经济学家孙飞：未来十年仍是房地产高速增长期

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孙飞:各位嘉宾，早上好。我很荣幸参加2014年中国房地产金融剧本及创新峰会论坛。我将重点关注大资本管理时代的房地产金融创新。因为时间有限，给了我25分钟。我申请讲了半个小时，和你进行了广泛的交流。

今天，这个话题讲得很好。房地产带来了变化，房地产金融也带来了变化。特别是，我们已经进入了一个大资本管理的时代，中国的房地产金融正在创新。我们目前面临什么样的宏观经济背景？我想告诉大家，美国的金融危机是由于美国房地产泡沫的破裂和与我们息息相关的美国次贷危机造成的。无论如何，世界经历了美国的金融危机和欧洲的债务危机。从2007年到现在，世界经济已经开始复苏，美国的一些经济指标也开始好转。我认为这是一个非常好的信号，表明美国将逐步推出量化宽松政策。我特别想强调的是，中国与众不同。经过30年的改革开放，平均经济增长率提高了两位数以上。在未来10至20年，我个人认为仍应维持一个较高的增长期，例如在7%至8%之间。中国是世界上最大的市场，拥有14亿人口，拥有食品、服装和住房市场。说到房地产，未来10到20年将是一个快速增长的时期，但房地产最终会有一个拐点，可能是10年后。这是我的意见。

特别是中国的宏观经济增长，我认为有六个引擎。这是我的总结。城市化、工业化、信息化和国际化已经合法化。特别是在城市化方面，我们应该强调新型城市化。这种新型的城市化意味着我们的房地产在未来的发展中面临着巨大的机遇，即三线城市、四线城市和五线小城镇将会有巨大的机遇，尤其是一些商业地产。我们应该关注这一点。我们的城市化水平已经从50%提高到70%,这意味着我们在空有很大的工业化空间。我们想要新型工业化，也就是说，我们需要从高能耗和高污染升级到地毯节能和环保。互联网改变了世界，我们也看到了互联网金融的出现。特别是十八届三中全会以后，我要强调的机遇是市场化、国际化和法制化。我们已经看到市场化的步伐越来越近，我们的股票市场需要改革登记制度，这才是真正的市场化。此外，我们的金融正在打破垄断，允许建立私人银行，包括我们的大资本管理时代的到来，这是市场化的明显表现，我们应该抓住这个机会。我们应该给私营企业和私人资本更多的空空间，这是市场模式。国际化现在是双向的。中国依赖于未来的快速经济增长。中国仍是全球资产的萧条，外国资本仍在流向中国。与此同时，中国企业将出国投资海外，包括房地产。我们看到了万通和绿地，很多企业已经在海外投资房地产。与此同时，中投公司已经进入了英国和美国的一些房地产市场，这是一种趋势。国际化的概念是什么？我们在座的所有人都应该有一个全球视野，在全球范围内优化资源配置，也就是说，我们应该低价购买原材料，高价出售。我们应该从这个角度来处理和看待问题。除了法律化，市场经济就是法律经济，而法律制度是用来保护陪护的。目前，我国经济仍处于刺激高增长时期，但存在结构性矛盾，需要转型升级，大力发展战略性新兴产业。但我也想强调我的观点，因为它与我们的金融房地产密切相关，而人民币是一个悖论。未来，我个人认为人民币会继续升值，这种升值是针对美元的。现在，7%-8%的增长率大约是美国的三倍。除非美国的经济增长与美国相似，否则中国可能会贬值。为了我们的钱，首先，我们不能把美元放在手中。任何与美元挂钩的货币都必须兑换成人民币。就连香港市民都知道，他们必须去深圳兑换人民币。

人民币对美元大约是1: 4。此外，人民币在内部贬值，主要是因为通货膨胀，所以钱不能存在银行，投资和财务管理应该做。这也是我今天想谈的。中国的经济增长和cpi是一个悖论。中国的cpi保持低增长和高通胀，这是大多数情况。为了在未来保持这一趋势，需要良好的宏观调控。十八届三中全会确定的基调是实施积极的财政政策和稳健的货币政策。因此，就中国的宏观经济而言，我今天为什么要强调，无论是房地产还是金融，在这种宏观经济背景下，我们都有很好的机会。我们只想创新，这是我的核心。目前，我认为房地产投融资创新的宏观环境相对较好。我在2005年的一本书里写道，中国银行业监督管理委员会应该合并，国家监管总局应该成立。十八大的这个计划不能出台。但是为什么这次是第18次全国代表大会呢？正是由于我国金融监管体系的不完善，我国的房地产信托基金无法退出。2014年，我们将推出中国首个瑞奇，但银行间市场的准入制度无法退出。这种监管部门有利于金融创新，综合监管和综合管理是金融创新的必要条件。你为什么这么说？目前，中国银行业(市场与咨询)总资产为145万亿元，而我国整个金融业总资产为170万亿元，信托行业为11万亿元，保险业为8万亿元，证券公司金融资产为3万亿元，定向增发为3万亿元，证券股票基金为3万亿元。中国的金融体系有问题，而且是一个大企业。去年年初，我提议打破金融垄断，尤其是商业垄断。两周之后，温总理宣布将打破金融垄断。这是一种趋势，即市场化。

一般来说，金融创新是缺失的，这种缺失存在于金融改革的时代。未来，需要有一个发展和优化的过程。特别是我国房地产投融资创新的微观操作基础是缺乏直接投融资渠道和路径优化，迫切需要路径优化和模式创新。因为我今天要讲的是资产管理，我认为资产管理是主流方向之一，因为它是一个大的资产管理，迫切需要建立一个国际化、标准化的投融资信用体系。在大资本管理时代，我特别提出了我的观点，这是我国房地产投融资创新的一种结合模式。在大资本管理和大金融时代，我国房地产应该全方位运用整个金融链模式，即风险投资的vc、私募股权基金的te、国内外资本市场、资产证券化、房地产资产证券化，我个人认为是基于瑞士。为什么中国的概念是混乱的？信任是资产管理业务的核心，这也是我想谈的。我特别强调的是，未来十年，商业银行仍然处于垄断地位，主渠道的地位不能改变。特别是，中国已经放开了私人银行的设立，我预计今年上半年将出现第一批私人银行。未来的方向是基于信任，我特别强调这一点。因此，包括外资金融机构在内，金融资本是我们的另一个渠道，因为我们是国际化的。

谈到人民币，还有一个好消息要说。在深圳浅海和上海自由贸易区，人民币将立即实现自由兑换。我想成为一个外资基金，外资可以更方便的进来。包括上海国际版的开通，我强调人民币可以在没有资本的情况下自由兑换？？未来，我认为人民币国际化将会加快，人民币和美元两大支柱将会形成。中国超过美国成为世界上最大的经济体。到那时，上海可能真的会超过纽约，成为世界上最大的金融中心。现在上海不是国际金融中心。中国目前的金融中心是北京，而中国目前170万亿元的金融资产占80万亿元，占全国的一半。就我个人而言，我认为我们未来的金融趋势是资本化和多元化。我刚才想谈的这个资产管理业务的核心是信任，所以我只需要简单地表达一下我的观点。

信任可以说有其独特的优势。这是一个具有很大灵活性和普遍性的系统。也就是说，信任作为一种独特的外部管理方法，为那些不能亲自管理事情的人提供了机会。我们资产管理业务的原则是信任。我想再谈谈信任。信托的核心优势是财产隔离，我们所有的资产管理业务都是财产隔离。事实上，现在购买的所有资产管理产品信托管理都不纳税，因为它可以用作一种政策规避功能，以及投资和融资。没有时间进行这种扩张。

然后，要做资产管理业务，我们应该在信任原则和设计的结构和架构下考虑这种安全性和盈利性。首先，当我们制作这个资产管理产品时，第一个因素是安全，因为资产管理是第一位的。对于那个投资者，你必须付给他本金和预期收入。当我们想投资某个项目时，钱会被收回。就我个人而言，我认为你应该建立严格的风险防范空措施，风险防火钱，并确保这笔钱可以安全回来。我是一个从事20多个金融投资领域的人。虽然是股权投资，但我已经设定了双倍的资产抵押担保，因为我从来没有在20年内失败过超过1200亿的金融交易。

第二个是盈利能力。我们相信资产管理业务将为投资者带来最大的利益，我们的资产管理公司也是管理费、信托报酬等。我们要盈利，项目也要盈利。根据流动性原则，资产管理业务的流动性相对不足，因为它一般涉及一年、两年、三年和四年，这是不可移动的，例如，本金和利息两年后偿还的概念。流动性的概念，就信托而言，我也主张建立一个全国性的信托交易平台，互联网时代已经到来。尽管信托是私募，资产管理是私募，但你可以在网上以信誉出售，点击鼠标就可以买到。互联网时代需要培养，因为它的数量太大了。如果你想买一只基金，10000元，10000元，如果你不认真的话，你会订购的。就流动性而言，当你做资产管理业务时，你可以做开放式信托、开放式资产管理产品或半开放式。因为时间有限，我就到此为止。具体来说，做一些结构设计。

那么，我刚才谈到的我们资产管理业务的设计原则就是信任的本质。同时，我们包括所有公共基金和私人基金。基金是单位信托，在基金前面可以加上两个字，称为信托基金。因此，我会说这是一个交叉概念。资产管理和信托交叉，基金和信托交叉，但事实上所有基金都是信托。我们资产管理业务的核心是风险隔离，这意味着在制作资产管理产品时，必须做好风险隔离和融资设计。

事实上，刚才资产管理业务谈到了三个原则，尤其是风险控制。例如，我们有两个房地产。首先，因为我们现在有很多资产管理公司和基金公司，你如何管理和控制风险？其次，您面临的问题是您的项目应该能够发布这个资产管理产品。反过来，你应该认为你应该控制资产管理业务的风险。作为一项资产管理业务，核心是选择好的项目资产管理，这一点非常重要。这是一条双行道。首先，你的好项目意味着更少的风险。同时，你应该选择一个好的资产经理。为什么？新疆德隆基金信托等。，管理其资产。它挪用了资金。我最近看到一家基金公司挪用医院的资金，在网上说他作弊。这是两部分，所以需要强调。一个是更好的项目，另一个是更好的资产管理。其实说到这个，我在这个行业已经有20多年的经验了。钱应该给你，你应该有信用。与此同时，这种产品应该在信用上升级，钱就会来。大型金融机构只做信贷。如果钱被扔掉了，它必须被很好地回收，风险控制必须做好。因此，金融中有两个词:信用和风险控制。我们合格经理的基本特征是中层净值管理。在风险控制方面，有几个要素，如信用程度、信用等级、信用能力、财务管理能力、风险控制能力等。归结起来就是这三个原则。强调我对这种资产管理能力的风险控制的看法

信托公司是资本市场行业的金融机构。目前，我将谈谈商业银行的启动，这是资产管理市场的一个巨大变化。但是，我个人认为，信托原则和信托公司仍然是主题。目前，信托这一金融资产已超过11万亿元。在货币市场上，它可以根据金融机构借钱，也可以做投资银行的并购。直接投资还有一个核心优势。信托公司信托基金。现在，信托公司只能用自己的资金进行股本投资，但政府公司不能直接投资。信托公司可以直接做到这一点。信托本身有它自己的优势，信托公司也有这个优势。那

现在我将谈谈这个大资本管理的时代。首先，我要讲的是这个信托，已经达到了11万亿元，但是信托面临的竞争更加激烈，因为商业银行业已经开放了资产管理、保险等业务，未来会实现两个升级，一个是从粗放到集约，另一个是从被动到主动。在我们未来的资产管理业务中，也就是说信托行业，其发展趋势我个人认为产品是创新的、多元化的、规模化的。我非常乐观，2010年信托业务将超过20万亿元。中国金融业的第一方阵是商业银行，第二方阵是信托。证券公司和保险公司都落后了。未来的信托公司也最有可能超过100亿美元的金融资产。第一，我们对资产管理的需求越大，如果我们将来要开征遗产税，这个遗产税就会爆炸，等等。这种信任在未来可能会超过100万亿元。我想这一次，因为它的复合增长会非常快。我还没有对这个具体时间做出任何判断，但是2020年肯定会突破20万亿。应该说，它对我们的资产管理领域产生了突破性的影响。除了新加入的期货公司，他们还加入了资产管理集团，保险和经纪公司也被放在资产投资领域，给予他们银行托管的资格。它的法律地位越来越明显。在大资产管理时代，资产管理牌照越来越小，银行、证券和保险都做资产管理业务，实际上是信托业务或信托业务。短期内，专业商业银行于10月份正式开通商业银行资产管理业务，对我国整个资产管理业务产生了很大的影响，但短期内可能不会产生很大的影响。为什么？它不会完全取代渠道服务。因为毕竟有一个设计金融产品的过程，也有一个寻找好项目的过程，而资产管理人才相对稀缺。然而，随着该行资产管理业务的扩大，它肯定会给信托、保险公司、券商和基金的子公司带来挑战。因此，在大资产管理时代，我们必须脱颖而出，有自己的特色。这是我的观点。

我想给你看一个我们商业银行的案例。2013年10月18日，我行首批14家商业银行开展了资产管理业务和两个银行资产管理计划试点项目。首批资产管理规模分别为200亿元和120亿元。2013年10月22日，他投身于中国工商银行中国政府证券登记有限责任公司资产配置端的财务管理。我们可以给你看这个案子。在这个门槛上，工行理财计划A的投资额相对较高。在进行风险评估时，评估仅限于风险确立性强的高端客户，这表明银行在开展资产管理业务时仍持谨慎态度。工行计划甲属于无担保浮动收益型，是让投资者承担风险。可能有必要为他澄清一下。事实上，所有信托和资产管理业务都不应该严格按照资产管理原则和信托法理进行支付。但是，为什么有人说有刚性支付呢？事实上，即使信托公司损失了自己的钱，或者让第三方偿还，严格来说是不合适的，但在什么情况下应该这样做呢？例如，如果信托公司或资产管理公司挪用资金并有道德风险，他应该承担赔偿责任。如果项目失去了正常的运作，投资者以后会知道的，所以我在过去的十年里一直呼吁强调信托投资者和资产管理投资者也应该接受风险教育。你必须承认你应该自己承担这个风险，而不是资产管理公司。我们必须像买股票一样。如果你丢了所有的钱，你会认出来的。购买信托并走上街头是错误的。从几家银行发行的产品来看，可以说是预期回报。他们直接取消了这个。当投资者买入一点点时，他仍然需要给投资者一个心理预期。商业银行不应硬性支付。我们的信托基金做得好应该得到奖励，但我想批评一下证券基金，如果它损失严重，就要支付2%的管理费。这个未来必须改革。我们可以看看工行的资产管理业务。它的利率因银行而异。例如，工行的托管率为0.1%，消费率为0.4%。这个银行渠道很好，是千分之四。你可以看到银行的优势。其成本仅为1.1%，而上海浦东发展银行(报价、咨询)的成本为0.05%，合计为0.75%，略高于此。它略高于货币基金，但远低于信托和私人股本基金的渠道费。

商业银行正式投身于泛资产管理时代，这加剧了大资产管理时代的压力。银行的直接资产管理水平重构了资产管理体系，信托、保险和基金子公司的渠道价值正在下降。最初，我们的私募股权基金可能不得不寻找信托基金，但现在信托基金也在减少，而银行的渠道更是令人敬畏。短期内，商业银行的泛资产管理业务将面临一些障碍。我特别强调的是，目前商业银行对房地产和地方政府平台贷款有限制，包括不允许投资宏观调控政策的行业和领域。与此同时，金融企业被要求接受信用评级，而我们的信用评级机构已经做了一些事情。目前商业银行推行的资产管理可能是有限的，其次是信用评级。我们未来面临着一场金融变革，尤其是在大资本管理的业务竞争与合作中，这种竞争与合作必须是差异化和独特性的。中国即将管理一万亿信托费用。例如，中信信托在过去两年里已经实现了。管理一万亿信托资产，如果管理费是1%，它的利润应该是多少？管理费为1000亿元人民币。可以看出，资产管理业务的规模非常重要。我们应该考虑信托的所有资产管理业务。就我国信托公司而言，信托公司的转型方向主要包括财富管理和综合服务三个方向。资产管理的核心在于产品驱动，而财富管理在于增加客户接触和突破综合能力，这是我们信任的未来方向。资产管理业务应该从被动走向主动，因为资产管理不是项目融资，项目融资是被动的。券商必须提高综合金融服务能力，逐步积累项目获取和风险控制能力，通过自营和投资银行建设综合金融服务平台。对我们来说，履行我们的职责并以超精细的方式发展是一个大趋势。

2012年，我国财富管理余额约为30万亿元，占国内生产总值的50%。发达国家的资产管理大约是国内生产总值的两到三倍。我们的机会来了。我想强调的是，目前大型资产管理业务的大趋势是分散的，我认为这是不公平的。我为信托业呐喊。事实上，这对信托公司和私募股权基金是不公平的。目前，资产管理业务最大的优势是商业银行有自己的渠道和网络，购买门槛很低。比如，我们的商业银行可以购买5万元的资产管理业务，信托100万元，这是有问题的。因为我们的信托法也在修改，我征求了意见。我说信托法要明确统一法律法规，资产管理业务要纳入信托法规范统一。有这么多资产管理业务，组织者让我谈谈资产管理。现在任何人都可以做资产管理，而且门槛应该统一。现在门槛不统一了。要统一监管，我该怎么办？这是孙飞八年前说的话。为了适应时代的挑战和趋势，促进我国经济的创新，有必要建立国家金融监督管理局。此时，中国的房地产和中国的金融将迎来更美好的未来。谢谢你！

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