房天下中国指数研究院预测: 下半年销售面积同比下降的可能性较大

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7月29日，方天霞中国指数研究所发布的《热点城市房价走势分析报告》分析称，由于近期政策调控力度加大，一些热点城市的房价涨幅有所收窄，今年下半年的销售面积有可能同比下降。但是，由于人口和资源的强吸附性、城市发展的动态性和潜在需求的强烈性，长期房价上涨的内在驱动力仍然很强。

2016年上半年，全国物价总涨幅进一步扩大，物价上涨趋势逐步传导。2016年下半年，价格趋势将如何演变？继广州、深圳等一线城市和东莞、中山等周边一线城市之后，下半年将呈现什么趋势？

今年上半年，白城的整体房价上涨了7.61%

报告称，根据中国房地产指数体系中100个城市的全样本调查数据，2016年上半年，全国整体房价涨幅进一步扩大，上半年100个城市整体房价上涨7.61%。截至6月份，白城整体房价已连续15个月上涨，与去年同期相比，已连续12个月上涨，且增速持续扩大。

在2015年宽松政策的影响下，一线城市率先提价。2016年，这种上升趋势逐渐蔓延至南京、苏州等核心二线城市和东莞、中山、廊坊等周边一线城市。

今年上半年，一、二、三线城市房价仍呈现分化态势，累计涨幅分别为12.79%、5.33%和4.27%。然而，自今年第二季度以来，城市之间的分化趋势已经放缓，一线城市的增长率已经缩小，而二线和三线城市的增长率已经扩大，尤其是二线城市。

与此同时，房地产市场的普及不仅波及到更多的城市，还“烧”了土地市场。去年，土地国王一个接一个出现。其中，南京高价地块的交易量明显高于其他城市，杭州、上海和苏州也引人注目。相对紧张的库存、不断上涨的房价、对房地产市场的良好预期以及充裕的市场资金导致这些城市的土地被抢。

根据报告分析，目前高地价对开发商的利润造成了压力，而大规模杠杆基金的使用也增加了金融业的风险。

深圳房价上涨开始放缓

随着3月底信贷紧缩、限购升级和多渠道增加供给政策的出台，深圳新房价格结束了2014年9月以来的持续上涨趋势，增速开始持续放缓。

今年4月，深圳新房成交量大幅下降，供应量大幅增加，销售与供应量之比降至0.39。然而，深圳二手房市场对政策反应更为敏感。自从3月份开始实施紧缩政策以来，销售面积已经大幅下降。4月份结束了连续17个月的同比增长趋势。

此后，深圳市场的观望情绪逐渐升温。从5月到6月，深圳新房成交量保持低位，二手房成交量继续同比下降。随着销售量的下降，深圳新房价格涨幅从5月份到6月份有所收窄，许多二手房业主也选择了降价促销，这使得二手房价格在5月份首次下跌，6月份继续下跌，跌幅为0.3%。

据报道，二手房价格将由涨转跌，这将影响市场预期，进而影响未来新房价格走势。

由于市场心态的变化，深圳的供需矛盾有所缓解，供需表现相对均衡。第二季度，深圳商品房库存增加。截至6月份，销售面积为420万平方米，商品房库存逐步回落到合理范围内。根据过去6个月的平均销售情况，深圳新房库存消化时间延长至6月底的10个月。

同时，东莞、惠州、廊坊、昆山等一线周边热点城市在前期并未出现明显的价格上涨。本轮受益于周边一线城市，上半年房地产市场也进入快速发展通道，价格涨幅居全国首位。然而，报告指出，由于这些城市房价快速上涨，逐渐脱离了城市基本面的支撑，对溢出效应的需求放缓，5-6月份房价涨幅有所收窄。

潜在需求强劲，仍有上行压力

去年以来，深圳、上海、南京、苏州、合肥等热点城市经历了房价大幅上涨的过程。为了抑制房价和地价的过度上涨，热点城市相继出台限购和升级、信贷紧缩、房价限制和地价限制等政策。那么，政策调控下的热点城市房价未来走势如何？

报告显示，一线和二线热点城市的高房价已经脱离了基本面支撑，政府的信贷紧缩政策预计将在今年下半年实施。目前，热点城市已经出台了相关政策，未来还会有更多的城市效仿。

在政策控制的收紧下，一些热点城市的房价涨幅已经收窄。短期来看，紧缩政策取得了一定成效。

其中，上半年南京、苏州等一线城市和二线热点城市房地产市场交易过热，部分需求透支，房价居高不下，加剧了市场观望情绪，下半年有效需求不足。报告显示，受热点城市调控政策的影响，需求的释放将受到限制，而去年下半年的基数相对较高，因此这些城市今年下半年的销售面积更有可能下降。

根据中央参考咨询所的分析，即使是增长相对稳定的广州，其去年上半年和下半年的营业额也达到了历史最高水平，因此很难再次超过。同时，由于需求和信贷等政策的预期影响，预计下半年商品住宅交易面积也将下降。

以高价出现或影响房价

“收紧政策可以在短期内抑制房价的过度上涨，但从长期来看，房价仍存在上行压力。”然而，报告指出，由于这些城市对人口和资源的强烈吸附，以及城市发展的活力，房价上涨的内在驱动力仍然相对较强。另外，近几个月来，这些城市的房地产企业一直在争抢土地，地王频频出现，高价土地的出现也为这些城市未来的房价变化铺平了道路。

■新华社评论

警惕繁荣背后的风险

今年上半年，北方四大一线城市广州和深圳，以及核心二线城市合肥、南京、苏州和厦门，依次上演了《每日光盘》和《难找房》的故事，极大地推高了楼市的人气。房价上涨基本上缓解了一线和二线城市的库存压力，但“买高不买低”的心理驱使一波买家涌入售楼处，提前释放购房需求。上海和深圳再次出现，连夜排队买房，合肥和南京陷入了数万人争夺数百套住房的疯狂模式...

繁荣背后潜藏着风险。

与前几轮楼市反弹不同的是，本轮房价在一些城市飙升，地王频频出现，这更多地与金融杠杆有关。30%的首付使房地产投资的杠杆率提高了一倍多，而年初暴露出来的连锁店和许多p2p公司提供的首付贷款进一步放大了杠杆率，这与2015年股市损失的场外资金配置非常相似。

增加杠杆无疑有助于消化房地产库存，但如果杠杆过高，房地产将不再像必需品，而是越来越像金融产品，这将不可避免地导致房地产投机和房地产价格泡沫。如果我们继续提高杠杆率，旧的泡沫就不会挤出来，新的泡沫就会积累起来，当政策收紧时，新的泡沫可能最终破裂，导致房地产市场、金融体系乃至整个经济的风险。

历史告诉我们，美国的次贷危机和日本的房地产泡沫已经形成了一个恶性循环，这是由于反复的杠杆作用和反复的量化宽松和再宽松。因此，一旦发现房地产杠杆率过高的迹象，就必须将其消灭在萌芽状态。

防范住房金融风险，关键是继续实施反周期宏观调控政策，加快相关领域的改革，释放更合理的新需求，调整供给以适应新需求。鉴于下半年和明年可能出现的短期市场调整，宜采取“慢流”的控制策略，而不是“频繁运用一套猛药”。把握货币、财税、土地等政策出台的时机、节奏和力度，协调配合，保持调控“温度”的可持续性。

防范住房金融风险，重要的是要落实“按市决策”的调控主体任务，同时也需要城市之间的协调与合作。要分政策，一线、二线、三线、四线及以下的城市要采取完全相反的政策措施；同时也要像风向标一样，保持一、二线城市市场的稳定，防止过热过冷，带动四线城市去库存化，确保住房市场长期持续稳定发展。

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