光大安石王毅喆：地产基金能够反向并购金融牌照

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以下是书面记录:

王以哲:我很高兴有这个机会和你交流。我以前的客人说得很好。我只从一个方面讲。我们从房地产金融的发展来推动房地产基金的发展。首先，让我们看看房地产金融的发展。有一张图片简单地模拟了房地产金融发展的几个主要时期和事件。首先，红色的代表银行贷款，银行基金和银行房地产贷款。它很早就开始进入这个领域，而银行贷款在以前是一个相对垄断的领域。2003年后，随着不同金融机构的出现，房地产金融逐渐被银行业稀释。这一时期银行的特点和代表是当时银行是一种粗略的管理模式。第二，蓝色表示第二个阶段，可能在2004年和2005年，当时外资进入中国房地产市场，人民币开始升值。为什么外资房地产基金会此时能在房地产金融领域获得一定的地位？这主要是因为它在房地产金融原有结构的基础上提供了一个新的金融投资渠道，这是当时外国房地产基金赖以生存的空空间。第三，在2007-2008年，房地产信托达到了顶峰。房地产信托是一个非常强大的投资实体，因为一方面，房地产信托开始利用银行表外资金进行投资，包括散户投资者的投资，拓展了房地产金融的投资渠道。另一方面，房地产信托已经开始使用一些初步的管理模式。例如，在一些项目中，房地产信托已经派人监督财务，形成了初步的管理模式，这比以前银行的粗糙的表面管理要好。2010年是房地产基金的第一年，现在已经达到了一个良好的势头。为什么会有这样的势头？为什么房地产基金能够生存？这主要是由于两个方面。首先，房地产基金进一步拓展了资本渠道，包括外资。另一方面，房地产基金专门培养资产管理能力，并在管理上有所细化。

让我们来看看，随着时间的推移，房地产金融实际上是细分一个行业，提高其管理能力，这是一个渐进的过程。让我们看看主要的演变。第一个演变是外国基金是如何出现和生存的。事实上，它在原有的表银行下增加了方式，这是投资方式的一种演变。其次，信托的出现是因为以前只有一个表内银行基金，信托使用表外银行基金和零售基金。这种演变就是资本渠道扩张的演变。第三，房地产基金的出现实际上是由于资产管理的演变。从这个ppt中，我们可以看到房地产金融是在一个进化的过程中发展起来的，而房地产基金现在在市场中占据一席之地的事实主要是由行业中的详细分工决定的，这也是房地产基金的独特优势。让我们看看独特的优势和生存在哪里。

首先是房地产基金的独特优势。am、im和wm是房地产基金的核心，是房地产基金精细化管理的内容。项目投资取决于投资能力。im是一个做出投资决策和判断的实体或团队。理财经理Wm负责管理lp，理财经理被用来拓展房地产基金的融资渠道。我们可以看到，在一般的组织中，有am和wm两个部门或团队，主要的区别在于im和wm的执行能力和团队能力。房地产基金和金融业截然不同。房地产基金也有一个团队。该部门是am，它是一个资产管理团队和资产管理能力。从以往房地产金融的泛金融管理可以看出，它实际上是一种表面的投资，缺乏实际的深度资产管理能力。对于房地产基金，房地产基金中会有专业的相关人员，专门负责资产管理。这反映了房地产基金和金融部门的精细化管理能力。第二是投资方式和形式的选择。这也是一个比较。与金融机构相比，首先是业务格式的选择。与短期资金相比，金融机构的资金来源是两到三年的资金。对于房地产基金来说，它们是各种项目的房地产渠道。例如，机构基金是三到五年，而外汇基金是七到九年。投资业务的形式有很多不同。例如，投资形式可以投资于金融机构喜欢的住房，也可以投资于商业房地产，包括旅游和养老房地产，这些都属于基金的投资范围。投资方式类似于金融机构，包括债务投资，以及M&A投资、物业管理和独立开发建设。这些都反映了房地产基金与泛金融房地产的区别。

刚才提到的房地产基金的另一个优势和生存之道是多层次的资本渠道管理结构。房地产基金目前，市场上活跃的房地产基金既有人民币基金，也有房地产基金。人民币资金来源相似，一是银行表外资金，美元资金一般来自欧洲面向中国的投资收益，投资市场的财团资金，以及收入要求相对较低的保险财产保险基金。

刚才我们可以从三个方面看到，房地产基金发展到现在，生存到现在，一定有其存在的理由。最后，找出房地产基金的未来趋势。首先，我要谈谈生存趋势，空.这幅画是房地产教科书中的房地产周期，我自己画了蓝色、红色和黄色。蓝色是我的房地产复苏市场和供需平衡市场，供不应求。红色是平衡阶段，黄色是供大于求的阶段。让我们看看蓝色舞台。蓝色阶段是从房地产恢复到供求平衡，这是一个向上发展的阶段。一般来说，房地产开发商说，金融机构在房地产业务中从来不做大生意，因为它们大多是短期的，而且因为可用资金短缺，金融机构的供求一定很旺盛，整个市场处于相对较高的水平，无论是在销售价格还是在分区方面，金融机构都愿意投资。而房地产基金的一个特殊优势是其资金相对较长，可以从房地产的恢复市场、恢复周期和恢复点进行干预，在房地产供求良好时退出，实现高回报。因此，从这里我们可以看到，从政策角度来看，银行、信托和资产管理等金融机构都不愿意在蓝色区域进行过度投资，但实际上这是房地产基金生存的机会。

此外，谈谈长期方向。我以我的公司为例来讨论基金的未来发展。这是我公司发展的架构模型。首先，它有人民币业务和美元业务，比较简单。人民币结构和房地产基金的优势在于它可以由资产管理公司、资产管理团队和资产管理公司组成。房地产基金可以拥有财富管理公司。此外，由于中国与世界相比是一个特殊的市场，必须享受政策红利，这意味着金融牌照实际上是房地产金融投资的一个非常重要的环节。据我所知，许多活跃的大型房地产基金都获得了金融牌照，光大安石也不例外。另一方面，光大安石有一个母公司基金，与各种企业和政府合作。简单地获得金融牌照意味着从中国房地产金融开始到现在，所有享受金融牌照政策红利的机构都在掌控之中。现在我们看到许多房地产基金已经获得了金融许可证。这说明了什么问题？研究表明，房地产基金只有依靠自身的投资能力、管理能力和金融资本配置能力，才能反过来占领市场，获得金融牌照。我认为房地产基金有这样的能力。在中国，一个具有金融许可证红利的特殊市场仍然可以生存和发展到目前的状态。我相信每个人也相信房地产基金在未来会非常有价值。谢谢你！

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