钟伟炮轰任志强：典型一根筋的人

来源：大中时尚周刊作者：杜学君更新时间：2020-09-19 20:42:28阅读：

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[让炮声响起]任志强再次举起了“枪”:房价将继续上涨，房地产市场不存在泡沫

钟伟，经济学家，北师大金融研究中心主任

2014年博鳌21世纪房地产论坛第14届年会于7月14日至17日在海南三亚隆重举行。本次年会以“回归新常态:结构调整和经济再平衡”为主题，邀请政界、地产界、金融界和学术界权威人士出席，以凝聚共识，树立信心，推动中国经济结构调整和房地产市场转型多元化健康发展。经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟在论坛上炮轰任志强的“一根筋”。

钟伟炮轰任志强：典型一根筋的人

钟伟说，楼市的转折点非常艰难，而任志强是一个典型的一根筋的人，他说房价会永远上涨，历史上不会有这样的情况。

“中国正面临这样一个问题，公众、开发商政府和购房者对房价的信心并没有被逆转，而是被逆转了。”我想请在座的各位公平地、坚定地相信，在未来的五到六年里，中国的商品房价格将永远上涨，更多的人会说涨跌是正常的，但我希望不会大幅下跌。这就是2007年和2009年的区别。对房价的预期已经逆转，这种逆转很难改变，最终是分化。许多中国房地产崩溃论、危机论、房地产对中国经济增长有很大影响等等。”

钟伟炮轰任志强：典型一根筋的人

钟伟认为，未来房地产的整体投资和新建并不出色，但对中国经济的整体运行没有根本影响。

钟伟预计房地产将逐渐下滑，并可能实现软着陆。“房地产的需求是存在的，例如，在人口结构中，出生高峰人口从1985年到1992年逐渐进入结婚年龄，而在放开独生子女政策后，每年出生的新生儿最低数量可以少于200万，也就是说，每年出生的新生儿数量超过1600万，达到1800万，这是可能达不到的。城市群的建设，包括京津冀、长三角和珠三角的融合，使得大量的小城镇人口处于迁移状态。虽然他们在家乡有房子，但城市住房存量相对较大，有近200亿平方米，其中改造和重建占2%到2.5%，这也意味着每年的改造和重建项目至少需要4亿平方米的商品房。这些需求决定了中国房地产市场在可预见的2020年将是一个稳定的市场，这意味着房地产行业的蜜月期已经过去，开发商、政府和消费者再也不能把房子当成自己的爱。对象。”钟伟说，蜜月期结束后，将进入一个沉闷的婚姻时期，各种不好的问题和摩擦将会出现。这是房地产。

钟伟炮轰任志强：典型一根筋的人

以下是钟伟演讲的录音: 钟伟:大家早上好！我很高兴有机会报告我对房地产的理解。主人告诉我今天要注意时间。我没有在这个ppt里做任何数字和图表，只是做了一个结论。博鳌21世纪论坛特别邀请我多谈经济，少谈房地产。因此，回顾之前的演讲，我在2011年向大家报告的主题是规范和延续，以及选择是否留下。2012年，这是短期的运气和长期的厄运。整个房地产的所有指标都显示，2013年上半年房价和销量将出现一波爆炸性增长，2013年下半年开始趋于平稳。在2013年的这个时候，我们预计2014年的房地产运作会有这样一个通道，这个通道是青山所不能覆盖的。毕竟，它将向东流动，中国将在一段时间内从高水平上逐渐衰落。本报告的内容是中期和短期的。中期主要指从现在到2017年10月这段时间，因为第19次党代会即将召开。从中期来看，新政将在一千天后脱颖而出。从现在到未来，这是中国政府在国内外形势下推进全面改革的大好时机，而不是一个糟糕的时机。如果全面深化改革在未来三年内不能取得令人满意的结果，中国人民对未来的期望和信心将会非常微弱。第二个结论是，我们必须整合高成本债务，不要让债务大规模违约。资产方是出售大量低效资产的国有企业，从而获得资产和负债的平衡。必须首先稳定债务，然后出售资产。如果国务院绕过这一思路，做出机会主义决策，中国的全面深化和经济体制改革将难以成功。第三个结论是，房地产市场正面临一个振荡下行和软着陆的过程。向下振荡意味着今年下半年和明年的市场形势不如今年上半年。虽然今年上半年销售面积有所下降，但销售价格下降幅度不够。更重要的是，目前房地产行业面临着严重的库存问题，所以从现在到未来三年，房地产行业本身就是一个振荡下行、分化、兼并重组的过程，有人走，有人留。短期是接下来的六个季度。从今年下半年到明年的结论是，经济增长率会进一步下降，今年会有轻微的刺激，所以明年会有轻微的刺激，但效果会更弱，后果会更严重。因此，明年的经济增长率将略低于今年，约为7.2%，甚至更低。在这种情况下，中国在未来两三年将面临更多的情况，即经济下行振荡，从通货膨胀到通货紧缩，以及各行各业小打小闹的现象。货币政策自今年下半年以来，货币政策总体稳定，汇率偏软。中国人民银行目前的定向操作主要是试着在不放水的情况下，货币供应量能否达到市场价格，即利率能否下降。货币供应量并不宽松，但这是一个非常困难的政策组合。然而，中国人民银行一直在努力，我们预计今年下半年和明年全年市场融资利率将略低于现在。房地产情况如何？从今年上半年的情况看，下降趋势和总体盈余没有改善。调整房地产供求格局只有两种方式，一是加快销售节奏，二是迫使新的土地购买和新的建设刹车，甚至形成未完工的建筑物，后一种情况会不断发生。这是一个新时代的起点。就外部约束而言，事实上，中国面临着非常好的外部环境。例如，美国的奥巴马没有清楚地思考对中国来说是软还是硬，中美之间新的大国关系是和谐但不同，还是激烈的对抗。可以预测，下一任美国总统的对华政策可能会比奥巴马更加强硬，而中国和俄罗斯正处于关系非常好的蜜月期。普京之后会发生什么？日本将在2016年底完成宪法修正案，安倍的连任应该不成问题。就外部形势而言，中国的外部形势将比现在更糟。更有甚者，经过两三年的时间，欧、美、日三国的经济已经摆脱了次贷危机和欧洲债务的冲击，逐渐拉开了与新兴国家的差距，金砖国家陷入了低迷。当旧的西方国家重新活跃起来的时候，中国作为重要的新兴国家之一，承受着更大的压力。现在中国的外部形势很宽松。内部动机是第19次全国代表大会需要改变人，必须有早期的收获和成就，但是六个季度过去了，收获和成就在哪里，特别是在经济领域。除了微观刺激，我们还没有看到像样的经济体制改革。这种情况在未来两三年内无法持续。如果我们继续实施两三年的微观刺激政策，人们对改革的期望和信心将会动摇。我也不同意中国经济的所谓“三七叠加”。中国经济面临着结构调整的问题，经济增长下降的问题，以及消化以往刺激政策的问题。这三个问题都是一个问题，而且之前已经被刺激得太多了。国务院将这些问题分析为三个极其痛苦的问题。从这个因素来看，外部形势和内部形势必须使中国在下半年进行调整。我们对政策执行的期望，主要是混合所有制，可以从一个国家的资产负债表中进行分析。就欧洲、美国和日本而言，除了政府的资产和负债不太好之外，企业和居民的资产负债表是不可预期的。中国中央政府的负债并不令人满意，但根据国家审计署的统计，地方政府的负债约为25万亿元，甚至可能更高。企业负债，特别是国有企业负债，估计相当于国内生产总值的1.6倍，处于较低水平，中国企业和中国居民的负债总额约为180万亿元。因此，地方政府的负债相当于国内生产总值的2.5倍，即130万亿元。如此沉重的债务，尤其是地方政府和国有企业的债务，无法偿还。从现在到未来一两年，债务链和信用链能否稳定，是中国政府面临的一个挑战。如果是这样的话，在引导中长期利率下调之后，为了使金融体系更好地服务于实体经济，我们还是要在资产方面出售资产，出售中央和地方政府的经营性和非经营性资产，出售国有企业的资产，因为过去六个季度的经验表明，国有企业是权力和资金大案频发的地方，国有企业对国民经济既有积极的一面，也有党和政府反复出现的消极面。在国有资产国有化的过程中，有一些案例是可以效仿的，如1979年至1999年的撒切尔时期，以及1990年苏联的情况，可以借鉴。总的来说，撒切尔时期的情况对中国更有意义。在中国的中期(市场、咨询)，如果我们想给出一个全面深化经济体制改革的答案，我们必须国有化。如果我们试图绕过这一过程，所谓的市场经济在资源配置中起着决定性的作用就是一场空会谈。房地产的发展轨迹是什么？预计房地产将逐渐下滑，并可能实现软着陆。你为什么给出这样的结论？例如，有房地产需求的人口结构，出生高峰人口从1985年到1992年逐渐进入结婚年龄。独生子女政策放开后，每年出生的新生儿最低数量可以少于200万，也就是说，每年出生的新生儿数量超过1600万，达到1800万，这可能是达不到的。城市群的建设，包括京津冀、长三角和珠三角的融合，使得大量的小城镇人口处于迁移状态。虽然他们在家乡有房子，但城市住房存量相对较大，有近200亿平方米，其中改造和重建占2%到2.5%，这也意味着每年的改造和重建项目至少需要4亿平方米的商品房。所有这些需求决定了中国的房地产市场将在可预见的2020年前保持稳定，也就是说，房地产行业的蜜月期已经过去，开发商、政府和消费者再也不能把房子作为他们的爱情对象。未来的蜜月期过后，将会进入一个沉闷的婚姻时期，各种不好的问题和摩擦将会出现。这是房地产。转折点非常困难。任志强告诉一个典型的一根筋的人，说房价会永远上涨，历史上不会有这种情况。中国正面临这样一个问题:公众、开发商、政府和购房者对房价信心的预期没有被逆转，而是被逆转了。我想请在座的各位公平地、坚定地相信，在未来的五到六年里，中国的商品房价格将永远上涨，更多的人会说涨跌是正常的，但我希望不会大幅下跌。这就是2007年和2009年的区别。对房价的预期已经逆转，这种逆转很难改变，最终是分化。关于中国房地产的崩溃理论和危机理论，以及房地产对中国经济增长率的巨大影响，有很多评论。未来房地产的整体投资和新建并不突出，但对中国经济的整体运行没有根本性的影响。虽然房地产涉及的上下游行业广泛，金融资源巨大，但房地产信贷链却与我们的预期相反，相对稳定，传染性较弱。由于地方政府的土地招标拍卖收入不高，地方政府只能通过商品房招标拍卖来补充基础设施和工业园区，没有收入和支出。我估计当地政府的土地回报率约为15%。消费者购买房地产的财务杠杆非常低，违约的可能性几乎不存在。经过15或16年的残酷增长，开发商的生存能力只比其他行业强。因此，即使房地产行业在未来两三年处于分化和落地的过程中，这个行业也可以避免崩溃和对中国宏观经济的巨大负面影响，也就是说，这个行业是安全的，如果你想浑水摸鱼，赚大钱，就没有机会了。短期增长继续下降。原因是没有改革，所以不要做好事和坏事。除了像上海自由贸易区和沪港通这样的小规模改革，真正的改革将改变经济增长率。货币政策将是未来的定向操作，并将在今年下半年改变。中国人民银行和国家开发银行将退出定向贷款，向政府部门发放担保贷款。央行已给出定向操作的资本价格可能低于当前国债利率，并积极引导市场中长期利率下行趋势。中国经济增长的下降趋势和通货紧缩的威胁也表明，从明年开始，外界将会有加息的压力。相反，中国的利率和汇率正在缓慢下降，这是货币政策的趋势。它是否涉及房地产信贷的大幅增加？抱歉，从1月到5月，开发企业获得的银行信贷增长了17%，这是一个完全正常的增长率。房地产面临的主要问题不是开发贷款或影子银行融资的减少，而是销售方的信心动摇，销售节奏放缓，也就是说预付款和定金大大减少，这是开发商面临的主要问题，这个问题将成为今后的常态。财政政策至关重要。今年预算法的修订将使明年的预算赤字大于今年。总的来说，明年地方政府的财政压力会更大。如今，许多学者呼吁人民币贬值和企业减税。现在看来，这样的呼吁只是一场学术讨论，很难达成。今年和明年的房地产形势如何？数量下降了，但价格下降得还不够。房地产不会有特别的革新，这个行业正面临着重新洗牌。为什么会有这样的结论？首先，存货太多了。只有两种方式去炒股，一种是少建，另一种是多卖，少建，多卖太慢。1-5月，在建面积5.8万平方米，其中上半年销售3.6亿平方米，同期新开工5亿平方米，销售6亿平方米。根据目前的情况，库存至少可以消化5年。在接下来的两三年里，整个国家的房地产价格将会下跌。因为政策的出台，房地产会有奇迹般的反弹，这是不存在的。其次，以北京为例，从1月到5月，新房实际成交价格下降了两位数。二手房交易价格跌幅更大，可能超过20%。就全国而言，成交量的下降趋势是显著的，但价格的下降趋势还不够剧烈，所以我们预计房价的下降趋势将从今年下半年加速到明年。关于放松限制购买和贷款的政策，可能会有一些明示或暗示的政策放松。在消费者信心大幅下降的背景下，中国中长期利率居高不下，很难形成快速下降的趋势。放松限制购买和贷款政策的作用怎么估计也不过分。这是我们对房地产市场的看法。到目前为止，我们可以这样理解中国的经济。未来三年将是中国经济和社会的关键时期。就我个人而言，我乐观地认为，为期1000天的新政可能会出台，房地产将在未来三年软着陆。你可以平静地等待，不用担心。从短期来看，在信心逆转和中国经济逐渐下行的过程中，房地产行业不可避免地会出现整体低迷和整体价格下跌。谢谢你。
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