青耕养老地产总裁田军：中国养老社区发展前景可期

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金融界网站消息2014年1月4日，由东招基金和金融界联合主办的“中国房地产金融变革与创新高峰论坛”在北京举行。

耿青养老地产总裁田军在致辞中表示，中国养老社区的发展前景值得期待。

以下是书面记录:

田军:各位来宾，下午好！今天下午的话题主要是关于老年房地产。正如主持人刚才所说，老年房地产这个话题不容易谈论和做。在今天下午的交流中，我想我应该首先感谢东招基金给我这样一个基金来和大家交流。在交流之前，我会花一两分钟介绍一下养老金业务。耿青养老金是国有股份制控股企业。其初衷和目的是做养老行业的投融资业务。目前，有两个核心业务，一个是养老行业的投融资业务。这两项业务有两个细分市场，一个是国家发改委的政府引导基金，另一个是养老行业的投融资服务。我想今天这里有很多投资理财的朋友，也有一些熟悉的面孔。我认为我们将来可以有更多的交流。

关注最关心的金融话题，一起讨论。

鉴于老龄产业的实物，我们主要关注这些方面。第一个重点是老年产业的人才培养，即初级、中级和高级。通过与北京大学等高校的合作，养老产业发展的瓶颈可以从养老产业的基础人才上得到解决。第二项业务是为养老机构的联合运营做一些所谓的复制或连锁规划。第三，老年房地产一站式服务，包含了几个方面，一是前期规划设计，包括市场调研、市场定位、后续营销策划和几乎后续的托管运作。这里有一个核心业务，可能和在座的各位都有关系，那就是养老行业的投融资服务。在谈及老年房地产之前，我认为我们首先应该了解中国养老的现状。目前，在座的一些朋友可能对养老行业比较熟悉，他们都知道养老行业作为一个朝阳产业，很受大家的欢迎和关注。至少三年前，当我从事老年护理行业时，我周围的朋友都不明白这一点。在这种情况下，当时大家统一了一个与现在类似的观点，就是说养老产业作为一个朝阳产业没有问题，但是它的盈利模式和盈利周期是怎样的呢？当时，可能会有一些小的概念变化与目前的情况，但目前，我们正在讨论很多话题，这是盈利模式，包括我们的一些后续发展。鉴于老龄产业的老龄化特征和中国社会的老龄化特征，我们可以从互联网上收集一些信息和数据。我在这里总结的三个要点与老年房地产有关。首先，我们的老年人口基数很大。根据2012年的统计，截至2012年底，我国老年人口为1.94亿。

可能每个人对这些数据都没有相应的概念。当时，2010年3月，当我们与德国老年研究所签订合同时，德国的杜曼教授来了。它只是在晚上去吃饭的路上。这是一个新闻，中国的老年人人数是1.67亿。听完这个数字，教授震惊了。这个数字已经是欧洲的总人口了。他无法想象中国的养老金市场有多大。第二，我们的老年人口正在迅速增长。按照我们每年1000万老年人的增长速度，到2050年，中国老年人口将达到4亿以上，占总人口的33%。每三个人中就有一个60岁以上的老人，这太可怕了。第三个特点是我们的老龄化趋势是明显的。去年的数据是老年。所谓的老年群体，我们定义为80岁以上的老年人，去年约为2200万，2013年应达到2300万。这样，11%和12%的老年人被计算在内，这是目前中国老龄化的特点。

让我们看看这些老年人的需求。我国作为一个整体所面临的问题意味着老年人群体比较大，那么养老问题就是国际民生的一大问题。许多老年人到了老年，却没有考虑如何照顾老人。我们可以从去年出台的政策中注意到这一点。去年，应该说它属于国务院和地方政府。出台的政策对老年产业的影响更大，可能涵盖过去几十年的总和。我已经整理出几项主要政策，你可以看一看。其中，有一个红字，国务院关于加快养老服务业的意见。这份文件实际上被我们行业的一些人称为35号文件。根据我个人的理解，这份文件可以称之为养老金行业的宪法文件。2013年9月6日，从去年年初到年底，国家颁布了近十部法律法规，我统计了三部地方性法规，即北京和上海。根据这些法律法规，我们可以发现国家非常重视中国的养老问题。还有一个有趣的消息大家可能会注意到，那就是元旦之前，Xi先生先吃了清丰馍，做了一个董事长的包，下午吃完清丰馍就去了四季青的养老院。习主席指出，中国的养老产业严重滞后，我们应该在后续过程中通过这些信号得到一些关于养老产业的积极信息。

养老行业，我们将谈谈养老的模式和方法。在家里、社区和机构里有三种传统的养老方式。我记得在2010年之前，在民政部的“十二五”规划之前，有一句话说，未来中国应该建立一个以家庭养老为基础，以社区养老为支撑，以机构养老为补充的三维养老规划模式。“十二五”后，发生了一个小小的变化，这对当前的养老地产非常重要。十二五规划提出以居家养老、社区养老、机构养老为支撑或重要支柱。事实上，从补充支持的概念中，我们可以发现机构养老，或者说我国在这种养老模式的实施过程中对这一地方的倾向。

下面是中国老年研究中心的一份研究报告，该报告对老年人的养老需求进行了细分。通过这个ppt，我们可以看到85%的人倾向于在家照顾老人，也就是说，他们在家里和家人一起度过晚年。通过家庭手段维持生活。这一数据与全国数据可能略有出入。国家的概念是9073。90%的老年人在家，7%在社区，3%在机构。这是当时民政部文件中的明确规定。北京的标准是90%，至少90%的人的最终养老方式是住在家里。在此，我们将看看这些养老模式对老年人的影响，或者对我们未来养老地产的一些影响比较！

居家养老已经成为未来的趋势，90%的人愿意通过自己的家庭来养老。3%或4%的人可能倾向于在机构中实现此人的养老服务。然而，在2010年下半年，我们的团队走访了北京的200多家医院，在走访之后，他们感到震惊。除了我们现在熟悉并得到国家相应政策支持的公办养老机构外，其他民办养老机构的经营状况都非常困难。在接下来的两年里，我联系的几家养老院的院长基本上停止了养老机构的运营。主要原因是目前我国养老机构存在一些不足或缺陷，或者是我国的政策跟不上，或者是我们的服务跟不上，造成了养老机构的困境。

鉴于这三个养老模式，这是一个养老房地产的机会。这个机会从何而来？第一，老年房地产和以社区为基础的居家养老。在老年社区，机构养老应该在家里进行。在这种情况下，养老社区有一些其他养老方式所没有的优势。在这些优点中，第一个是它减轻了一个孩子的负担。在421的家庭结构中，我们的孩子没有太多精力去照顾四个老人和一个孩子。目前，养老的结构性需求应该是钢铁需求。特别是对于年老或残疾的老年人，几乎没有讨价还价的余地。第二，在这个周边地区，养老有利于老年人的身心健康。从调查数据中我们可以看到，绝大多数老年人都不想去养老机构或离开自己的家庭。不过，正如刚才所说，421的家庭结构令长者别无选择，我们在老人社区已很好地解决了这个问题。第三，对长者社区来说，我们的专业服务，或我们的专业护理服务，可以大大改善长者的生活质素。此外，老年人有自己的空房间，可以有自己的精神，文化和娱乐生活，这是一个有吸引力的地方为老年人。你也可以在后面看到调查数据，老年人关心的是养老机构或养老模式的几个条件。

在这里，我想给你看一些ppt。这是2010年下半年国务院研究中心委托的养老金产业链分析报告。这份报告是由国务院研究中心花费300万元制作的400页的ppt。有了这个重要的分析，你可以看看这两件事，它们都与老年房地产有关。这个养老金产业链的生命周期分析可以看看红字。老年房地产的推出期大约在2010年，这与我们之前的预测或计算是一致的。中国房地产养老协会成立于2010年，是中国第一个养老机构。在未来的40年里，它将进入一个发展或成熟的时期。老年房地产的空空间很大，或者说它的前景是可以预料的。

这份报告是针对整个养老金产业链的。当时，国务院研究中心提出了成胜集团需要注意的几点。其中之一是养老地产。在这个老年房地产领域，2010年，老年房地产还没有成为一个概念，所有人都在观望。那时，甚至可能没有过渡。另一个是医疗保健，包括健康管理和康复，另一个是护理培训。这需要在养老金产业链中牢牢把握。

通过前面的分析或对中国老年人口整体的分析，我们可以发现中国老年社区的发展前景是值得期待的。首先，第一点，综上所述，有几个不成熟的地方可以提出一些相关的意见，那就是我们的一些高收入人群，他们的存在是老年房地产发展的基础或动力。这部分高收入人口大致是一个相对较老的数字。2005年，中国有0.5%的老年人，基本上有97万个家庭进入了国际小康水平。第二，目前大多数老年人都有这种养老需求和供给需求，他们中的大多数人需要一两处房产。第三，在未来的发展中，个人医疗、康复和保健的费用将逐年增加。我们的预测是年增长率将超过10%，远远高于国内生产总值的发展。养老社区中最crucial/きだよききだよ0/room的是填补三种养老方式的不足或缺陷。这是非常重要的一点。因此，从这些方面来看，老年社区的发展应该说是很有希望的。然而，通过近年来大家的探索，包括大家可能也注意到的消息，有很多投资公司、房地产公司和保险公司进入老年社区或老年市场，其中包括一些民营企业，这些都做了一些尝试。目前，中国还没有一个成熟的模式或令人信服的可持续发展道路。

我有一些个人观点，所以让我们再和你谈谈。在交流之前，我希望你能看看国外养老地产的一些经验。

这可能无法一起完成。主要部分简要向您解释:

在美国，老年社区规模相对较大，配套设施相对完善，服务应该说是多层次的细分市场。我认为美国的老年房地产，或者美国的一些所谓的太阳城，以及可持续退休社区，都有一些优势。在日本，它更多的是一种服务，或者说它的护理相对较好，这也是值得学习的。在欧洲，更多的是把老年人放在生活环境中，而不是把老年人单独分开。在台湾，老年人的可持续发展越来越受到重视，这意味着需要从老年人的健康、自我照顾的老年人、非自我照顾的老年人以及可能参与临终关怀的老年人等方面进行综合考虑。对于国内的老年房地产，目前大部分的老年房地产，我并没有仔细的捋全中国的老年房地产，但是我接触到了这些老年房地产的问题，所以我可以看看。可能有几个共同点。首先，它基本上是在郊区，或在郊区，面积相对较大，取决于不同的地区。其次，在配套项目上，都是相对高档和大气的。这里有老年人活动俱乐部、高端酒店、温泉，甚至还有一些适合老年人的高端场所或机构。然而，这里有一个发展，我认为有一些偏差。个人观点。

还有一个项目运作，不考虑目前的市场，比如老年房地产有15种模式、6种模式和8种模式，最后归结为一点:所有的房地产都是会员制的，没有其他的方式。事实上，我们的出租、出售组合或会员制存在一些问题，也就是说，我们的养老地产存在一些困难，或者说我们需要面对一些问题。首先是政策支持，也就是说，我们在土地分配、税收、一些相应资金的贷款、其他配套设施和补贴等方面还存在一些问题。我认为这些问题应该在未来几年里一个接一个地解决。让我们举一个简单的例子。当我们在2010年调查养老机构时，在2010年之前，大多数养老机构或绝大多数养老机构使用工业用电。但是，根据规定，养老机构应享受家庭用电，一年后通过政府手段全部实现家庭用电。我认为每个人都应该相信政府的权力。我相信我们去年针对老人护理服务行业的十项政策，绝对不是没有目标的。

从开发运营来看，养老地产前期投资规模相对较大，后续使用占用资金较多，这是开发运营的问题，第三个风险是运营风险。这里有很多投资公司，每个人都更关心投资率。养老地产的投资回报不会低，但投资回报周期很长。正如杜蒙刚才所说，我们目前的生产企业的利润率可能不会超过10%，但是对养老机构的养老部门或者我们的养老地产的所有项目都有一个预测，不低于7%，但是恢复期不会低于6年。这些目标是私募股权基金，或一些投资，或一些有回报期的基金，这可能会有一些困难。我们还与国家发展和改革委员会合作设立了一个政府指导基金，基金达到了8+2。也就是说，如果我们有一些外汇资金或者其他可以拓展的融资渠道，我认为养老地产是值得关注的。

第三个是老年人支付平台。在中国，包括养老医疗在内的整个养老保险体系还不完善，我们没有办法避免这种风险。但是，从国家相继出台的这些政策中，针对一批又一批的老年人，我们可以借鉴日本或国外的模式，这一制度将会逐步完善。事实上，作为一种功能性房地产，养老地产只能实现养老群体的三大价值，即第一品牌价值、第二服务价值和第三营销价值。我们在这里可能会有这样一种看法，即无论是房地产开发商、保险公司还是投资公司，目前大多数养老机构仍在进行圈地运动，其中可能有90%是公认的事情。然而，振动老年房地产圈地只是其第一步，因为对于那些目前正在做的公司或企业来说，它不是一个小企业或一些企业简单地赚一笔钱撤出，所以对他们来说，老年房地产的运作关系到他们的声誉和他们的品牌价值。出于这个原因，他们没有理由不做好。一些房地产公司引进了一些外国模式，并把它们作为营销的一个噱头来传播，或者做一些事情来愚弄我们的老百姓。

事实上，如果我们在老年房地产上做得好，它最终会改善或损害品牌。关键是重点养老服务的推广。事实上，一项针对北京、上海、宁波和苏州2000人的调查主要针对一些高端人群。本次调查中有一些实际的软因素，我从中选出了前五名。首先是食物的水平，或者说是食物和饮料的质量，这是每个人都非常关注的第一个问题。第二个问题是养老机构或养老服务人员的服务态度，第三个问题是机构的位置或交通便利，第四个问题是养老机构的自然环境。目前，我认为雾霾的影响应该是全国性的，所以雾霾空这个一线城市的空气质量，尤其是在我们较大的城市，包括整个生活的压力，是非常大的。第四是我国养老机构或养老地产配套医疗部门的管理人员或服务人员的专业水平，这是老年人比较关注的五个因素。因此，通过本次调查，我们可以发现养老地产获得高端客户或高端养老市场的关键是我们良好的养老服务，这也是习主席两天前所说的。在此，我的一些个人观点，即对于一个养老地产，我认为一个合理的商业模式应该是这样的。首先，这个老年房地产项目包括硬件建设，规划设计，或服务设计，或我们的整体建设监督。它被归类为房地产开发商擅长的硬件建设。约束房地产开发商投资该基金。软服务是我们项目的着陆点，即通过专业运营商获得的对部分老年人服务的需求和细化或对老年人精神文化生活的细分。我认为这三项业务的结合应该是一个好的老年房地产项目成功的基础或基石。由于时间关系，我们以后不再讨论ppt。我希望以后在北京调查分析的结果。

这份调查报告是2010年底的报告，但对目前的养老地产仍有借鉴意义。我今天的讲座到此结束，谢谢！

袁:谢谢你，田先生。现在我们还没有看到一个完整的老年房地产周期，但是一个有六年周期的老年房地产机构做到了这一点。我们已经看到了许多诱惑和实验。说实话，我们中的许多人都看到过依靠这个围栏来悬挂羊头卖狗肉。一小笔养老金和一栋大房子一起出售。当然，其中一些是探索性的。我今天早上提到的保利花了五年时间探索。我认为一些社会资本，尤其是开发商经营的养老院和公寓，实际上正在赔钱。在市中心的老年公寓里，这真的是一笔血汗钱。它的员工是从美国养老机构特别邀请的，它的护理人员也是高薪邀请的。他可以从当地政府那里得到补贴，也就是说，老人住在一个房间里，如果两个老人住在一个房间里，他将报销当地费用的一半，超过4000元！就这样，他还是输了钱。因为全部投入成本，原来的土地不是分配的，而是用于经营的土地。现在要解决两个问题，国务院35号文件明确指出，非营利组织可以进行土地分配。我认为一个是资本，另一个是土地，另一个是人才。哪个政府愿意拨出土地给老年人居住？虽然政府认为这是地方政府的责任，但这应该是一个很大的责任。现在每个人都被政治成就所左右。哪个地方政府愿意收回土地？至少这样的地方政府看不到多少。第二资本，我们现在的资本成本相当高，有些资本回报率很低，超过7%。你必须返回，养老机构必须这样做。现在我们还没有看到一个完整的利润，所以没有人才。我们所有人都太稀少了。我们建立了养老设施，这是现有设施和人才所不能支持的。养老设备太复杂，而且是一门很深的知识和专业。当然，田军刚才提到的数据很吓人，回报率是7%。在六年内几乎翻了一番。这里确实有长期投资，他很高兴外国资本有3%或5%的回报率。如果他能吸引长期投资，他也能。因为一些地方政府仍然想做一些面子工程，这是可以的。由于目前没有完整的商业模式，因此无法进行大量的资本投资。但是我们都知道，这个市场是巨大的。因为很多人不敢看到一个完整的商业模式，如果田军在这个老年房地产有一个完整的模式，包括其他公司与这样的情况下分享，它可以得到改善。

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