SOHO中国的生意选择题

本篇文章4271字，读完约11分钟

从soho中国宣布转型的那一刻起，各种各样的疑虑接踵而至。

7月29日，soho中国推广部向记者发送了一条沉闷的消息，“soho中国以32.97亿元出售soho世纪广场”，这一消息很快演变成互联网上各种骇人的头条新闻，并再次指向了SOHO中国通过出售转租策略的自我抨击。

从2012年8月开始，头圆脑圆、戴着黑色圆眼镜、带着标志性笑容的潘石屹，就一直在宣扬soho中国转型的故事。就像他和他的妻子张欣为公司上市进行全球ipo路演一样，他们不知疲倦地工作着。

Soho中国的转型目标是告别松散的销售模式，成为一家重视资产、忽视销售的公司。四个字的总结是“以卖转租”，这也是张欣一直倡导的策略。过去，这被认为是潘与张的最大分歧，也是潘石屹的妥协。虽然在公开场合，潘石屹并不承认这一点。

作为业内著名的夫妻公司，张盼电力交易所的消息一直在市场上流传。然而，在过去，潘石屹不止一次强调，soho中国的转型是成功的。连续三年营业收入和净利润的持续下降已成为外部反驳的绝佳注脚。

soho中国的房地产销售测试

做生意。失去包装形象的潘石屹，本质上是一个彻头彻尾的商人。像许多房地产老板一样，他在中国房地产行业的地位来自于对潜在土地市场价值的判断，以及在收钱方面的精明。

出售soho Century Plaza，从时间上看，潘石屹是一个成功控制节奏的大玩家。

从今年3月的业绩发布会上公开发布销售项目的消息到7月底，不到半年的时间就找到了买家。Soho Century Plaza本身仅用了五年时间就完成了买卖。

这似乎是一笔非常划算的交易，账面上带来了5.02亿元的毛利，接近该公司2015年的净利润。

据soho中国官方消息称:“在soho中国旗下投资物业分布中，soho世纪广场面积相对较小，其可出租面积仅占所有自持项目总可出租面积的3.7%左右。其出售给soho中国的投资物业租赁模式几乎没有影响。”

就项目本身而言，该办公楼是一个成熟的物业，可以从三个维度来看:位置、出租率和入住率。就选址而言，该项目位于被称为小陆家嘴的朱元商务区；租金回报率为4.69%，比公司八个已完成项目的整体租金高出2.55个百分点；至于入住率，该项目自出租以来每年都交出100%的入住率。2015年，租金同比增长24.7%，每天租金超过每平方米10元。

出售前，潘石屹向媒体做了合理的解释:一方面，出售后他还了一些外债；另一方面，它是为了持有更多的现金流，以找到下一个更好的项目。

潘石屹已经预测到外界会有将soho中国从上海撤出的想法。他当时强调，“这不是从上海撤资”，而是在上海火热的房地产市场上闻到了钱的味道。“出售一些非核心房地产资产，并将soho Century Plaza作为测试市场出售。”他说。

嗅钱也是对市场风险的一种感知。根据第一太平戴维斯市场研究部最近对上海核心商务区写字楼市场的最新预测，未来三年，供应量将从原来的108万平方米减少到61万平方米，购买率将从8.4%提高到11.5%。结论是上海写字楼市场即将进入供过于求的渠道。

这样，提前出售不是一件坏事。

这也符合潘、张的一贯主张。据soho中国内部人士王锴(化名)向《时代周刊》记者解释，他们的共同点在于坚持降低公司的风险运营，“soho中国将保证其账面上有充足的现金流。”

这些现金流可以用来回购股票和债券。Soho中国的收入来自人民币，偿还的贷款是美元，因此贬值的风险加大。事实上，soho中国从今年年初开始向中国发行债券。

市场分析还指出，该公司将放缓租赁和转售后的投资回报率，并将进一步敦促该公司在未来出售其物业。

另一方面，根据《时代周刊》记者对商业地产从业人员的分析，即使持有物业进行经营是商业地产的经营模式之一，也需要大量的现金来支持目前soho中国的转型。

北京和上海之间的角力

潘石屹没有指出的是，soho中国在上海的步伐逐渐放缓。《泰晤士报》记者从多个渠道了解到，此次房产出售也是soho中国在北京和上海的重量级pk。

北京和上海之间的竞争一直存在。

长期以来，soho中国已经有了比较成熟的夫妻档匹配模式:潘石屹负责前期找地找项目，并借助强大的销售团队进行提现，张欣负责提高建筑设计的档次。

首先，自2009年以来，soho中国在北京收购土地变得越来越困难。北京的招标、拍卖和悬挂市场也对soho中国实施了禁令——原则上，不允许大量出售。

因此，soho中国不得不转向收购烂尾楼，而上海东海广场当时是其目标之一。

从2009年到2013年，soho中国曾攻击上海这座城市，其风格非常激烈。在过去的四年里，在它收购的12个项目中，只有4个在上海长宁区。也是在今年，soho中国开始通过收购将其业务中心转移到上海。

Soho中国有信心和财力收购。2007-2009年可以说是soho中国的黄金时期，在营销和融资方面做了大量的努力。凭借其之前的营销优势，soho中国可以迅速以溢价出售收购的项目，并提取资金。例如，2009年收购的北京嘉盛中心的收购价格为23.4亿元，两个月后售出，平均售价为4.3万元/平方米，比收购价格高出89%。项目最终实现利润11亿元。

资本市场的发展是另一个方面。在2007年的首次公开募股中，soho中国总共筹集了129亿港元，是少数几家能够在证券市场高点完成上市的企业之一。

虽然宽松的销售可以带来快速前进和快速流动的现金流，但短视的弊端也越来越明显，这同时暴露了soho中国以住宅理念经营商业地产的弊端。

据回忆，入沪也是潘与张之间的权力转移。张欣已经掌握了公司的主要话语权。潘石屹的高价值销售团队被严重压缩，一些人员甚至通过培训调到了管理部门。

当时，具体到公司的运作，潘和张也有分歧。主流房企追求的规模和高周转率不是潘石屹关心的指标，但他更关心的是项目的一次性高回报率。但张欣主张soho中国应该扩大规模，通过资本市场实现资产大幅增值。

后来，在2012年的那个时间点，张欣完全占了上风。Soho中国开始转型。

不得不转身

变革是大势所趋。Soho中国必须转型。

2012年，土地价格正在上涨。除了与张欣的不同之外，一向谨慎的潘石屹还需要一条安全的道路。

然而，金融人士黄立冲此前认为，soho的转型是对自身弱点的突破，其原本的营销优势失败了。

不难发现，soho中国拥有优越的销售能力和渠道，面临着来自山西、内蒙古和浙江的投机资本。转型之后，我们面临着通过节约成本来赚钱的租赁市场。

适应环境的症状开始出现。2012年，soho中国披露了其在上海拖欠的工资。之后，为了争夺外滩8-1号地块，soho中国与上海本土巨头复星公司打官司，二审判决soho中国败诉。Soho中国输掉了上海静安区东八区的战斗，输给了美国投资的房地产企业。

幸运的是，在过去的两年里，潘和张的意见开始在媒体的公开报道中达成一致。他们公开站在平台上，维护soho中国在资本市场的利益。

转型的初衷源于对中国经济形势的预测。潘璋认为，中国经济正在从投资型向消费型转变。在过去的三年里，互联网的兴起和消费行业的推广确实造就了一大批具有强大消费能力的中产阶级。

潘石屹曾经说过，在北京和上海拥有高质量的办公室是公司的长期经营模式，这种模式不会改变。为了优化公司的资产结构，公司将在适当的时候出售相对非核心的资产，同时购买高质量的资产，以达到在上海和北京市场投资50%的目标。

事实是，soho中国上演了一出“逆转”剧，与300亿元人民币的“以光速进军上海”形成了鲜明对比。当然，这不是第一次，但也符合潘石屹此前的说法。

据公开信息显示，在过去的三年里，soho中国在上海已经兑现了100多亿元。2013年和2014年，潘石屹分别出售了位于上海曹家渡区的静安广场、虹口区的海伦广场和虹口soho，还出售了虹桥岭空soho项目的一半，套现人民币83亿元。

从近几年的表现来看，soho的转型表现有两个特点:低负债率和高现金流。根据2015年的财务报告，soho中国的净负债比率为24%，现金和银行存款总额为90.12亿元。

然而，2014年和2015年总收入大幅下降。财务报告的解释是:“今年公司完成的项目减少，落户的建筑面积减少”。

相反，soho中国大幅增加了租金收入和新租赁的房产。2015年，soho中国的租金收入约为10.52亿元，较2014年的4.25亿元大幅增长了148%。2015年，该公司新租赁的房产达到287，800平方米，达到预期目标的128%。此外，该公司2015年的毛利率约为74%，比2014年高出24个百分点。

至于汇率风险，soho中国进一步控制了它。根据6月6日的公告，公司赎回了2022年到期的本金总额为2.53亿美元的所有未偿票据。加上溢价和利息，soho中国的美元债务总赎回成本为2.82亿美元。

然而，高策咨询公司董事长李国平认为，soho中国的转型姿态大于现实。他写道，在许多“新概念”中，老潘是“行业的先锋”。Soho中国的“转型故事”并不能说明住宅企业的转型没有出路，但它清楚地表明，没有实质性价值转型的“转型”是没有意义的，没有出路的！

下一站:soho 3q

潘石屹和张欣经常在微博上拍跑步的照片。看起来他们和他们的生活轻松多了，但在一定程度上，他们也是跑步过程中的间歇。

中场休息时，一款名为soho 3q的产品浮出水面。这是一个办公产品，也是我们工作的中文版本。自去年以来，它已成为潘石屹公开演讲中的一个高频词汇，也是soho中国转型的第一个产品。

在官方网站soho 3q的视频介绍中，soho 3q也被称为“有抱负的年轻人的空空间”。

据《时代周刊》记者介绍，潘璋夫妇去年开始到美国考察工作，他们没有忘记从家里挖人。然而，截至发稿时，soho中国尚未证实这一消息。

soho 3q需要扩大规模是不争的事实。2015年，在北京和上海相继建成了10个soho3q中心，超过1万个座位投入使用，使soho3q成为中国最大的共享办公提供商。在今年的技术危机国际创新峰会上，soho中国总裁闫妍表示，到今年年底，soho 3q将拥有15000个工作站。

开放透明的互联网是潘石屹的命令，具体项目的实时租赁可以在互联网上看到。但根据2015年年报，soho 3q的租金、租金收入和长期租赁项目是合并的，具体回报率不能单独列示。从官方网站上看，每个项目的租赁情况都不错。

扩大of/きだよきだよきだよきだだよききだだだよきだ