任志强:去库存或需放开政策 不限制购买第三套房

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任志强:去库存化或开放政策并不限制购买第三套住房

“库存大幅度增加的原因是我们通过棚改破坏了市场，大量拆迁户通过棚改得到了安置。原来，这里可能有三栋房子，在拆迁过程中可能会有三套房，拆迁一进行就发了大财。但无论如何，我都找不出房子的这一部分算在哪里。我认为，当市场属于市场，保证有保证时，我们的问题就有可能解决。”11月18日，北京华远李浩投资有限公司董事长任志强在“2016年金融经济年会夜话1:房地产+:寻找新的利润增长点”上如是说。

为什么政府急于消化库存？任志强说，“这是因为没有投资，gdp就会下降。国内生产总值如何上升？然后再加上危机。然而，这是否增加了供给，减少了需求？这不是矛盾吗？在所谓的棚改中，50%的人拥有好房子，而不是危险的房子。我不知道如何通过减少这里的需求和增加那里的供应来消化库存。”

他说，事实上，根据国际惯例，一个城市也必须有一定的库存。如果一个城市没有6-8个月的股票，当人们想买房时，很容易引起恐慌，如果没有一定的股票，就会混乱。“在国际上，财富一般占10%。”

那么，消化库存的方法是什么？任志强建议，可能有必要放开政策，不要限制购买第三套住房。

“事实上，仍有一些潜在的住房需求需要刺激，也就是说，在放开二胎政策后，许多人可能愿意买房子，如果有一个新的孩子出生，短期内可能会略有增加。如果“二孩政策”不实施一段时间，解决库存问题将变得非常困难。政策选择的时机是正确的，对市场的影响是巨大的。”

以下是讲话的全文:

任志强:我还是不知道什么是经济适用房。我们有一个法律，在1995年生效，叫做城市房地产管理法。这部法律没有经济适用房的概念，只有商品房的概念。开发商在法律上做不到这一点，但政府可以授权。就像北京有各种各样的保障房一样，一种是拆除房屋，把他们安置在经济适用房里。拆除意味着拆除。一些被拆除的人非常富有，他们可能非常贫穷，但他们被列入保障房。第二个叫廉租房，这个还没有修好。通州有一些廉租房。我不知道把它们租给谁。上班不方便。还有一种自住商品房，谁能找到一种优越的方法来解释什么是自住商品房？不。没有更好的法律来澄清什么是经济适用房。没有。

在发达国家，如英国和美国，他们的保障房一直是与市场分离的，因为他们无权通过行政手段干预或破坏市场，所以他们必须在市场之外获得保障房，或者可以称之为与最困难家庭的住房相类似的定向承包住房。

《联合国人权公约》提到应保障适度居住权，即居住权，而不是财产权。2008年，温总理作了政府工作报告，并开始提出“居者有其屋”。后来，当NPC对这份报告进行表决时，它作出了14项修正，并将其改为“住房所有权”。“房子”意味着这东西属于我，而“地方”是居住的权利，只要有地方住。根据“居者有其屋”的说法，应该说只有一个经济适用房来保护那些买不起或租不起房子的人。根据联合国人权公约的概念，如果你租不起房子，政府会给你提供低租金、低租金和免租金，但这绝不是为了保护产权。然而，我们现在使用的是一个混乱的经济适用房概念，没有更好的法律。所有东西都装在一个篮子里，甚至包括棚子改造和危险改造。它被称为改变穷人的安全和改变富人的安全？1991年，北京提出了一个非常明确的概念，即70%以上的三级以上的房屋(一级最好，二级有问题可以修复，三级快不行了，四级有维修的危险，五级就要倒塌)可以作为危房改造项目，但50%的危房不能作为危房改造项目。现在所谓的棚改，70%的好房子和30%的坏房子也处于危险之中。你可以看看很多城市，所谓的老城市也被安置在经济适用房里。旧建筑不同于危险建筑。有些房子状况良好。因此，谁能得到经济适用房、产权或居住权的保障还不清楚。

刚才，我说政府应该买一些房子做库存。我从来不知道经济适用房不是商品房。现在，开发商建造商品房，它们有土地证书和使用寿命。但是，这些保障房没有生命，没有土地证，土地属于国家。如何处理这个矛盾？我不明白。从法律上讲，在政府购买了它之后，它会给什么样的证书，它将如何篡改这个帐户？

总之，库存大量增加的原因之一是我们通过棚改破坏了市场，大量棚改被用来安置拆迁户。例如，一个家庭可能有三栋房子，这个家庭有一个父亲的一代，一个儿子的一代。在拆迁期间，他们可能会得到三个套房。我们经常可以看到，一旦它们被拆除，它们就发了财，然后其中一些作为二手房进入市场。无论如何，我找不出房子的这一部分算在哪里。我也许能知道有多少需求，但是那边突然多了30台。在任何统计局的年鉴中，通过实物拆迁转移到市场上的房屋都是可以计算的，但是统计局说不能统计出来，因为那些房屋没有开发。我们怎么能不产生大量的股票呢？当我们把商品房和非商品房混为一谈，通过市场来承担安全责任时，我们无法保证。例如，在北京，有一种自住商品房。在加上“自住”一词后，它变成了政府权力，这可能只有在北京才有。这栋自住的商业用房必须按他的价格出售，而且必须得到他的批准。但是突然之间，大量的房屋被遗弃，没有人申请。政府不在乎。如果政府说你可以变成商品房，你可以以这个价格卖给你喜欢的人。我不在乎。这是什么政策？最新的地价是75000元，还有很多经济适用房和廉租房。政府退出市场是好事，还是把这笔钱转移给购买商品房的消费者？据说房价很高。他们是怎么来的？。

库存增加的原因是多方面的，比如错误的产品，比如，一个城市必须有一定数量的库存。如果一个城市有6-8个月没有存货，如果你想买房，会不会变得恐慌？因此，你必须有一定数量的库存。如果你没有一定数量的库存，你会感到困惑。在国际上，一般有10%的财富。

我们现在的统计数据显示，有6.8亿平方米的竣工房屋未售出。这是什么概念？大约有4亿套房子，这不是一个大问题。我们有大约2.6亿个购物中心和办公楼。一般来说，有些股票并不太危险。当你选择产品的时候，你可能不会选择已经完工的房子，但是愿意选择还没有完工的房子。这也是一个问题。库存在逐渐上升，结果如何？开发商减少了投资。我们9月和10月的投资是负的，建设是负的，土地也是负的。为什么？当有更多的市场供应时，我会减少投资，消化一些，然后增加投资。政府为什么要急于消化存货，也就是说，没有投资，gdp就会下降，那么gdp怎么会上升呢？然后再加上危机。然而，这是否增加了供给，减少了需求？这不是矛盾吗？在所谓的棚改中，50%的人的房子是好的，而不是重建的概念。当我们在这里减少需求而在那里增加供应时，我不明白如何消化库存。

消化库存的方法是什么？你可以随意购买第三套。至少，我们的库存保持在3亿左右。到2008年，我们的库存已经不多了。2009年，出现了一个很大的数字，2010年后，这个数字飙升至6.8亿。如果那边没有消化，这里又有这么多钱，我们怎么再投资？当没有新的投资来源，这部分投资变成负增长时，政府担心该怎么办。即使我们的投资没有增加，没有零增长，仍然会有近8万亿元的投资。如果少于8万亿元，国内生产总值可能下降两到三个百分点，所以投资必须保持在一定程度上，按照零增长，投资将保持在8万亿元以上。

这是一个非常困难的问题。我认为只有当市场属于市场，担保属于担保，我们才能清楚地解释我们的问题。正是因为我们总是把安全和市场混为一谈，所以我们总是比较不同的数据，而今年的完成量却在下降。我们今年开始的工作已经减少了13%以上，明年可能还会减少13%以上。每个人都说还有一些需求。对于那些有两个孩子的人来说，可能有很多人愿意买房子。如果有一个新的孩子出生，我们的房子在短期内会稍微上涨。任何情况都可能影响未来的发展。我们正在等待新政策的生效。如果它暂时不生效，将很难解决库存问题。就像我们的二胎政策一样，想生的不能生，能生的还在挣扎。政策选择的时机是正确的，这将对市场产生巨大影响。这就是我们所说的边际效应递减。为什么？因为时机不对。后面还有很多问题，在中央政策进一步明确之前，我们不能下结论。