刘晓光：房地产步入健康的轨道 这是大趋势

本篇文章5306字，读完约13分钟

首创集团董事长刘

2014年博鳌21世纪房地产论坛第14届年会于7月14日至17日在海南三亚隆重举行。本次年会以“回归新常态:结构调整和经济再平衡”为主题，邀请政界、地产界、金融界和学术界权威人士出席，以凝聚共识，树立信心，推动中国经济结构调整和房地产市场转型多元化健康发展。首创集团董事长刘在论坛上表示，房地产正步入健康轨道，这是一个大趋势。

刘引用九条理由来阐述自己的观点，并表示房地产市场周期性调整是正常的，短期振荡也是正常的。当中国经济整体下滑时，房地产行业下滑是正常的。他对房地产市场的总体趋势持乐观态度。

“支撑中国房地产的综合因素没有改变。从中国房地产的需求和现状来看，还没有出现根本性的转折。在接下来的十到二十年里，我们仍然拥有空.根据需求理论，有需求就有市场。当需求达到临界点时，将趋于饱和。”他说。如果房地产业在中国是一个具有很强经济相关性的行业，那么就没有理由与中国经济的趋势背道而驰。他认为，下行或短期振荡可能是中国经济结构调整和产业结构调整中不可避免的现象。

刘进一步表示:我们必须以不同的眼光看待它。中国有650多个城市。每个城市都有不同的经济条件和不同的价格。例如，在北京这样一个好城市，一天晚上有两个地方可以看芭蕾舞。北京的销售结构、价格和数量都不同于其他城市。许多城市经常被分割，许多城市卖得很好。去年，拉萨有一家企业，销售额达到了6亿，而前年是5000万，这说明中国很有地域性和结构性。所有这些原因都导致了中国房地产价格的下跌，因此存在振荡。

他认为这种波动是暂时的，未来是光明的。

以下是刘对讲话的记录:

下面有请首创集团董事长刘先生。

刘:今天很难听到房地产行业的声音。今天我演讲的题目是“政府角色和市场角色的回归”。我的结论是，房地产正走在健康的轨道上，这是一个大趋势。

这个话题与最近的形势有很大关系。你为什么这么说？从1月至5月的情况来看，数量和价格都有所下降和波动。在这种情况下，研究这个问题，我们了解情况，讨论得失，看看数据，看看总的趋势，这有利于房地产的分析。

我想简单谈谈房地产市场或房地产市场低迷的主要原因。我们已经谈了很多数据，所以我就不谈数据了。

第一个原因是中国经济的整体低迷导致了房地产行业的一些低迷。今天，房地产业已经渗透到中国的宏观经济中，经济发展状况是中国房地产发展的风向标。今年第一季度或至今，整体经济正在走下坡路，困难重重。在这种情况下，从房地产行业的角度来看，这是正常和乐观的，在正常范围内。正如你刚才提到的，最大的影响因素是房地产行业的货币紧缩。现在，资本门槛也高了，开发商的规模也大了，开发商也缺钱。对购房者分化的限制也在一定程度上限制了购房的情况。这是第一大原因，这里不做详细分析。

第二大原因是舆论导向和消费预期。我们知道，舆论环境和消费者期望的影响很大，一方面可能会造成购买者的心理影响，另一方面也会导致开发商在征地时更加谨慎。从今年第一季度的情况来看，一些媒体不能客观、现实地进行引导。我发现在大多数情况下，公众舆论和媒体都是片面的。我曾经和郭振玺公开争论，中央电视台直接播出，这使得房地产价格下跌得更厉害。我说过这是一种情感。你是这个国家的舆论工具，你不能用情感来引导消费者的取向。我的感觉是，我们不能正确宣传和引导消费取向和预期，否则，行业将会产生很大的影响。

第三个原因是一些二线和三线城市扩张过快。左手指的是开发区，右手指的是新城，而且批次太多太差，所以城市存量太大，很难快速消化。我们在中国的20多个城市进行了投资，我们发现有些城市很难做，因为批地太多，主要是为了获得土地收益。因此，供应继续增加，但人口没有增加，消费需求也没有大幅度增加。房地产开始和价格普遍下降，所以库存增加，相应的城市没有命名，因为几个城市都面临这样的情况。

第四个原因是，自去年以来，特大城市严格控制了人口，尤其是北京、上海和广州等特大城市。《国家新城规划纲要》提出要严格控制城市人口超过500万的特大城市，特别是北京，多年来每年新增人口超过50万。北京有很多机构可以批准进入北京户口。去年，城市人口饱和。现在北京的入境受到严格控制，已经采取了许多措施，即疏散人口。在这种情况下，它也会对住房购买量产生一定的影响。特大城市的消费价格相对较高，形成了较高的消费水平。一些人开始迁移到邻近的城市和他们家乡的城市，这也将对需求产生影响。

另一个原因是许多城市的地价很高，这导致了房地产价格高和需求的转移。这种转移包括两个层次。1.包括省会在内的大城市向一般城市转移，或者特大城市向省会转移；2.有些人在国内套现，在国外买房，导致需求转移，购买量和购买力下降。

第六个原因任志强刚才已经分析过了。房地产的多元化和多轨制造已经成为所谓的挤压现象。首先是商品房，然后是经济适用房，然后是集资建房，现在是限价房，还有经济适用房和棚户区改造。这就是任志强所说的双轨制，也就是我所说的三轨制。

许多房地产企业已经渗透到其他行业。例如，凯撒酒店经营的变化也会影响房地产的供应。

第七个原因是，十年的监管改变了许多市场规则，扭曲了市场监管。我们的市场是以政策为导向的市场。自2006年以来，它一直受到持续的监管和控制。所谓十年监管的实质是抑制需求。抑制需求是起点。此外，政府非常重视经济适用房，因为它实现了调控价格的目标。结果，市场传递的需求信息实际上被政策所掩盖，价格供求关系的调整被扭曲。反映的市场状况是扭曲的，不能真实反映市场供求状况，从而引导市场。

看看目前的房地产低迷，我们甚至可能无法判断这是一个真正的低迷或价格战，因为重要的政策干预。

第八个原因是权威机构或市场导向机构无法对产业结构的价格和数量进行详细分析。就市场导向而言，我们很难掌握真正的信息。众所周知，政策的干扰会发出信号，但这个信号是扭曲的。在进行有效的结构分析时，市场价格和市场交易量也会发生扭曲。当人们分析时，他们往往有倾向性的目的，有些人有一定的立场和偏见。我们无法获得真实可靠的信息。我在香港看过这些信息。他们每周都会对房地产销售的结构和价格进行分类，并且非常详细，这对房地产开发商有很大的指导意义。现在很难得到真实的信息。在这种情况下，就会出现房地产市场的崩溃理论和所谓的拐点理论。

第九个原因是，60%至70%的房地产开发项目是住宅项目，结构单一，只能满足单一需求。房改初期，既要满足目前的房地产需求，又要满足改革前的住房改善需求。过去十年是一个黄金时期，供需双方都在蓬勃发展。今天，我们的商业地产或住宅基本上可以满足市场的需求。从全球情况来看，我国住房私有化率相对较高，已经达到80%，而发达国家仅为60%。

在这种情况下，在房地产出现波动后，需求不会出现真正的拐点。土地或新建筑可能会出现拐点。我认为没有足够的依据来真正判断需求是否出现拐点。除了住房，我们还有其他产品支持它，如商业地产、旅游地产、养老地产等。整个房地产行业震荡的结果将大不相同。如今，房地产的发展确实已经开始分化。除了住房，还有医疗、养老等，产业发展越来越明显。

我自己的结论是，首先，房地产市场的周期性调整是正常的，短期振荡也是正常的。当中国经济整体下滑时，房地产行业下滑是正常的。在我看来，总的趋势是有希望的。支撑中国房地产的综合因素没有改变。从中国房地产的需求和现状来看，还没有出现根本性的转折。在接下来的十到二十年里，我们仍然拥有空.根据需求理论，有需求就有市场。当需求处于临界点时，往往会达到饱和。中国的房地产总量取决于中国的新型城市化。城镇化率每年提高1%，到2030年达到70%。城市人口应达到9.5亿以上，城镇新增人口为3亿。这些数据不需要太多介绍。在人口结构方面，我们仍然可以得到一些红利，比如适龄人口，二三十岁的人口高峰要到2015年才能达到，老龄化人口将从3亿增加到5亿。2013年，商品房销售首次超过住宅销售，相差约30%，表明房地产行业潜力巨大。我认为经济下滑和房地产行业短期内波动是正常的。日本的情况不能和我们相比，因为他们的人口太少了。香港的价格将会翻倍。我们的市场是巨大的，这与中国的人口结构和城市化率不同，所以会产生不同的结果。如果房地产业在中国是一个具有很强经济相关性的行业，那么就没有理由与中国经济的趋势背道而驰。我认为下行或短期振荡可能是中国经济结构调整和产业结构调整中不可避免的现象。

我们必须以不同的方式看待它。中国有650多个城市。每个城市都有不同的经济条件和不同的价格。例如，在北京这样一个好城市，一天晚上有两个地方可以看芭蕾舞。北京的销售结构、价格和数量都不同于其他城市。许多城市经常被分割，许多城市卖得很好。去年，拉萨有一家企业，销售额达到了6亿，而前年是5000万，这说明中国很有地域性和结构性。所有这些原因都导致了中国房地产价格的下跌，因此存在振荡。我认为这种波动是暂时的，未来是光明的。

根据新平政策下的房地产趋势，20世纪80年代和90年代后的居者有其屋高峰将在未来七八年内出现。这部分人口是3.7亿，相当大，他们买房的趋势在2020年后还会继续。今年的下滑，这种观望情绪是显而易见的。随着需求刚性和改善的新群体的进入，我认为房地产市场将回到稳定和正常的状态。老一代人买房的动机，80年代和90年代的人买房的动机，以及新来的人买房的动机，在这里不多分析。

中国未来将会有大量的人口，所以没有理由认为住宅产业不应该成为主流产业。中国自古以来就是一块秦代的砖，近二十年来房地产业的发展形成了，这与我们的人口密切相关。它与未来独生子女和家庭的数量以及未来的城市化进程密切相关，但没有太多的数据可以分析。

我们可以看到我们许多房子的质量仍然很差，我们仍然需要改善它们。这里没有太多分析。

除了房地产投资市场以外，其他市场都不起作用，也没有替代投资市场。目前，我们可以投资房地产、股票市场、黄金、艺术品等。房地产是一种实体经济，不可能今天大幅上涨，明天大幅下跌，这与黄金和期货不同。纵观十年的投资选择，房地产是最好的投资产品。你为什么这么说？看几个数据，在过去的30年里，中国的国内生产总值增长了178倍，中国的出口总额增长了1612倍。这些增长数据显示了什么，表明中国的中产阶级正在崛起，他们的资本正在增加。目前，投资渠道实在太窄，除了股市、楼市和黄金，它们都在走下坡路。在过去的十年里，只有投资房地产的家庭有持续稳定的收入。我们的通货膨胀和货币贬值促使家庭购买房屋。当货币贬值时，购买力将继续下降。这里没有太多介绍。

中国梦的核心是住房。习主席说，在物质方面，有必要实现住房所有权和住房权。美国梦是每天有一栋独立的房子、一辆汽车和一只烤鸡。日本梦也是一座房子。新加坡的梦想是一个妻子，两个房间，三个孩子，四个轮子和五笔存款。中国的核心价值观和继承家庭的观念是不能改变的。如果中国梦能够逐渐具体化，或者目标能够实现，那将对房地产行业产生巨大的推动作用。

目前，总量已经告别了短缺时代，我们还在发展过程中。我国10%的城市家庭拥有两处或两处以上的房产，但仍有一些群体的需求没有得到改善，如当地中低收入家庭和外来务工人员的需求。要实现中国梦，一方面要从经济适用房的角度出发，另一方面要增加优质普通住房的供给，抑制畸形住房的过度需求，满足改善和刚性的需求。我们的城市和地区非常不同，所以我们应该用市场化的杠杆来解决这些问题。

中国的房地产与国外不同，它使用的是市场导向的杠杆而不是行政管制。我们有4万到5万名房地产开发商。在这样的变化和震荡中，我们应该研究中小房地产开发商面临的问题，确保中小企业在震荡中继续生存。大型企业应该为行业的稳定做出贡献，所以我就在这里介绍他们，谢谢。

相关主题:

2014博鳌21世纪房地产论坛

三链:吃昆虫、吃厕所和油炸？？3.模纸锻造，模具模具模具模具模具模具模具模具模具模具模具？？. 95镣铐和镣铐？？0.07%锝58.....

当前流行度:0

[娇娇]http://itougu.jrj/view/189514.j.....

当前流行度:0

1.1 .涓涓细流？？邦邦、邦邦、邦邦、交邦和廖廖？？要坚强，要坚强。.....

当前流行度:0

你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道........

当前流行度:0

缇落入三条锁链？？3镝？？6铥？？0(乌桕脂含有3条链吗？？4镝？？4铥？？0)死，死，死，死又死，4.72？？......

当前流行度:0

那墙，墙，墙和墙呢？？钳子里有丰富的镰刀、叉子、叉子、nan和链条，这些都是銮棒的来源.....

当前流行度:1

你想挑起镝，破坏哮喘吗？？缇，汤，汤，3汤和柊镶嵌？？链条？？4."敌鲁，缇，汤，汤，汤."？？.....

当前流行度:0

咸丰、大树、细垴、十二寸、相互涓涓？？环秀细链，涓涓细流，砸铙钹，甩铙钹，砸铙钹，砸铙钹，砸响，砸得咝咝作响？？葛格·岳格·柊.....

当前流行度:0