国中心。你为什么在这里买东西？美国是一个非常开放的市场，日本也是一个开放的市场。我们在日本看到了一些敏感而相对的文化。如果中国购买了大量的建筑，在日本重建和运营，我们的一些文化是非常敏感的，但如果我们在日本购买一家公司，如果当地有一些功能，如良好的融资资产管理，我们更愿意通过这种企业行为购买它，所以我们在日本购买了一家公司，然后在香港，我们将继续在世界14个国家这样做，经营酒店和住宅，并发现资产错配的价值抑制。

徐晓亮：中国地产业转型需要做到五方面

寻找相关的全球房地产公司，进行收购和合作，从而实现上市。在转型过程中，布局是在国内外进行的。转型的方向是房地产投资集团。国内投资是以风险资本的形式，而海外投资是以正向和反向的形式。与房地产相关的项目，如海南项目，已被引入迪拜。我希望到2020年，我们希望从目前的规模达到5000亿。

徐晓亮：中国地产业转型需要做到五方面

复星地产重振旗鼓。下面有四个蜂巢，包括大旅游、大卫生、大金融、大文化和大物资贸易。这是我们的投资理念。我们的理念是保险加投资，打造以保险为核心的综合金融和以产业为深度的投资平台。除了投资和融资，它还包括开发和运营。我们的转型已经明确了方向、重点和布局，这最终取决于人员和团队。在这个过程中，复星地产是复星集团的一部分，我们用了三年的时间搭建了一个投资管理平台，涵盖了健康、旅游、物流和商业等不同的产品线。所以，如何整合国内外团队，我们引入了合作伙伴制度，除了文化理念，我们还注入了合作伙伴的方法。把大家绑在一起，用基金管理模式把所有的钱整合起来，不管是你自己的还是借来的，一起用好，你可以收取管理费，拿到后分享收益。每个人都从职业经理人变成了合作伙伴，主要是一个合资项目，希望交易者的老板与利益挂钩，这更符合投资理念和价值。

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