凯德刘嘉：要将体验融入到商业地产经营管理中

本篇文章3647字，读完约9分钟

尚云广州凯德广场总经理刘佳

12月7日至9日，视点房地产新媒体依托视点房地产网、博鳌房地产论坛、视点年度论坛、城市视点论坛等强势平台，将在前两届成功的视点业务年会的基础上，继续在广州举办2015视点业务年会，金融网站将全程直播图片和文字。

广州凯德广场尚云总经理刘佳出席论坛并发表了题为《商业内部培训与外部培训》的演讲。他指出，在互联网商务的影响下，我们必须坚持商务的本质。

刘佳指出，商业地产的危机和困境不完全是电子商务造成的，也是由于中国经济低迷和市场供过于求造成的。在许多困难中，我们必须坚持商业的本质。

刘佳表示，整个购物中心应该具备体验功能，体验应该是一种融入经营管理的思维方式，能够具有更强的生命力和积极求变的创新精神。商场的促销活动也要注意顾客的参与，而不是把顾客当成观众，商场的公共设施也要有充分的位置。因此，购物中心抵制电子商务的一个非常重要的一点是，我们有一个场景，我们都是这个场景的创造者。

另一个是互联网和硬件的结合，即物联网应用，我们认为这是商场下一步的必备设施。

以下是一份发言记录:

刘佳:女士们，先生们，大家好！首先，非常感谢您的观点，严谨、专业、执着。

这次会议的主题是过冬。事实上，在互联网商务的影响下，我们不断听到一些坏消息，比如百货商店关门和品牌扩张收缩。相反，我们可以不断听到网上销售正在上升，我们从事的商业房地产业在过去几年里一夜之间从朝阳产业变成了夕阳产业。

从宏观角度看，电子商务颠覆了整个商业房地产行业的模式和消费模式。然而，不可忽视的是，今天这个行业的危机和困境的原因并不完全是由电子商务造成的。正如这位嘉宾刚才所说，其中一个原因是中国经济不景气，也有一些众所周知的原因，例如零售业整体收入下降，品牌开店意愿下降，以及空商场入住率上升。其次，市场供过于求是整个行业的一个结构性问题，尤其是在一些人口基数较低的二三线城市。

这些宏观层面也导致了行业的变化。首先，对于正在运营的项目，它直接反映在人流、租金收入和物业回报率的下降。有大量的租户因签订合同而租金无法上涨，甚至不得不降低租金以维持原有的租户。一般商场的自助是减少零售形式，增加餐饮和娱乐形式，以刺激人流。然而，在零售业态的比重降低后，餐饮娱乐业态成为填充该领域的生命线，这直接导致了物业回报率和估值的逐渐下降。购物中心的收入下降了，但开发成本没有下降。因此，要维持租金回报率的要求，就必须压低开店的经营成本，令前线员工苦不堪言。第二，无论是旧项目改造还是新项目，餐饮业都从过去的10%以上调整到30%以上，甚至更高，餐饮业一路高歌，积极开店。各行各业的人也瞄准了餐饮业的起步。

如今，餐饮业的门槛越来越低，这一概念很流行。很多没有餐饮经营经验的人加入进来，各种各样的风头火上浇油，往往会削弱餐饮业所依赖的口味和产品。如今，餐饮品牌越来越容易开店和关门，它们的生命周期越来越短，尤其是对于一些缺乏品味支撑和活力的单一类别餐饮品牌。因此，一旦餐饮业洗牌，购物中心的高比例的餐饮形式将处于危险之中，这将严重影响购物中心的回报率。

第三，对于新开放的项目，我们将面临更加谨慎的租户，尤其是在一些三线城市和新兴地区。很难吸引投资是正常情况。更少的品牌采取开店占领市场的策略，更多的租户更喜欢去租金高的繁华地段，而不是租金低的新领域。我们过去一年开展的项目也深刻认识到了这一情况。

第四，市场的变化，如电子商务时代和90后的崛起，消费者的崛起和消费模式的不断变化，对顾客和商场经营者的经营能力提出了更高的要求。我们已经逐渐失去了我们一贯的可靠技巧，现在我们需要不断创新。这给一些新开的购物中心或中小型开发商带来了更严峻的挑战。

因此，我们的观点是，我们应该回到商业的本质。以前有人问我，你的项目有多少种体验形式？在我看来，我们没有具体的体验形式，因为我们认为整个购物中心都应该有体验功能。经验应该是融入企业管理的一种思维方式。在今天的跨界中，不仅传统的餐饮和娱乐业态，还有许多零售业态都强化了体验功能，如书店与服装店的结合、餐厅与创意商品店的结合等。我们特别关注这种混合格式，它能有更强的生命力和积极求变的创新精神。我们认为商场的促销活动也应该注重顾客的参与，不仅仅是把顾客当成观众，商场的公共设施也应该充分定位。我们希望当顾客进入商场或停车场时，他们已经进入了一个有趣的空房间，商场应该处处体现顾客的参与。我们认为人是情感动物，人们需要去户外，社交，需要一个现实的场景来满足他们的精神需求。因此，购物中心抵制电子商务的一个非常重要的一点是，我们有一个场景，我们都是这个场景的创造者。然而，无论是海洋世界还是摩天轮，在早期的建筑设计中，都需要考虑在商场中增加这些体验功能。另一个是互联网和硬件的结合，即物联网应用，我们认为这是商场下一步的必备设施。

例如，我们也非常重视美珍的管理经验，我们非常反对在美珍周围摆铁马，这种情况我们在很多商场经常看到。我们花了几十万美元打造了一个美丽而精致的陈美人，但我们非常反对用铁马将它围起来进行合并。我们希望顾客可以进入美晨体验甚至触摸它，所以我们认为购物中心具有一定的旅游属性。社会化也成为顾客去购物中心的一个重要原因。我们在广州建造的第一个购物中心专门开辟了一个聚会用餐区。它的主题是小风景，清淡的食物和聚会。这是一个由十多家餐馆组成的区域，位于下沉广场，与地铁相连。在建这个区域之前，我们已经考虑过它可以延长营业时间。它的空调整是独立的，它的客户在晚上取车很方便，它可以独立于购物中心进行管理，还有室外的空房间，这些都是在建筑设计中考虑的。

与此同时，凯德兰德认为，在购物中心，家庭的需求是永恒和持久的，而且是最棘手的。我们还认为，在许多购物中心中，家庭的定位是最安全、最抗风险的，因此凯德置地在中国的大部分购物中心都是围绕家庭需求而建的。

这里是一个关于首都未来发展的简短报告。凯德置地对中国市场和行业的前景充满信心。刚才我们谈到了冬天，凯德置地也在积极面对商业地产遇到的这些困难和困境。首先，凯德置地是亚洲领先的购物中心开发商、所有者和管理者。我们仍然坚持商业的基本原则和本质，我们将继续寻找合适的市场机会，大力发展商业综合体项目。我们将注重设计和运营，对这个行业的发展保持乐观。目前，凯德置地在中国38个城市拥有64个购物中心，总商业面积654万平方米，总资产897亿元。我们现在与全球15，000家租赁公司共享资源。首都将立足于中国五大中心城市群，整合产业链优势。凯德置地对中国市场充满信心。目前，凯德置地全球资产的一半已经在中国。除了已经开业的52家购物中心外，凯德置地还将于2015年在中国开设三家购物中心，即天津国茂购物中心、武汉凯德置地1818和广州凯德尚云广场。2016年后，凯德置地先后开设了青岛、上海、武汉古田、上海长岭莱佛士、苏州中心、重庆莱佛士、深圳莱佛士城等九个购物中心。凯德置地将战略性地规划五个中心城市:北京、深圳、武汉、成都和广州，其中广州作为华南地区最大的中心城市，是我们一直关注的市场。

我也是广州人。我对广州很熟悉，也很有感情。多年来，广州一直被福布斯评为中国最佳商业城市。在任何时候，这都只是一个家庭的说法，但广州在商业环境、社会容忍度、人口基础、经济活力以及社会开放和透明度方面，在中国名列前茅。广州商业繁荣历史悠久，但购物中心的形式稍显落后，商业网点布局不平衡，主要集中在天河。长期以来，广州一直被称为只有一个商业区，与其他一线城市相比，行业竞争程度不是很高。将广州的总人口与新加坡的总人口相比较，我们可以看到广州对高品质购物中心的需求并不饱和。2013年底，凯德置地收购了上海绿地集团在广州的第一个项目，即白云绿色中心二期商业项目，总面积8.7万平方米，与地铁2号线直接相连，是地铁白云公园的上盖，辐射近百万居民、白领和商人。这是凯德置地第一次进入广州发展购物中心，但凯德置地在广州的住宅地产和服务式公寓已经培育了很长时间。

让我们简单看看我们在广州的第一家购物中心。我们第一次把这些品牌带到广州，包括外婆家。我们先签了名，但是开业时间比其他商场慢一点。我们第一个把它们带到了广州的百老汇工作室和西西弗斯书店。整个项目定位为高端时尚家族。

凯德置地推出了凯德置地系统(CapitaLand System)，我们全面开放了其七大业务板块，包括住宅地产销售、酒店式公寓销售和商业综合体，实现了跨业态，打造了新的线上线下系统，使凯德置地成为综合服务平台运营商。

凯德兰德将继续坚持商业的本质。我们在拥挤的交通枢纽选择合适的购物中心发展机会。我们注重建筑设计和商业功能，坚持通过高质量的服务和运营水平为物业增值，并结合互联网的一站式服务功能，为客户提供良好的体验。

最后，我们把时间定在12月31日，我们在广州的第一家购物中心尚云凯德广场将揭开面纱，进行一次盛大的试营业。我们还邀请您的同行前来参观并给予指导。