谢国忠看衰楼市：未来20年内 房价每年掉7%

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独立经济学家谢国忠

谈到房地产市场，各行各业的意见都是两极化的，学术界持悲观态度，房地产行业鼓励逢低买入。独立经济学家谢国忠甚至直言不讳地表示，未来20年，房价将每年下降7%，最终将下降80%。另一方面，房地产开发商充满信心，说今年和明年房价将继续上涨，那些错过机会的人将再等10年。总体而言，mainland China一、二、三、四线住房市场的两极分化是影响房价涨跌和住房市场前景的最大关键。

房地产市场的前景尚不明朗，尽管政府一再提出救助政策，但未能恢复学者们的信心。例如，10年来，谢国忠一直在唱衰房地产，呼吁每个人尽快卖掉自己的房子，不要梦想发财。他甚至更大胆地预测，房价每年将下降7%，这将持续20年，直到80%。

上周，中国社会科学院发布了中国住房发展年度报告，但报告一经发布，就被解读为房价将大幅下跌，中国社会科学院对此做出了紧急回应。相关报告是“片面和全面的”。然而，我们也发现，近年来，各行各业对房地产的各种预测也非常有趣。

预测房价会输给开发商的学者

最近，中国社会科学院发布的《2015-2016年中国住房发展报告》指出，住房市场内部结构不平衡，外部风险不断积累。一线城市的房价异常高；三线和四线城市的库存很高。该报告预测，从2015年10月到2016年9月，中国房价可能“先升后降”。在经历了快速上涨之后，2016年第二季度之后，可能会出现一波悬崖般的下跌。正是这些话被外界解读为社会科学院轻视房地产市场。

我们发现，在判断房地产市场趋势时，行业明显分为两类。有趣的是，许多观察空房地产的学者对房价非常悲观，建议尽快卖掉房子。然而，许多观看更多的人是房地产从业者，他们认为如果他们不买房子，他们将不得不等待几十年。从近十年的房价走势来看，高中的经济学家明显输给了房地产老板。

独立经济学家谢国忠观察空中国房地产已有近十年，但对近期仍持悲观态度。他认为房价每年将下降7%，20年后将继续下降80%。目前，我们应该尽快卖掉房子，而不是梦想发财，我们应该现在就卖掉房子，快乐一辈子。

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，如果房地产市场和地方政府融资平台想要在这些市场人为地创造无风险利率，将会有无尽的麻烦，而目前的房地产市场只是一个暂时现象。

任志强一直受到媒体的密切关注，他一直关注房地产市场。今年年中，他说只要经济增长，房地产肯定会继续增长，2015年房价还会继续上涨。如果你今年不买房子，你将不得不再等30年。

事实上，房价的上涨主要与人口能否继续增长有关。以上海为例，上海的常住人口在2010年增加了93万，2011年增加了44万，2012年增加了33万，2013年增加了35万，2014年增加了11万。每年保持净流入，五年内增加216万人。从2000年以来的数据来看，人口增长更为明显。人口的持续流入是房价上涨的根本因素。

对于房价的预测，学者比实践有更多的理由，房地产业主为了自己的利益喊更多是合理的。中国幅员辽阔，一线城市与二线城市和三线城市之间的差距非常大。货币宽松带来的投资需求在中短期内会导致房价大幅波动，但人口是最根本的主导因素，人口流入、房价看跌、人口流入和房价上涨。

排队买房子过夜，上海现在是光盘

根据中国指数研究院12月1日发布的数据，11月份全国100个城市新建房屋平均价格为10899元/平方米，比上个月上涨0.46%，比上个月上涨0.16个百分点。与去年同期相比，白城市住宅均价上涨2.93%，比上个月上涨0.86个百分点。这也是白城住宅价格连续第四个月同比上涨。目前，无论楼市是涨还是跌，长三角地区应该说是很有代表性的。今天，让我们来看看上周末上海新开的房地产。令我们震惊的是，它在开幕当天几乎售罄。

记者彭宇:我现在在上海普陀区和嘉定区交界处的一个销售中心。今天是这个房地产开业的第一天。我们可以看到排队的人群已经从大厅排到了外面。我目测了一下，大约有100米。

当记者到达该楼盘的开盘现场时，雨下得很大，夹杂着小雪。销售中心入口处的三名保安维持秩序，并逐一确认是否是内场呼叫的命令。这些不断向前冲的人中有许多人在第二天早上就开始排队，在这里等了一整天。

上海看房者:我带着被子来到这里。昨天中午12点开始的。现在我又冷又饿，只想在这里找间房子。

上海看房者:昨天，从早上8点开始，一天到晚都在排队。

上海看房者:如果你买不到房子，你就买不到两个房间，一个小时左右就会卖光。

一些没有进入内场的管家说，他们今天早上听到这个消息，就赶到了这里，但是没有号码。据了解，开发商推出的项目主要是一居室和两居室的商业项目，拥有50年的产权，而管家之所以花这么多时间在帐篷里排队买房，主要是因为价格低。

上海观察家:如果是公寓，周边房屋的价格大约在1万到2万英镑之间，如果是住宅，价格会更高。

上海观察家:他说有折扣吗？我估计价格在8500英镑左右，所以我觉得很划算，因为我们住在浦东，平均价格超过30000英镑。

记者发现买家中有一些投资者，有的一次买了八套，阿姨一次买了四套。

上海观察家:我已经买了几套。投资是可以的。买一套一居室公寓，每月租金2000元。现在你把它存入银行，利息很低。

当记者离开时，已经是1: 30了，销售中心和模型室仍然很拥挤。这时，记者发现墙上贴着的174套套房只剩下9套了，很多人质疑销售速度。

上海购房者:刚开盘的很多房间都不见了，只有一居室的房子，人们不相信，我们也不相信。

上海购房者:我认为这是炒作。

上海买家:不会这么紧张的。这是一所房子，不是杂货店。

前三年每套公寓一年的营业额为26万英镑，创下新纪录

今年在上海，不仅普通住宅交易正在蓬勃发展，而且豪华住宅市场也在急剧上升。截至11月，上海已售出490套单价超过10万元/平方米的顶级豪宅，超过了过去三年的年销量总和，可谓2015年豪宅市场的大年。

根据业内对豪宅的定义，豪宅是指当年平均成交价是商品房成交价的3倍以上，或者是套平均总价的6倍以上的房屋。2006年，上海商品房平均成交价格为每平方米9655元，当时单价为28965元的房屋可视为豪宅，因此2015年1月至11月上海商品房平均成交价格为每平方米31966元。根据计算，目前的单价需要达到95898元才能称为豪宅，是2006年的3.3倍。我身后的汤臣一品堪称真正的顶级豪宅，目前平均价格达到每平方米26万元。就在上个月，汤臣一品卖出了两栋房子，分别是1.5亿元和1.61亿元，总金额为3.1亿元。据了解，汤臣一品的大多数租户都是世界500强。

在上海浦东陆家嘴滨江大道旁的汤臣一品，一名保安在欧洲金色大门前警惕地注视着过往的行人。不时有一些豪华车进进出出，许多豪华车通过大门停在大院里。正是这一房产不断刷新上海豪宅单价的历史记录。在上海今年成交额超过1亿元的14套豪宅中，汤臣一品占了3套，其中6月份成交额2.43亿元的一套豪宅创下了历史总价纪录。11月17日和18日，汤臣一品先后售出2套价值1亿元的豪宅，超过了去年11月底绿城黄埔湾24.22万元/平方米的历史最高成交价格。

易居中国Cree信息集团研究中心高级研究员杨克威:今年上海高端住宅中，实际销量在1000-2000万套之间，约占82%。事实上，像汤臣这样的这种级别的豪宅并不多，例如，超过5000万套，大约90套。

11月份，上海豪宅成交表现较好的项目包括徐汇恒山路板块的嘉鱼亭和黄浦滨江板块的绿城黄浦湾，成交额超过10套。其中，嘉悦共售出15套公寓，成交金额为3.16亿元，平均成交价为115560元/平方米，在成交额和成交额方面均居顶级奢侈品市场之首。业内人士认为，在限制购房和贷款的背景下，目前上海购买豪宅的人群仍以35至45岁的本地户籍为主。一方面，豪宅数量的激增是由于今年政策的不断放松，释放了前几年积累的改善需求；另一方面，豪华住宅的绝对价格很高，但涨幅仍低于普通住宅。从股票市场获利也是驱动力之一。

易居中国科瑞信息集团研究中心高级研究员杨克威:今年，有很多中小板和创业板。事实上，在中小板和创业板，他们中的许多人是个人股东，他们中的许多人今年都在套现。这种现金流出实际上立即形成了购买力。

上海:11月在一线城市排名第一

数据显示，11月份，一线城市交易面积同比增长5.48%，其中上海排名第一，增长22.14%。那么，当前住房市场上涨的原因是什么，上海未来的房价走势将会如何？

数据显示，2015年11月，上海市商品房交易面积为223.96万平方米，同比增长53.80%；平均成交价为30056元/平方米，比去年同期高出22.84%。商品房交易面积149.5万平方米，同比增长43.80%；平均成交价为34730元/平方米，同比增长25.42%。这比今年10月份的最高成交额低了0.99%。

融创玉兰大厦营销中心总经理艾青:11月份我们一般都卖，这是10月份无法相比的，但今年我们感觉11月份，甚至上个星期，它的周转面积都是35万平方米，整个月都是140万平方米。与去年相比，它增加了很多。

安居客高级副总裁叶冰:如果超过90平方米，两室甚至三室，这种需求改善的释放仍将在拉伸整个市场价格方面发挥非常大的作用。当然，它还包括豪宅和一些别墅等交易。

对于目前上海楼市的上涨，业内人士认为主要是由于330新政宣布后，降息、RRR降息、公积金二套房贷款等各种利好政策效应的叠加和释放。此外，近期上海新的纯住宅用地总价和单价的拍卖也使得交易价格上涨。

融创玉兰大厦营销中心总经理艾青:这笔交易的营业税从5年改为3年。另外，目前土地拍卖还存在不足。

安居克高级副总裁叶冰:公积金政策利好消息的发布，对我们刚刚需要的整体推广有很大的帮助，比如最近的二胎政策。

至于房价的未来走势，业内普遍认为，像北京、深圳这样的大城市仍将稳步上涨。

融创玉兰大厦营销中心总经理艾青:对于一线城市来说，如果北上广州和深圳，人口一定是净流入。单从人口结构来看，当时间转移到空.时，目前三、四线城市的库存压力相对较长

安居克高级副总裁叶冰:上海的这一需求在未来将继续活跃。因此，在整个价格上涨的压力下，我们认为它仍处于平稳上升的趋势。