刘志峰：商业地产如何寻求寒冬破局？

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12月7日至9日，视点房地产新媒体依托视点房地产网、博鳌房地产论坛、视点年度论坛、城市视点论坛等强势平台，将在前两届成功的视点业务年会的基础上，继续在广州举办2015视点业务年会，金融网站将全程直播图片和文字。

中国房地产协会会长、原建设部副部长、党组副书记刘志峰出席论坛并发表主旨演讲。 刘志峰指出，商业地产刺激了投资增长，丰富了人们的生活，促进了消费升级。但是，他也指出了商业地产仍然面临的问题:一是商业地产的开发、经营和管理经验仍然不足；其次，城市发展缺乏商业设计和规划，导致商业地产的区域和地方过剩。第三，一些城市脱离实际消费水平，盲目大规模开发大型购物中心和综合体，但这些商业地产与当地消费水平不相适应，造成资源浪费，以及开发企业资金压力，给可持续发展带来困难。第四，大量的商业房地产开发经营企业为适应互联网的发展进行了大量的探索，但没有取得任何实质性的突破，也没有完全找到与互联网行业双赢的模式。 刘志峰说，为了解决商业地产的问题，应该从以下几个方面努力:首先，它应该与新的格式相结合。目前，中国的消费已经向个性化、多样化和中高端发展。商业地产是消费的主要场所，必须学会整合和共享发展。第二，我们应该与互联网结合。虽然商业地产的服务功能有所增强，服务水平有所提高，但仍有great/きだよが0/using互联网技术探索商业地产的未知领域和服务价值。商业地产不能像房地产一样移动，但借助互联网，信息、金融、教育、文化、娱乐、影视、智力等资源可以整合到房地产中，不可移动的商业地产可以变成活跃的商业地产，从而实现商业地产运营的最大价值，改变人们的消费模式，提高人们的消费质量。

第三，创新发展模式。主要是引入体验消费模式。通过精品+体验路线和提高服务质量，更多的消费者将被拉回实体店。

以下是刘志峰演讲的记录:

刘志峰:各位嘉宾，各位新老朋友，早上好。

我很高兴参加2015年观点商业年会。在年底和年初，每个人都在各自的领域做了一个清单总结。年会邀请房地产开发企业、商业百货公司、投资者、零售商、品牌所有者和金融企业分析形势、交流经验、探索未来、寻找新的合作与发展机会。我认为这是必要的。首先，我要衷心感谢房地产企业为本次年会提供了交流的机会。我将谈谈年会的主题，供你参考。首先，我们应该注意商业地产在消费领域的作用。目前，扩大内需是拉动经济增长的主要力量，也是中国经济社会发展的坚实基础。通过消费升级促进产业升级不仅可以丰富人们的生活，还可以提升产品质量。能否刺激这种运输的消费，关系到中国经济的可持续发展。商业地产一端与消费相连，另一端与房地产相连，是稳定中国消费和房地产业的重要力量，也是人民(报价:603883，购买)与衣食住行紧密结合的产物。我相信在座的各位都充分理解这一点。我认为，近年来商业地产的地位和作用不容忽视，主要表现在以下三个方面: 首先，它刺激了投资增长。2010年以来，商业地产迎来了最好的发展机遇。2011年，商业地产营业用房和写字楼的完成投资份额分别达到5598亿元和1807亿元，分别增长33.9%和31.2%。2011年，写字楼和商业楼宇的销售同比增长率分别达到16.1%和23.7%。 虽然商业地产投资自去年以来有所下降，但根据今年上半年的经济数据，在传统商业和网络经济的支撑下，消费首次超过投资，成为经济增长的第一推动力。今年上半年，消费对经济增长的贡献率达到60%，同比增长5.7个百分点，其中商业地产发挥了重要作用。第二，它丰富了人们的生活。经过几年的创新和发展，商业地产为老百姓提供了更大的便利。一是百货商店、商业街、超市和家居建材市场为群众提供了综合消费功能；第二，电影城和娱乐城为大众提供了文化娱乐功能；第三，大型餐馆和快餐为大众提供了餐饮服务。第四，健身中心和美容美体连锁店为人们提供健身和休闲的场所。第五，办公楼、服务式公寓、产权式酒店和老年公寓的发展也很快。商业+消费+房地产的模式，使中国的商业地产在内涵上更加丰富，在服务上更加精致，在空的空间上更加拓展。商业地产已经成为房地产领域支撑虚拟经济、电子商务和绿色消费发展的重要力量之一。第三，它促进了消费的升级。互联网、信息和智能技术的兴起，使商业地产有了更多新的动力和新的活力，如电子商务、o2o、体验式消费和移动支付的出现，不断推动消费升级，提供了新的商业模式。它还改变了大众的消费观念，提高了大多数居民的生活质量。特别是，商业地产与互联网的结合使更多的交通、教育、旅游、智能停车场和商业地产融入并加速了对传统的渗透。新兴商业地产引领消费向智能、绿色、健康和安全的方向转变。在未来商业地产的发展中，前景将保持良好，并有望越来越稳定。第二，我们应该正视商业地产发展所面临的问题。商业地产的快速发展也存在一些问题。 首先，在商业地产的开发、经营和管理方面仍然缺乏经验。衡量商业地产成功与否的重要指标是它能否持续经营、提高效率和保证增值。然而，国内商业房地产开发在这方面仍然缺乏经验。许多商业地产的开发商和经营者已经从住宅地产转移过来，专业化程度还不够高。 其次，城市发展缺乏商业设计和规划，导致区域和地方商业地产过剩。商业地产开发企业对市场也缺乏判断，难以保证商业地产总量与合理结构的平衡，导致一些城市布局不当。同时，业务格式相对简单，差异化发展不够。 第三，一些城市脱离实际消费水平，盲目大规模开发大型购物中心和综合体。然而，这些商业地产与当地消费水平不相适应，造成资源浪费，同时也给开发企业的资金带来压力，带来难以持续发展的问题。 第四，一大批商业房地产开发管理企业为适应互联网的发展进行了大量的探索，但没有取得任何实质性的突破，也没有完全找到与互联网行业双赢的模式。在电子商务和实体商务的融合中仍有许多问题没有解决。由于实体业务供应过大，投资过于集中，市场蛋糕被稀释。近三年来，我国商业企业住宅的开发面积和数量比同期住宅开发投资高出10个百分点以上。由此可见，商业地产开发投资过大，竞争激烈。我们必须重视这些问题，特别是结合“十三五”规划，进行科学合理的分类、布局和调整。第三，我们应该寻找商业地产开发与合作的新机遇。自2010年以来，中国主要百货商店的销售增长率逐年下降。2015年，增长率不到5%。就连领先的商业地产企业万达百货，也开始调整和缩减传统百货的营业面积。这表明以传统百货行业为代表的商业地产模式遇到了挑战。如何克服困难？我认为有必要在以下几个方面做出努力。 首先，它应与新格式相结合。目前，中国的消费已经向个性化、多样化和中高端发展。商业地产是消费的主要场所，必须学会整合和共享发展。如今，产业的界限越来越模糊，产业的交叉发展和融合无处不在。以服务地产和跨境地产为主的体验式商业地产逐渐受到市场青睐。例如，万达和苏宁根据需要定制万达广场的实体店，实现线上线下的强强联合。因此，传统商业地产必须与新经济、新业务相融合，才能保持业态和模式的创新。第二，我们应该与互联网结合。互联网的奇妙之处在于实现了更大的扩展和延伸。网络越大，扩展越强。与普通住宅相比，商业地产的产业链更长，各环节环环相扣。近年来，虽然商业地产的服务功能有所增强，服务水平有所提高，但仍有great/きだよきだよ0/using互联网技术探索商业地产的未知领域和服务价值。商业地产不能像房地产一样移动，但借助互联网，信息、金融、教育、文化、娱乐、影视、智力等资源可以整合到房地产中，不可移动的商业地产可以变成活跃的商业地产，从而实现商业地产运营的最大价值，改变人们的消费模式，提高人们的消费质量。今天会议的主题是关于商业的寒冬。我于今年11月2日来到山东，完成了第七届中国房地产科学发展论坛，主要讨论房地产+互联网。上午会议结束后，下午我参观了山东的一家公司。它下面有一个酒店集团。现在酒店行业的客房入住率普遍下降，营业额和利润下降。在过去的两年里，它的酒店集团每年都在增长。这个组有三四个人。这包括酒店设计、所有酒店区域的利用率，包括酒店预订、床位预订和餐饮预订，所有这些都有一个需要研究的问题。为什么近年来它能年年生长？这值得我们所有人去思考。 第三，创新和发展格式。如前所述，传统百货商店的衰落主要是由于其服务功能被电子商务等创新模式所取代。如何重新定位和发现市场趋势，主要是引入体验消费模式。通过精品+体验路线和提高服务质量，更多的消费者将被拉回实体店。2015年商业地产的另一个明显趋势是海外商业地产投资和消费大幅增加。利用今年的第十一个黄金周，中国游客在7天内就在海外高端消费上花费了高达35亿美元。众所周知，国内出口商品的质量更高，而国内出口商品的质量更差，这使得许多消费者去国外卖厕所和买奶粉。如果我们想将这种消费流带回到中国，我们需要商业地产开发商和运营商满足多样化和个性化的消费需求，并在品种、规格和安全性方面做出努力。同时，作为一个政府，我们也应该采取必要的税收政策支持，善于创新和改进经营理念，而不是盲目投资于落后的业态。

这就是我今天要讲的全部。请批评那些错误的。