任志强再举“炮”：房价还会继续上升 楼市没有泡沫

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华远地产董事长任志强

2014年博鳌21世纪房地产论坛第14届年会于7月14日至17日在海南三亚隆重举行。本次年会以“回归新常态:结构调整和经济再平衡”为主题，邀请政界、地产界、金融界和学术界权威人士出席，以凝聚共识，树立信心，推动中国经济结构调整和房地产市场转型多元化健康发展。华远地产董事长任志强在出席论坛时回应了钟伟的“一根筋”理论，称中国房地产市场不存在泡沫，本轮房价将继续上涨。

任志强说，虽然钟伟不同意上升的观点，城市化是不可避免的，在他看来，中国是否存在泡沫并不重要。

“当我们讨论房价时，我们认为只有房价才是房价。钟伟，我可以告诉你，本轮房价持续上涨，而且还在继续上涨。最简单的事实，也是经济学家应该理解的事实是，货币是一种持续贬值。”任志强说。

他进一步阐述道:1990年，黄金是1800美元，而今天是1600美元。原因不是黄金价格上涨，而是货币贬值。这是最基本的真理。我们不需要讨论房价或者房子里是否有更多的人。需求，从货币贬值的角度来看，无论是新建的房子还是二手房交易，在短期内，钟伟是正确的，因为有4800万经济适用房和棚户区改造住房。其影响是这些房子太便宜，这导致其他房子的价格持续下降。中国政府想增加4800万套住房吗？一些人现在得到了经济适用房的保障。如果大约30%的棚屋被添加到住房中，超过60%的中国城市人口将通过经济适用房解决。

任志强认为，房地产应该成为一个负担得起的市场。钟伟说的不是每年2.5%的贬值，而是这一部分将导致第二次和第三次房改，这是一个非常危险的信号。当非市场容量扩大时，将不可避免地影响更多的市场关系。

“我们无法知道政府的保障房出现在哪里，因为很难进行公开的信息查询，但是它会分割这个市场的需求，导致市场中错误的正常需求。当政府想敢于市场化时，市场无法抗拒，因为它无法用透明的信息告诉我们，这是我们面临的最大问题。房地产市场最大的问题是政策的不透明，必须用市场化的方法来解决市场问题，而不是让盲人摸象。”

以下是任志强讲话的记录:

任志强:虽然钟伟不同意我的观点，即城镇是不可避免的，但我不认为中国存在泡沫。我们可以看看其他国家已经发生的城市化进程，从50%到70%，在非公有制的过程中，他们花了40到50年，但是我们可以看看日本和韩国。在快速工业化的过程中，他们大大缩短了城市化的速度和时间，从50%缩短到70%，这将大大缩短中国城市化的速度和进度。从1978年到现在，中国的这一比例已经从20%上升到30%，这大约是15年，这是一个非常缓慢的过程。1995年，这一比例约为20%。在此之前，中国的改革速度相对较慢。因此，十一届三中全会解放了农民工，让每个人都开始去城市，或以农业为主的产业。我们用了六到七年的时间实现了40%的城市化，用了两到三年的时间实现了45%到50%的城市化，用了九年的时间实现了超过50%到60%的城市化，每年增加3%的城市化。到2020年，中央政府要求60%的城市化。我估计2018年可以实现，2030年城市化率将达到70%。我估计它将在2025年实现，比计划提前五年。现在经济学家说中国的城市化率正因为改革而逐渐放缓。我不太同意这种观点，因为在现阶段，农村劳动力已经下降，农村剩余劳动力已经放缓。城市化发展的过程就是整体经济发展的过程。如果能保证6%到7%的增长率，这种城市化发展速度无疑是不可避免的。不要认为10%就是增长。让我们看看德国、美国和其他发达国家。他们的年增长率是2%到3%。不同的是，大城市的城市化率超过60%，二线城市达到50%，三线城市。当城市化率不断上升时，持有的房产也不断增加，买卖房产的比例也不断下降。当城市化率逐渐增加时，财产所有权也在不断增加，主要表现在财产所有权和商业财产上。在人口增长的过程中，财产所有权也在增加。有一种观点认为，由于人口增长，我们无法在城市生存。我们发现北京的人口在不断增长，其人口密度居中国之首。北京还有很大的发展空间，即使是在上海。陕西只有一个城市，所以城市人口密度最高。如果我们仔细分析，我们只会认为一线、二线和三线城市的人口密度最高。为什么这些城市如此拥挤，因为核心区的人口密度非常高？北京的面积远远超过伦敦、纽约、东京甚至香港，达到4万平方米。除了核心区，它不是这样形成的，因为北京有天安门广场。 像这样的城市都在城市化的进程中吗？不，从我国的角度来看，1990年，城市建设速度是19000平方公里，现在是40000平方公里。农村宅基地面积约为17万平方公里，是城市的四倍多。特别是90年后，城市人口不断增加，农村人口不断增加，但农村宅基地却从12万平方公里增加到17万平方公里，比所有城市建筑的发展都要快。我们可以看到，自1990年以来，城市建设增加了3.5倍，但人口却增加了2.2倍。远远超出建设城市地区的需要，如果建设城市地区的情况得到改善，将会发生什么？所有讨论的问题，包括过去十年房地产业存在的问题，都不存在。1960年，全世界城市人口不到10亿，而1950年，只有7亿。到1980年，我们看到1000多万个城市在持续增长。现在城市人口是39亿，中国需要增加3亿，印度增加4亿，尼日利亚增加2亿，三个国家增加9亿。1990年，我们看到世界上1000多万人口是10，2000年达到28。为什么亚洲城市人口增加了1800万？从全球来看，亚洲的人数最多，占16个。其他大陆分别是一个或两个。人口最多的东京已有3800万人。20年前，东京开始出现房地产泡沫。当时，城市人口是2000万，但现在已经变成3800万。当东京开通高铁时，它希望东京的人口能够转移到大阪，结果大阪的人口到达了东京，所以东京开始实施严格的限制，就像中央政府建议的大城市的人口应该严格限制一样。结果，东京的人口达到了3800万。我们相信中央政府有限制人口的政治能力。没有看到自然经济增长的过程，城市就在不断发展，我们不能停止禁止它们。60亿人将进入城市。到2025年，当中国的城市化率超过70%时，世界上将出现许多大城市，中国1000万人口的城市将继续增加。虽然我们不想这样发展，事实上，人口普查也是这样。在人口增长的过程中，建了更多的房子，而人口不变，家庭越来越年轻，三口以上的人口占70%，但过去只有40%。从五岁到六岁之前，这十年间增加了很多，超过三岁的家庭数量也增加了很多。家庭总数迅速增加，不是人口而是家庭数量。例如，有两个人的家庭在离婚后变成了两个，基数增加了。 经济学家在讨论库存时往往会忽略一个问题，认为新建区域有大量库存，所以列出2009年至2013年的销售区域和竣工区域可以帮助钟伟先生重新认识这个问题。销售面积55亿平方米，竣工面积43亿平方米，销售面积比竣工面积多10亿平方米。请注意，并非所有竣工面积都可以出售，但15%至30%不能出售或不包括在销售范围内，如车库、人防、计算机房、街道办事处的各种配套用房等。如果我们扣除15%，我们将再增加6亿平方米。我们再计算一遍，一些竣工面积将是未售出的房子，例如，大量的房子将被出租。目前，我们的租赁面积约为12亿平方米。大连万达多少钱，租赁面积是多少？扣除后，我们可以看到钟伟先生现在说新建筑面积有500，000，000平方米，根据去年的存量，有56亿平方米。现在，预售面积超过24亿，剩下不到30亿。然后扣除滞销面积和租赁面积的15%，所以没有必要。它还包括经济适用房领域。超过50亿平方米的土地在售完之前需要卖五到六年吗？它可能很久以前就卖光了。最近在安徽合肥有一篇报道，你可以在网上找到。安徽省政府表示，我们不会取消限购，因为没有房子出售，所有在建的房子都已售罄。这个数字告诉我们为什么竣工面积多年来一直在下降。过去，30%的面积是已完成的面积。现在，如果扣除新开工面积，它将从34%下降到24%。如果只计算新开工面积的15%，就只有900万套。有许多新的建筑区域，要么是新的建筑，要么是没有建筑，这意味着大部分区域被暂停。例如，一个开发商报告说有300，000个。如果完工率只有15%，这意味着该建筑将需要六到七年才能完工。因此，从统计数据来看，我们找不到这么多已完成的领域，否则，我们的投资怎么会下降呢？ 今年销售额下降了多少？销售额下降了约8.5%，相当于2000亿元。再看，贷款增加了16.5%，也就是2000多亿元，销售面积减少了7.8%，相当于2800万平方米。去年的销售额是13亿平方米，这让我们很困惑？我不这么认为。我不认为2000多亿人没有钱。有一些非房地产公司想在房地产中获利，他们进入得很快，现在想迅速退出。这个比例相当大。我认为这接近总额的25%。为什么有这么大的数额？他们转移了很多。他们没有公司，只有几个投资者。当他们得到一块土地和一个项目时，他们想抓住机会发大财。因此，去年我们启动了大量的项目，去年我们的投资增长很快，占了很大的比重。 就我个人而言，我认为泡沫有两个原因。我们不谈论限制购买和贷款的人。这些人去哪里了？他们都出国了。中国短缺2000亿元人民币。我们发现，1-5月中国人购买的海外资产为2000亿元，这些人的资金已经转移到海外。首先，就信贷政策而言，个人贷款政策的挤出效应是巨大的，已经影响到我们。二是经济适用房或棚户区的挤出效应，2012年开始实施棚户区改造政策，2013年开始实施，2014年供给迅速增加，即经济适用房和棚户区改造住房。让我们看看利率。如果优惠利率为0.7%或0.8%，当前利率将提高20%。如果开发商将100万套房子出售给90万人，买方将支付110万英镑，所有开发商的降价将成为银行的利润。实际销售并没有因此少付一分钱。除非你一次性购买全额支付能力，否则它将被银行吃掉。在银行整体发展的过程中，央行不得不直接告诉四大银行，有必要给老百姓一些优惠待遇。实际情况如何？似乎所有银行都不会购买央行的账户，因为央行不能控制谁是行长，但银监会可以控制它。如果银监会不这么说，他们希望银行赚更多的钱。因此，利益集团导致许多人从边缘地区变得无法买房。这种挤出效应非常大。我们收入的40%用于支付抵押贷款，即2000元。利率变化后，我们必须支付3000元的抵押贷款。如果利率变化，它将从40%变化到60%，这是一个巨大的变化。过去是40%的抵押贷款，但现在是60%，所以消费者不能贷款。40%变成了60%，因为银行贷款太暗，导致相当多的人被挤走，我们的需求也因为抵押贷款而下降。如果美国的抵押贷款利率是2.5%/年，德国是3.5%/年，英国是3%/年，中国是7%/年，我们比资本主义国家要黑暗得多。 我们说，自2010年以来，已经建成了960万套经济适用房，并投资2万多亿元用于住房改革。他们中的一些人已经进入了房地产投资和开发领域，还有一些人还没有进入。一般来说，我们的竣工量约为3: 7，房地产开发贷款占70%，非开发贷款占30%，经济适用房占40%，商品房占60%。经济适用房有相当一部分是政府项目。2013年，我们新增建筑量超过20亿。北京的大部分商品房用地都迫使你附加经济适用房。最初，它可能是50%的土地。经过招标，是70%到90%的土地为经济适用房，而商品房不见了。今年上半年也是如此。在700多公顷的土地中，有500多公顷是经济适用房，而在北京，只有不到20%的商品房是经济适用房。 开发商建造了大量的经济适用房，但是我们不能把保障房和非保障房从统计局的报告中分离出来。去年，20亿套住房中有10亿多套是经济适用房，按40%计算，有8亿多平方米是经济适用房。这样，一些迫切的需求就被挤出来了，而一些迫切的需求就变成了观望。例如，北京有多少人报名购买了2000多万套经济适用房，有100户人家抽签。北京每年出售超过10万套经济适用房，超过20万个家庭没有进入市场。如果他们中标，他们就会发财，如果他们三次中标失败，他们就会进入商品房市场。我们可以看到挤出效应非常大。现在估计将有3600万套经济适用房和1200万套棚户区，总共将有4800万套，而且总数可能还会增加。五年内，每年将有1000万套经济适用房，这肯定会对市场产生巨大影响。因此，市场会说，我们没有任何新政策，为什么市场萎缩，房价下跌，因为我们没有看到4800万套经济适用房对市场的影响。钟伟先生谈到了千日变化。我个人认为，十八届三中全会以后，我们没有前进，而是后退了。例如，1998年我们提出了市场化，将中国的福利分配制度转变为城市市场化，但今天我们看到了一个双轨制度，经济适用房和棚户区改造取代了市场化。出入境的结果非常明显。为什么房地产市场下降了？由于经济适用房限制了价格，住房的平均价格下降了。2007年后，我们注重安全性，过度安全性抑制了市场。中国政府已经把市场上的住房变成了福利住房，福利住房应该变成市场化的住房。在1998年的住房市场化中，市场应该解决住房问题。如果没有保障，那就应该是生存权的保障。如果生存权变成福利和财产，这是一种混合制度和倒退。这就是福利分房制度。没有房子的人会被责骂。福利分房是好的，所以不会有市场经济。如果市场经济被摧毁，中国未来的经济也将是一个死胡同。 我们把什么福利变成了市场化？例如，它应该是教育，但它应该是市场化的，价格应该用来说话。这也是一个医疗系统，它也已经成为市场导向。当廉租房和公租房的金额达到3600万元时，应该保障的是居住权，包括那些买不起房子的人所享受的福利。实际的结果是市场上的交易，尤其是一笔可以赚大钱的交易。卖房子的时候政府能收回多少？这种行政干预掠夺市场，成为最大的市场障碍。就我个人而言，我认为新秩序是告诉你，政府已经开始重新进入市场，所以你应该小心。决定资源配置的不是市场，而是政府。北京不仅赢得了土地的招标，还进入了住房保障，然后控制了土地价格。有自主权的商品房价格是有限的，出售时收取30%的费用。为什么？当我们抽签时，政府把交易费用给了开发商。它不但没有减少政府对市场的干预，反而不断加强市场的干预和掠夺，这使我们的政策看不到改革的前景，反而是一种倒退。至少所有的房地产市场都看到了政府行政命令的干预，而不是市场的拯救。当市场继续倒退时，我们看到的是，当明年的发展下降时，政府说，我将利用棚户区改造来提振经济。许多政府官员表示，必须本末倒置，减少市场成分，扩大政府手段。利用政府的优势来阻碍市场的正常发展正是这样一个问题。 未来几年的正常状态是什么？市场的保证是开发商的想法。今年，承担大量经济适用房的企业没有遇到任何财务困难。由于他们可以通过抽签和拍卖预售的方式迅速收回经济适用房的资金，因此多少债券可以与经济适用房一起发行，且批准的债券不少于8000亿元。我们也以这种方式发行债券。如你所见，如果一个开发商利用它，他可以用一些资金来解决现金流困难，从而扩大他的影响。 最后，政府有了更多的发言权，并分散了需求。政府认为没有必要有这么大的市场需求，政府可以取代这种需求，所以它又回到了王石在开始时提到的经济适用房是否应该有厕所的问题上。同样，如果房改和经济适用房都是低标准建造的，那么下一个问题就是住房将在几年内被拆除，而我们的住房不是由高质量的生活造成的，而是由功能性生活造成的。例如，20世纪50年代，北京对棚户区进行了改造，20世纪90年代对龙须沟进行了改造，现已纳入改造项目。他们的使用寿命是因为棚户区不能建造豪华的房子。我们的建筑标准非常低，我们的质量标准也非常低。结果，有些人对北京瑶瑶的自住住房提出了意见，感觉就像一座监狱。由于政府的干预，产品质量和实用功能下降，所以我们不得不拆除房屋并重建。这种重复建设的结果将给市场带来灾难。现在有大量保障房，利润真的很低。这种情况能持续多久？在许多地区，二手房取代了二手房。随着城市化进程中租赁物业的增加，服务现有客户资源可能成为未来业务发展的主流。去年，当第三产业的比重超过第二产业的比重时，除住房以外的房地产供应将迅速增加。去年和今年的情况很明显，在投资增长的过程中，商业和写字楼的比例非常高，远远高于住房。很大一部分是因为第三个比例的增加，城市需要增加供给。当我们讨论房价时，我们认为只有房价才是房价。钟伟，我可以告诉你，这一轮房价继续上涨，而且还在继续上涨。经济学家应该理解的最简单的事实是，货币持续贬值。在1990年，黄金价格是1800美元，现在是1600美元。原因不是黄金价格上涨，而是货币贬值。这是最基本的真理。我们不需要讨论房价或是否有更多的人对住房的需求。从货币贬值的角度来看，无论是新建的房子还是二手房交易，从短期来看，钟伟是对的，因为有4800万套经济适用房和棚户区改造房。现阶段的房价是这样的，影响是这些房子太便宜了，导致其他房子的价格持续下降。中国政府想增加4800万套住房吗？一些人现在得到了经济适用房的保障。如果大约30%的棚屋被添加到住房中，超过60%的中国城市人口将通过经济适用房解决。从这个角度来看，房地产应该成为一个负担得起的市场。钟伟说的不是每年2.5%的贬值，而是这一部分将导致第二次和第三次房改，这是一个非常危险的信号。当非市场容量扩大时，将不可避免地影响更多的市场关系。我们无法知道政府保障房在哪里出现，因为很难进行公开的信息查询，但它会分割这个市场的需求，导致市场的正常需求出现偏差。当政府想敢于市场化时，市场无法抗拒，因为它无法用透明的信息告诉我们，这是我们面临的最大问题。房地产市场最大的问题是政策的不透明，这必须通过市场导向的方法来解决，而不是让盲人摸象。谢谢你。

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